Een zorginstelling kan tegen problemen aanlopen wanneer voormalige zorgvragers in hun woning willen blijven wonen, maar geen zorg meer van de zorginstelling willen afnemen. Of een bewoner in zo’n geval een beroep op huurbescherming toekomt is afhankelijk van een aantal factoren. In dit artikel kunt u nagaan of het op basis van de door u gehanteerde contracten mogelijk is de overeenkomst met de bewoner op te zeggen. Ook vindt u in dit artikel tips over hoe om te gaan met bewoners die geen zorg meer willen afnemen.
Door scheiden van wonen en zorg is er sprake van twee verhoudingen, de verhouding huurder-verhuurder en de verhouding zorgvrager-zorgverlener. In veel gevallen wordt ‘wonen’ en ‘zorg’ door een zorginstelling echter gecombineerd aangeboden.
Wanneer het zorgelement vervalt (de bewoner heeft geen zorg meer nodig, of wenst zorg af te nemen bij een andere zorginstelling) kan het wenselijk zijn dat de bewoner verhuist naar een alternatieve woonomgeving. Wanneer een bewoner niet verhuist kan dit voor de zorginstelling de volgende nadelen hebben:
- onvoldoende rendement op de investeringen in zorginfrastructuur;
- concurrenten van de zorginstelling kunnen, gebruik makend van de zorginfrastructuur die door de zorginstelling bekostigd is, de zorg goedkoper leveren;
- het vastgoed is niet beschikbaar voor zorgvragers die daadwerkelijk zorg van de zorginstelling afnemen.
Opzeggen overeenkomst(en), soorten overeenkomsten
In het geval de hiervoor beschreven situatie zich voordoet zal een zorginstelling willen overgaan tot het opzeggen van de overeenkomst op grond waarvan de bewoner de woning huurt. Om de vraag te kunnen beantwoorden of een huurder in dat geval een beroep kan doen op huurbescherming is relevant wat voor soort overeenkomst tussen de zorginstelling en de zorgvrager/huurder is gesloten en welke wettelijke bepalingen op die overeenkomst(en) van toepassing zijn. In de praktijk wordt op twee verschillende manieren gecontracteerd:- het sluiten van een gemengde huur- en zorgovereenkomst;
- het sluiten van een separate huurovereenkomst en een separate zorgovereenkomst.
Gemengde huur- en zorgovereenkomst
Wanneer de overeenkomst voldoet aan de omschrijving van een huurovereenkomst woonruimte én een zorgovereenkomst, bepaalt de wet dat de wettelijke bepalingen inzake huur en zorg naast elkaar bestaan, tenzij de bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Er is voldoende jurisprudentie over de samenloop van de huurovereenkomst woonruimte en de zorgovereenkomst. De rechter doet vooral vaak uitspraak over de vraag of de huurder recht heeft op huurbescherming wanneer wonen en zorg gecombineerd worden aangeboden. Uit de rechtspraak kunnen de volgende regels worden afgeleid:- als het zorgelement overheerst, is (een deel van) de wettelijke huur(beschermings)bepalingen niet van toepassing, dus kan de huurovereenkomst worden opgezegd;
- als het zorgelement niet overheerst, zijn de wettelijke huur(beschermings)bepalingen wél van toepassing, dus kan de huurovereenkomst in beginsel niet worden opgezegd.
Huurovereenkomst én zorgovereenkomst
Wanneer sprake is van een separate huurovereenkomst en zorgovereenkomst zijn in beginsel op de huurovereenkomst de wettelijke bepalingen die zien op huurovereenkomsten van toepassing. Dit betekent dat de huurder een beroep op huurbescherming kan doen. In dat geval kan een zorginstelling de huur niet zonder een dringende reden opzeggen en kan de huurder in beginsel in zijn woning blijven wonen. Onder omstandigheden kunnen een losse huurovereenkomst en zorgovereenkomst alsnog worden beschouwd als een gemengde overeenkomst, althans, wordt een beroep van een huurder op de wettelijke huurbepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Dit is het geval als de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, waarbij het zorgelement overheerst. Er is sprake van een onlosmakelijke verbondenheid tussen de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst wanneer beide overeenkomsten:- zoveel mogelijk gelijktijdig zijn gesloten; en/of
- de overeenkomsten inhoudelijk op elkaar zijn afgestemd; en/of
- de overeenkomsten aan elkaar gekoppeld zijn, in die zin dat is bepaald dat de huurovereenkomst eindigt als de zorgovereenkomst eindigt.
Het zorgelement
Zowel bij gemengde overeenkomsten als separate huur- en zorgovereenkomsten komt het, bij de bepaling of de huurder een beroep kan doen op huurbescherming, uiteindelijk aan op de vraag of het zorgelement overheerst. Bij de beoordeling of het zorgelement overheerst zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder de volgende omstandigheden:- wat hadden partijen voor ogen bij het aangaan van de overeenkomst?
- wat is de inhoud van de overeenkomst, zijn wonen en zorg aan elkaar gekoppeld?
- wat is de feitelijke gang van zaken?
- wanneer de zorgvrager verplicht is zorg af te nemen;
- als de zorgvrager verplicht is maaltijden af te nemen;
- als het verstrekken van woonruimte slechts een middel is om een zorgdoel te bereiken;
- als aan de zorgvrager zorg wordt verleend in de vorm van dagbesteding, waarbij de bewoning onlosmakelijk is verbonden met verzorging, begeleiding of behandeling;
- indien de zorgvrager niet zelfstandig kan wonen;
- een grote(re) omvang van zorg en de bijkomende zorggerelateerde diensten die de zorgvrager afneemt;
- indien de zorgkosten hoger zijn dan de huurprijs.
Conclusie en advies
Als een zorginstelling niet zorgvuldig contracteert loopt zij de kans dat een bewoner die geen zorg meer afneemt een beroep kan doen op huurbescherming. Om deze situatie te voorkomen kan de zorginstelling anticiperen op een eventueel beroep op huurbescherming bij het contracteren met de huurder/zorgvrager. Daarbij kan de zorginstelling de volgende maatregelen nemen: Wanneer sprake is van een gemengde overeenkomst:- in de overeenkomst opnemen dat de zorgvrager verplicht is zorg af te nemen;
- in de overeenkomst opnemen dat de zorgvrager verplicht is maaltijden af te nemen;
- in de overeenkomst opnemen dat het verstrekken van woonruimte slechts een middel is om een zorgdoel te bereiken;
- in de overeenkomst opnemen dat het voor de verhuurder zonder afname van zorg door de huurder om bedrijfseconomische en financiële redenen niet mogelijk is het zorggebouw te exploiteren.
- een koppelbeding opnemen in de huur- en de zorgovereenkomst;
- de huur- en zorgovereenkomst gelijktijdig afsluiten;
- in de huurovereenkomst opnemen dat het verstrekken van woonruimte slechts een middel is om een zorgdoel te bereiken;
- in de overeenkomst opnemen dat het voor de verhuurder zonder afname van zorg door de huurder om bedrijfseconomische en financiële redenen niet mogelijk is het zorggebouw te exploiteren.
