Op 1 januari 2018 is de Wet Verbetering Functioneren Verenigingen van Eigenaars (de Wet) in werking getreden. De Wet voorziet in een aantal wijzigingen in boek 5 titel 9 BW. In de Wet wordt kort gezegd verplicht gesteld dat in splitsingen met een woonbestemming een meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) wordt vastgesteld of jaarlijks 0,5 % van de herbouwwaarde wordt gereserveerd. Verder wordt voor alle VvE’s de mogelijkheid om geldleningen aan te gaan bij wet geregeld. Daarnaast is op 19 december 2017 een nieuw modelreglement verschenen. Het VvE- recht is dus volop in beweging. Een korte update.
MJOP verplicht
Artikel 5:126 BW is aangevuld met een tweede lid dat als volgt luidt:"De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds, bedoeld in het vorige lid, bedraagt ten aanzien van een voor bewoning bestemd gebouw, met inbegrip van een gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is bestemd: a. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud ten aanzien van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; of b. ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw."
‘Voor bewoning bestemd gebouw’
Waar het gaat om een voor bewoning bestemd gebouw, wordt geduid op de omschrijving van de bestemming van de appartementen in de akte van splitsing. De publiekrechtelijke bestemming van het gebouw zoals die op enig moment geldt is niet relevant voor de toepassing van het artikel. Gedeeltelijk voor bewoning bestemd houdt in, dat op het moment dat één van de appartementen de bestemming wonen heeft, de hele VvE moet voldoen aan de eisen van 5:126 lid 2 BW. Dat geldt ook bij hoofd- en ondersplitsing, waarbij één van de ondersplitsingen de woonappartementen betreft. In dat geval is het artikel van toerpassing op de hoofdsplitsing en de ondersplitsing wonen. De regeling niet van toepassing op gebouwen die volgens de akte geen appartementen met een woonbestemming kennen, maar waar deze feitelijk wel zo worden gebruikt, al dan niet met toestemming van de algemene ledenvergadering.Eisen aan MJOP
De eisen aan het MJOP die in de Wet zijn opgenomen, gaan verder dan hetgeen in de bestaande modelreglementen is opgenomen. Zo schrijft artikel 10.2 van modelreglement 2006 een MJOP voor met een looptijd van tenminste 5 jaar, waar de wet een termijn van 10 jaar voorschrift. Om die reden bepaalt artikel 172 lid 7 Overgangswet dat voor VvE’s die nog niet voldoen aan de eisen van 5:126 lid 2 BW, die bepaling gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing is. VvE’s hebben dus 3 jaar de tijd om de looptijd van het MJOP in overeenstemming met de wet te brengen. Het is niet vereist het splitsingsreglement aan te passen door de akte te wijzigen op de voet van artikel 5:139 lid 2. Na ommekomst van de overgangstermijn zijn bepalingen uit eerder reglementen nietig wegens strijd met de wet, zie artikel 5:129 jo 2:14 BW. Ook is het niet verplicht en MJOP vast te stellen. Bij gebreke daarvan bepaalt artikel 5:126 lid 2 BW dat 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw jaarlijks gereserveerd dient te worden. Met ‘gebouw’ wordt geduid op het gebouw voor zover dat gemeenschappelijk is in de splitsing. De herbouwwaarde kan ontleend worden aan de opstalverzekering, die elke VvE afsluit.Geld lenen door de VvE mogelijk
De tweede materiële wijziging die de Wet meebrengt is opgenomen in artikel 5:126 lid 4 BW:"Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is de vereniging bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te gaan."
Blijkens de memorie van toelichting bij de Wet heeft ‘de discussie over de vraag of het VvE’s is toegestaan om leningen aan te gaan mede als gevolg dat financiers maar in zeer beperkte mate leningen verstrekken aan VvE’s. Duidelijkheid over de mogelijkheden die een VvE heeft om leningen aan te gaan, is van belang voor een succesvol gebruik van de leningsmogelijkheden die het NEF vanaf medio 2015 aan VvE’s biedt en voor het verstrekken van leningen aan VvE’s door banken.’ De vraag hoe en waarvoor de VvE geld mag lenen is niet in de Wet geregeld. Daarvoor dienen de modelreglementen te worden geraadpleegd. Probleem is echter, dat de bestaande modelreglementen nu juist niet voorzien in die mogelijkheid. Op 19 december 2017 is een nieuw Modelreglement vastgesteld door de KNB (MR 2017), dat wel nadere voorwaarden verbindt aan het aangaan van een lening door de VvE. Artikel 47.7 MR 2017 bepaalt in aanvulling op de Wet, dat de lening wordt aangegaan in het kader van het beheer van de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken, dat het besluit tot het aangaan van een geldlening dient te worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen en bij het besluit geld te lenen gelijktijdig moet worden vastgesteld voor welk doel de VvE geldlening aangaat. De bestaande reglementen kennen als gesteld geen regels over besluitvorming bij het aangaan van een geldlening. Wel bepaalt 52.5 sub c MR 2006 in algemene zin, dat besluiten tot het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die boven een door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, met gekwalificeerde meerderheid genomen worden. Eerdere modelreglementen kennen vergelijkbare bepalingen, zie artikelen 38.5 MR 1992, 1983, 37.5 MR 1973. Op grond daarvan is het aannemelijk, dat voor elke VvE het besluit tot het aangaan van een geldlening slechts met gekwalificeerde meerderheid van stemmen genomen kan worden.