Waarde(vermindering) nihil vanwege ernstige vervuiling

Het is een vaste riedel dat bij een planvergelijking niet de feitelijke situatie van belang is, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, tenzij realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Bij de bepaling van de schade is de feitelijke situatie echter wel van belang.

Eiser is sinds 21 september 1983 eigenaar van een perceel (hierna: het Motexterrein). Eiser heeft verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het bestemmingsplan “De Hoge Dijk”, dat op 28 maart 2000 in werking is getreden, omdat ten gevolge van dat plan voorheen op het Motexterrein bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn vervallen.

De stadsdeelraad van het stadsdeel Amsterdam Zuidoost heeft het verzoek van eiser afgewezen en het bezwaar van eiser tegen dat besluit ongegrond verklaard. De rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) heeft het beroep van eisers tegen de beslissing op bezwaar ook ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft in dit verband de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. De StAB heeft in een verslag van 5 maart 2010 het bestemmingsplan vergeleken met het voorheen voor het Motexterrein geldende “Uitbreidingsplan in hoofdzaak 1961 gemeente Ouder Amstel” (hierna: het uitbreidingsplan). Volgens het StAB-verslag zijn de ingevolge het uitbreidingsplan op het Motexterrein bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden in het bestemmingsplan beperkt. Verder is in het StAB-verslag vermeld, dat het Motexterrein op de peildatum 28 maart 2000 verontreinigd was met zware metalen, PAK en asbest. De StAB heeft met instemming van de rechtbank taxateur P.W.M. Schiphorst ingeschakeld om de waarde van het Motexterrein per peildatum, voorafgaande en na de planologische verandering, te taxeren. Volgens het StAB-verslag heeft de taxateur zich op het standpunt gesteld dat de kosten van sanering van het Motexterrein, ongeacht de wijze van sanering, zodanig hoog zijn dat de waarde van het Motexterrein voor en na de planologische verandering op nihil moet worden gesteld en dat het Motexterrein derhalve ten gevolge van het bestemmingsplan niet in waarde is gedaald. Daarbij vermeldt de StAB dat de omstandigheid dat de grond vervuild is op zich al een drukkend effect heeft op de waarde van de grond, omdat een redelijk handelend en denkend koper, gezien de beschikbare gegevens en mogelijke risico’s, zeer terughoudend zal zijn ten aanzien van een mogelijke aankoop, waarbij volgens het StAB-verslag van belang is dat het Motexterrein niet zodanig uniek is, dat het ondanks de vervuiling een aantrekkelijk perceel is. De StAB is op verzoek van de rechtbank in een nader verslag van 27 mei 2010 ingegaan op de reacties van eiser en de stadsdeelraad op het verslag van 5 maart 2010.

Tegen de uitspraak van de rechtbank hebben zowel eiser als de stadsdeelraad hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling).

Eiser betoogt dat de rechtbank ten onrechte is afgegaan op het verslag van de StAB van 5 maart 2010, voor zover dit verslag de taxatie van de waarde van het Motexterrein betreft. Hij voert aan dat de taxateur alleen is afgegaan op bij de stadsdeelraad ingewonnen informatie en geen hoor en wederhoor heeft toegepast. Eiser stelt dat hij de taxateur, indien deze hoor en wederhoor had toegepast, zou hebben geïnformeerd over verschillende, in hoger beroep overgelegde, onderzoeken naar de vervuiling van het Motexterrein en de kosten van sanering daarvan. Volgens eiser zou de taxateur op grond van deze informatie de waarde van het Motexterrein voor en na de planologische verandering anders hebben getaxeerd. Gezien het voorgaande trekt eiser de onafhankelijkheid en objectiviteit van de taxateur in twijfel.

De Afdeling overweegt dat de rechtbank het StAB-verslag van 5 maart 2010 bij brieven van 10 maart 2010 aan eiser en de stadsdeelraad heeft gezonden en hen daarbij in de gelegenheid gesteld binnen vier weken op het verslag te reageren. Zowel eiser als de stadsdeelraad hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt. De StAB is op verzoek van de rechtbank in het nader verslag van 27 mei 2010 uitgebreid op hun reacties ingegaan. Dit betekent dat hoor en wederhoor heeft plaatsgevonden over het door de StAB aan de rechtbank uitgebrachte verslag van 5 maart 2010, waaronder de van dat verslag deel uitmakende taxatie van de taxateur. De rechtbank heeft verder met juistheid overwogen, dat de taxatie op haar verzoek, onder verantwoordelijkheid van de StAB, door de taxateur is uitgevoerd en dat de rechtbank voorafgaande aan het inschakelen van de taxateur diens naam aan partijen bekend heeft gemaakt. Zo heeft de rechtbank bij brief van 8 januari 2010 eiser in de gelegenheid gesteld om binnen een week mee te delen of hij kan instemmen met het voorstel van de StAB om de taxatie van de waarde van het Motexterrein door taxateur Schiphorst te laten uitvoeren, waarop geen reactie is ontvangen. In het nader StAB-verslag van 27 mei 2010 is vermeld dat de taxateur veel ervaring heeft met het uitvoeren van complexe taxaties in het kader van een verzoek om vergoeding van planschade. In het nader StAB-verslag is verder vermeld dat een medewerker van de StAB met eiser en zijn adviseur, alsook met medewerkers van de stadsdeelraad, heeft gesproken, de daarbij verkregen informatie met de taxateur heeft gedeeld en samen met eiser, zijn adviseur en de taxateur het Motexterrein heeft bezocht. Tevens is vermeld, dat de stadsdeelraad de taxateur op diens verzoek per e-mail enige aanvullende informatie omtrent de vervuiling van het Motexterrein heeft verstrekt, welke e-mail bij het nader StAB-verslag is gevoegd. De stelling van eiser in zijn schriftelijke reactie van 14 april 2010 dat tussen de taxateur en de stadsdeelraad intensief contact heeft plaatsgevonden is door de StAB als onjuist afgedaan. Gezien het voorgaande, heeft de rechtbank in hetgeen eiser op dit punt heeft aangevoerd terecht geen aanleiding gevonden voor het oordeel dat de taxatie in het StAB-verslag van 5 maart 2010 onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat deze anderszins gebreken bevat.

Naschrift

In de inleiding heb ik opgemerkt dat de feitelijke situatie niet van belang is bij de planvergelijking, maar wel relevant is bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak vóór en na de peildatum en daarmee de schade als gevolg van de wijziging van het planologische regime. Dat geeft echter toch een nare bijsmaak. Aan de ene kant kan ik de stelling volgen dat als de waarde van een perceel nihil is, omdat de grond ernstig vervuild is, die waarde niet of nauwelijks meer kan dalen, zodat eigenlijk niet van schade kan worden gesproken. Aan de andere kant heeft te gelden dat de Afdeling heeft bepaald dat slechts sprake mag zijn van een planologische vergelijking en de feitelijke situatie helemaal niet ter zake doet. Dat een redelijk handelend en denkend koper, gezien de beschikbare gegevens en mogelijke risico’s, zeer terughoudend zal zijn ten aanzien van een mogelijke aankoop vanwege de vervuiling en de hoge kosten van sanering, is wat mij betreft een argument dat louter van belang is in de feitelijke situatie. De Afdeling denkt hier kennelijk anders over.