Bebouwing te massaal voor aanvaarding voorzienbaarheid

De vraag of ten tijde van de aankoop van een woning voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor omwonenden in ongunstige zin zou veranderen is naar vaste jurisprudentie beslissend voor de vraag of schade te voorzien is. Daarbij is van belang of er te dien aanzien concrete beleidsvoornemens bestonden die openbaar zijn gemaakt. In de onderhavige zaak ziet de Rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) zich ook voor deze vraag gesteld.

De eigenaar van het perceel Machineweg 147 te Aalsmeer heeft op 20 januari 2009 burgemeester en wethouders van Aalsmeer verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Nieuw-Oosteinde”, alsmede de eerste, vierde en vijfde partiele herziening daarvan. Het nieuwe bestemmingsplan laat immers winkelbebouwing en (woon)voorzieningen toe tot een hoogte van 15 meter op de gronden direct achter zijn perceel, waardoor het woongenot van de eigenaar is aangetast en het perceel in waarde is gedaald.

Nadat burgemeester en wethouders deskundig advies hebben ingewonnen, wordt het verzoek van de eigenaar afgewezen. Daarop maakt de eigenaar bezwaar, welk bezwaar in afwijking van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente Aalsmeer, ongegrond wordt verklaard, onder verwijzing naar nadere adviezen van de deskundige. De deskundige stelt dat de eigenaar weliswaar schade heeft geleden uit oogpunt van omgevingskarakteristiek, beperking van uitzicht, schaduwhinder, inbreuk op privacy en gebruiksoverlast, doch deze schade was voor de eigenaar voorzienbaar. Op het moment van aankoop van het perceel door de eigenaar kon hij immers bekend zijn met de nota Ontwikkelingsvisie Aalsmeer (hierna: de nota), die is vastgesteld op 19 mei 1993, waaruit volgt dat de omgeving van zijn perceel zou worden herontwikkeld voor woningbouw, zodat hij daarbij ook rekening moest houden met de aanleg van ontsluitingswegen en de bouw van voorzieningen zoals een winkelcentrum.

Tegen dat besluit stelt de eigenaar beroep in bij de rechtbank. De eigenaar erkent dat hij op de hoogte was van de mogelijkheden van laagbouw en ontsluitingswegen, maar stelt dat hij niet op de hoogte kon zijn van de mogelijkheden van ontwikkeling van het gebied in de vorm van een winkelcentrum met daarboven twee etages woningbouw. De eigenaar heeft onder meer gewezen op de hoogte en de massaliteit van het bouwwerk achter zijn perceel en op de geluid- en stankhinder door het lader en het lossen.

De rechtbank overweegt dat de nota het karakter heft van een beleidskader waaraan voornemens en plannen moeten worden getoetst. De nota voorzag in een verdere uitbouw van de kern Oosteinde als woongebied in oostelijke richting tussen de Aalsmeerderweg en Hornweg. Daarnaast voorzag de visie in het invullen van de open gebieden tussen de bestaande woonbebouwing. Hiermee, zo zegt de nota, zou in de toekomst voldoende draagvlak ontstaan voor de realisatie van de voorzieningen die een dergelijke kern moet bezitten.

De rechtbank is van oordeel dat de eigenaar op grond van de nota bedacht moest zijn op toekomstige ontwikkelingen in de vorm van (lage) woningbouw en voorzieningen op een redelijke schaal. De rechtbank is echter van oordeel dat de eigenaar er bij de aankoop van zijn woning in juli 1993 als redelijk denkende en handelende koper, met de wetenschap van de nota, niet op bedacht hoefde te zijn dat het perceel aan de noord- en oostzijde in de toekomst begrensd zou kunnen worden door een aaneengesloten bouwmassa van winkels en woningen tot een hoogte van 15 meter. Dat geldt temeer nu op de zitting onweersproken door de eigenaar is gesteld dat bebouwing van een dergelijke omvang in Aalsmeer en omgeving in die tijd in het geheel niet voorkwam. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de stelling van burgemeester en wethouders, dat een zo hoge en massale bebouwing als het latere bestemmingsplan mogelijk heeft gemaakt en vervolgens ook is gerealiseerd, in 1993 op grond van hetgeen in de nota in de lijn der verwachtingen lag, onvoldoende aannemelijk is. Deze ontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende schade kunnen daarom niet als voor de eigenaar destijds voorzienbaar worden aangemerkt.

Naschrift

In mijn naschrift op de uitspraak van de Rechtbank Alkmaar d.d. 24 november 2011, LJN BU6540, heb ik opgemerkt dat de stelling mij wat ver gaat dat een eigenaar van een perceel met vrijstaande woning bij de aankoop daarvan bedacht dient te zijn op een speelplaats met een oppervlakte van 600 m2 in de directe nabijheid daarvan, omdat dit perceel is gelegen in het gebied dat is aangewezen als woningbouwlocatie.  In de onderhavige zaak voorziet een concreet beleidsvoornemen in de invulling van een open gebied met woningen en voorzieningen, maar stelt de rechtbank te Amsterdam dat de eigenaar geen rekening had behoeven te houden met een zo hoge en massale bebouwing.

LJN BV0046, Rechtbank Amsterdam d.d. 8 december 2011


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert