Wetsvoorstel tot schrappen renovatie dringend nodig?

Al enige tijd heerst het sterke gevoelen - in ieder geval – in politiek Nederland dat winkeliers steeds vaker uit de door hun gehuurde bedrijfsruimte worden gezet indien de verhuurder wil renoveren. Volgens PvDA, CDA, GroenLinks en SP biedt de huidige constructie van artikel 7:296 lid 1 sub b BW (beëindigingsgrond wegens renovatie) een tè ruime mogelijkheid om op eenvoudig wijze lopende huurovereenkomsten te beëindigen. Er wordt zelfs gezegd dat verhuurders misbruik maken van de huidige renovatieregeling. Aan deze ongewenste situatie willen de politieke partijen voornoemd een einde maken. Zij hebben op 27 september 2011 een wetsvoorstel tot verbetering van de huurbescherming van huurders van 290-bedrijfsruimte ingediend. De vraag is evenwel of invoering van dit wetsvoorstel wenselijk is? Uit het stelsel van de wet volgt dat een huurovereenkomst terzake 7:290-bedrijfsruimte voor vijf jaar geldt en na het verstrijken van die tijd van rechtswege wordt verlengd met vijf jaar. De huurder kan in beginsel aanspraak maken op een huurperiode van 5+5 jaar. Is de duur gelegen boven de vijf jaar, maar korter dan tien jaar, dan wordt de overeenkomst na het verstrijken van de overeengekomen duur verlengd met een tweede termijn tot 10 jaar in totaal. De bedoeling van de wetgever is namelijk dat de huurder in beginsel tien jaar kan blijven zitten. Verondersteld wordt dat een huurder na afloop van tien jaar zijn investeringen heeft kunnen terug verdienen. Verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de eerste 5 jaren periode met inachtneming van één van de twee wettelijk voorgeschreven beëindiginggronden. Naast een slechte bedrijfsvoering door huurder (art. 7:296 lid 1 sub a BW) kan verhuurder ex. artikel 7:296 lid 1 sub b BW opzeggen indien hij aannemelijk maakt het gehuurde duurzaam in gebruik te willen nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Onder duurzaam gebruik wordt tevens renovatie verstaan die zonder beëindiging van de huurrelatie niet mogelijk is. Renovatie omvat zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging. Volgens de indieners van het wetsvoorstel zijn veel huurders de dupe van deze laatste beëindigingsgrond. Dit onder meer omdat in de praktijk vaak achteraf blijkt dat de noodzaak van beëindiging van de huur er niet was alsook dat na een beroep op deze beëindigingsgrond de renovatie regelmatig niet plaatsvindt. Artikel 7:296 lid 1 sub b BW wordt dan oneigenlijk gebruikt. Conform deze bepaling dient de verhuurder slechts ‘aannemelijk’ te maken dat hij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik voor een renovatie, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het feit dat een rechter bij beëindiging wegens renovatie een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten kán toewijzen (dit hoeft dus niet) brengt mee dat verhuurders zich niet snel met een financiële beperking geconfronteerd zullen zien bij gebruikmaking van deze opzeggingsmogelijkheid. Wijziging van art. 7:296 lid 1 sub b BW, namelijk door renovatie niet meer als duurzaam gebruik aan te merken, zal het verhuurders onmogelijk maken een huurovereenkomst bedrijfsruimte in verband met renovatie te laten eindigen tegen het einde van de eerste huurtermijn. Dit leidt tot een betere bescherming van huurders, aldus de indieners van het wetsvoorstel. De vraag is evenwel of dit wenselijk is voor de (verhuur)markt. De huidige renovatieregeling is pas sinds 2003 van kracht. Dat renovatie zonder terugkeermogelijkheid als dringend eigen gebruik is gekwalificeerd komt voort uit jurisprudentie. Er is hier dus sprake van codificatie. Deze gang van zaken heeft dus een historische achtergrond. Toen woog het belang van verhuurder om te kunnen renoveren zonder voortzetting van de huurrelatie kennelijk zwaarder dan het belang van de huurder om te mogen blijven zitten. De tijden zijn niet zodanig veranderd dat daar nu ineens anders tegenaan moet worden gekeken. De indieners van het wetsvoorstel wekken de suggestie dat de weg van art. 7:296 lid 1 sub b BW eenvoudig zou leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Daarmee miskennen zij echter de rol van de rechter, die uiteindelijk het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst moet vaststellen. Zelf ben ik geen voorstander van het uitsluiten van renovatie als een specialis van dringend eigen gebruik. Er vindt in de huidige regeling geen afweging van de belangen van huurder tegen die van de verhuurder plaats. Immers, als verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het daartoe dringend nodig heeft, wordt een vordering tot beëindiging toegewezen en spelen de belangen van de huurder geen rol. Dat zou wel moeten. Alsdan blijft enerzijds de opzegmogelijkheid van renovatie die zonder huurbeëindiging niet mogelijk is behouden, en anderzijds wordt de huurder beschermd door het ‘vangnet’ van de belangenafweging. Kortom: het wetsvoorstel moet dan ook niet worden aangenomen in de vorm zoals dat nu voorligt. Een belangenafweging lijkt mij meer op zijn plaats! Binnenkort treft u een update met betrekking tot dit wetsvoorstel op deze website aan.