Biedt de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur in tijden van krapte op de woning markt een oplossing? (Deel 2: tijdelijke verhuur)

Biedt de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur in tijden van krapte op de woning markt een oplossing? (Deel 2: tijdelijke verhuur)

1. Inleiding

In dit tweede deel van het tweeluik over de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur (hierna: de Wet) zullen wij ingaan op de tijdelijke verhuur.

2. Tijdelijke verhuur

In de Wet was een mogelijkheid opgenomen tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen aan te gaan voor een termijn van 3 jaar.[1] De maximale wettelijke termijn is nu 2 jaar. Voor onzelfstandige woningen blijft de maximale termijn 5 jaar.

Daarnaast zou het na invoering van de Wet mogelijk zijn om de tijdelijke huurovereenkomst eenmaal te verlengen, mits de totale huurperiode niet langer is dan 3 jaar voor zelfstandige woningen en 5 jaar voor onzelfstandige woningen.[2] Bij een verlenging gelden dezelfde voorwaarden als van de tijdelijke huurovereenkomst die initieel is aangegaan. Zo kan de huurprijs bijvoorbeeld niet gewijzigd worden. Een verhuurder kan dus niet door middel van verlenging de huurprijs aanpassen. Duurt de huurovereenkomst langer dan de maximale termijn van respectievelijk 3 voor zelfstandige woonruimte tot 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte, dan ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde duur met huurbescherming voor de huurder.

Voorts zou het mogelijk worden om een minimum duur bij een tijdelijke huurovereenkomst af te spreken.[3] Op grond van de huidige wetgeving kan de verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen. De huurder daarentegen kan de tijdelijke huurovereenkomst tegen een voor betaling overeengekomen dag (dit betekent meestal maandelijks) opzeggen. Na invoering van de Wet zou de huurder na het afspreken van een minimum duur gedurende die periode de tijdelijke huurovereenkomst niet kunnen opzeggen. De maximale minimumduur die overeengekomen mag worden, is afhankelijk van de loopduur van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dit varieert van maximaal drie maanden bij een huurovereenkomst van 1 tot 2 jaar tot 12 maanden bij een huurovereenkomst van 3 jaar of langer.

Tot slot zou worden gecodificeerd dat bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd een minimumduur kan worden overeengekomen. Binnen deze termijn mag de huurder de huurovereenkomst niet opzeggen.[4] Deze mogelijkheid bestaat nu ook al, maar zou na invoering van de Wet expliciet in de wet zijn opgenomen.

Zoals in de inleiding aan de orde kwam, is de Wet aangenomen onder de toezegging van minister Ollongren dat zij terug naar de Tweede Kamer zal gaan met het voorstel de Wet ten aanzien van de tijdelijke verhuur van woningen voorlopig niet in te voeren. Het is dus nog onbekend of, wanneer en in welke vorm de Wet ingevoerd zal worden. Hieronder vatten wij kort samen hoe de Wet – die dus niet is aangenomen door de Eerste Kamer op het punt van de tijdelijke verhuur – er op dit moment nog uitziet.

3. Consequenties

Als reden voor invoering van de Wet werd gegeven dat maatwerk bij (tijdelijke) huurovereenkomsten dan nog meer mogelijk zou. Op basis van de Wet zou de verhuurder meer opties krijgen om de huurovereenkomst zo in te richten als gewenst. Daartegenover staat dat de wetgeving er na invoering van het Wet er niet makkelijker op zou worden. Zo moeten termijnen goed in de gaten worden gehouden, zodat tijdelijke huurovereenkomsten niet ongewenst overgaan in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met als gevolg dat huurders beroep kunnen doen op huurbescherming. Ook zou de positie van de huurder met de invoering van de Wet er niet direct beter op worden. Nog vaker zullen zij met een tijdelijke huurovereenkomst worden geconfronteerd, nu de mogelijkheden voor verhuurders zijn verruimd.

Over de positie van de huurder zijn verschillende Kamervragen, zowel in de Eerste als de Tweede Kamer, gesteld. Ook is er door verschillende (markt)partijen kritiek geuit dat de Wet een verslechtering van de positie van de huurder met zich mee zou brengen, terwijl het omgekeerde is beoogd door de wetgever. Ollongren heeft tijdens het debat in de Eerste Kamer aangegeven dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm blijft. Toch is de mening van verschillende Kamerleden en marktpartijen dat na invoering van de Wet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor een huurder verder weg zou zijn dan ooit. Het zal de komende tijd blijken wat er met de Wet ten aanzien van de tijdelijke huurovereenkomsten zal gebeuren.

4. Conclusie

De schaarste op de woningmarkt is een gigantisch probleem, wat niet opgelost kan worden door het treffen van één maatregel. In plaats daarvan is een structurele aanpak nodig, welke de vele oorzaken van de ontstane schaarste adresseert. Het is dan ook maar zeer de vraag of de Wet enige verandering hierin gaat brengen, en niet juist meer negatieve gevolgen zal hebben voor de woningmarkt. De positie van de (ver)huurder zal er in ieder geval niet mee op vooruit gaan. Het is nog afwachten wat de reparatie van de Wet met betrekking tot de tijdelijke verhuur met zich zal brengen. Indien de Wet in zijn huidige vorm zal worden ingevoerd, zal de klap voor de huurder dubbel zo groot zijn. Het lijkt er dan ook op dat de wetgever nog niet heeft geleerd van de eerder ingevoerde schenkingsvrijstelling en de tijdelijke vrijstelling voor overdrachtsbelasting voor starters die juist hebben bijgedragen aan de onnodige stijging van huizenprijzen.

Mocht u naar aanleiding van dit artikel vragen hebben over de aankoop van een woning ten behoeve van de verhuur, dan wel over een vergunningsaanvraag of tijdelijke huurovereenkomsten, kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Wij denken graag met u mee over de mogelijkheden.

VOETNOTEN

[1] Voorgenomen artikel 7:271 lid 1 sub a BW
[2] Voorgenomen artikel 7:271 lid 1 sub b BW
[3] Voorgenomen artikel 7:271 lid 1 sub b BW
[4] Voorgenomen artikel 7:271 lid 2 BW


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert