De Eerste Kamer heeft inmiddels ingestemd met de voorgestelde wijzigingen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (
Wetsvoorstel Wet doorstroming huurmarkt 2015).
Met de wijzigingen wordt beoogd de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen en de prijs-/kwaliteitsverhouding te verbeteren, en daarmee een impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheefwonen.
Kernpunten betreffen veranderingen op het vlak van de huursombenadering, de inkomenstoets en tijdelijke verhuur.
Huursombenadering
De huursombenadering houdt in dat de stijging van de gemiddelde huurprijs van sociale huurwoningen van een woningcorporatie aan een maximum (inflatie + 1% procent) gebonden wordt. Zulks om de soms grote verschillen tussen de huurprijzen in bestaande huurovereenkomsten en nieuwe huurovereenkomsten te verkleinen. De verwachting is dat deze maatregel op termijn tot meer marktconforme prijzen kan leiden waarbij de huurprijs tevens de kwaliteit van de woning representeert. Dit kan bijdragen aan een betere doorstroming en dus vermindering van de scheefwoonproblematiek.
Inkomenstoets
Het uitsluitend vervangen van de inkomensafhankelijke huurverhoging door een huurverhoging op basis van een huursombenadering acht het kabinet niet voldoende om specifiek de huurders met hogere inkomens een prikkel tot doorstroming te geven. Het kabinet vindt een aanvullend instrumentarium in de vorm van een periodieke driejaarlijkse inkomenstoets wenselijk. Voor alle huurders met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor de sociale huursector is een hogere huurverhoging (inflatie plus 4 procent) zijn toegestaan. Anders dan nu het geval is, wordt het inkomen om de 3 jaar getoetst en gelden inkomensafhankelijke huurverhogingen niet voor personen die de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt.
Het kabinet wil de limitering van de huursom per 1 juli 2016 in laten gaan. De nieuwe driejaarlijkse inkomenstoets geldt vanaf 2017. Dat betekent dat volgend jaar nog wel het traditionele systeem van diverse inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft gelden.
Tijdelijke huurovereenkomsten
Naast voornoemde wijzigingen vinden de meeste ingrijpende wijzigingen plaats op het terrein van tijdelijke verhuur. Standaard zijn thans huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, die slechts onder strikte voorgeschreven voorwaarden op initiatief van verhuurder beëindigd kunnen worden. Onder de vigeur van de huidige wetgeving is de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur zeer beperkt. De doelgroepen waarmee thans afspraken gemaakt kunnen worden omtrent tijdelijk gebruik betreffen: ouderen, gehandicapten en studenten. Deze doelgroepen worden uitgebreid met promovendi, grote gezinnen en jongeren. Zo is het straks niet alleen meer mogelijk om met bijvoorbeeld studenten af te spreken dat zij het gehuurde verlaten indien zij zijn afgestudeerd, maar kan in het geval van een groot gezin (meer dan 8 personen) plaats gemaakt worden voor een nieuw groot gezin indien kinderen het ouderlijk huis verlaten en de kwalificatie van groot gezin niet meer op gaat.
Voort is er ook een grote behoefte bij verhuurders om in andere zeer uiteenlopende gevallen dan hiervoor genoemd voor een kortere periode te verhuren en niet direct aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vast te zitten. Ook huurders kunnen behoefte hebben aan huur voor een relatief korte (overbruggings-)periode. Denkbare gevallen zijn expats, mensen die in scheiding liggen, mensen die in afwachting zijn van de oplevering van hun nieuwe woning etc.
Om aan de maatschappelijke behoefte te voldoen om huurovereenkomsten voor een korte duur te kunnen sluiten, wordt het bij wet mogelijk gemaakt om huurcontracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en huurcontracten van maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen te sluiten. Deze contracten zijn niet aan de wettelijke opzeggingsformaliteiten gebonden en eindigen na de afgesproken termijn van rechtswege. De verhuurder heeft in die gevallen dus ook geen (limitatieve) opzeggingsgrond nodig, maar dient onder andere wel tijdig een kennisgeving te sturen aan de huurder dat de huurovereenkomst eindigt. Aan het versturen van die kennisgeving zijn enkele vereisten verbonden. Zo mag de kennisgeving niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor het eindigen van de huurovereenkomst worden verzonden. Wordt hier niet aan voldaan, dan volgt verlenging voor onbepaalde tijd en is de huurovereenkomst onderworpen aan volledige huurbescherming. Verder mag een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de nieuwe wet, maar één keer worden gesloten. Komen partijen opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst overeen, dan wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst. Verhuurders zullen de mogelijkheid van tijdelijke verhuur naar verwachting gaan gebruiken als proefperiode voor de huurder. Dit is mogelijk, zij het dat de verhuurder de termijnen goed dient te agenderen en tijdig een keuze dient te maken of hij wel of geen voorzetting van de huurrelatie wenst.
Met de wijzigingen die verhuur op tijdelijke basis veel eenvoudiger maken, wordt het uitgangspunt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt verlaten. De positie van zowel verhuurder als huurder wijzigt hierdoor ingrijpend. Willen partijen gebruik maken van de verruimde mogelijkheden bij het sluiten van een huurovereenkomst die op of na 1 juli 2016 ingaat, dan is het van belang dat partijen goed op de hoogte zijn van de regels. Dit om te voorkomen dat men toch (ongewild) wordt geconfronteerd met volledige huurbescherming.
