Volgens (min of meer) vaste jurisprudentie van de Afdeling dient de schade redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de betrokkene te blijven, indien de schadeveroorzakende ontwikkeling voorzienbaar was, waarbij de voorzienbaarheid steeds dient te worden vastgesteld op het moment van de koop van de desbetreffende onroerende zaak. Dat moment is de peildatum.
Op 6 oktober 2004 heeft de Afdeling een verrassende uitspraak gedaan die afwijkt van deze lijn (zaak nr. 200402448/1, LJN AR3330). In die zaak deed zich de situatie voor dat een ontwikkeling ten tijde van de aankoop van een perceel wel voorzienbaar was op basis van een planologische regeling uit 1948, maar daaraan in een volgend bestemmingsplan geen aandacht was geschonken. De Afdeling volgde het betoog van de aanvrager die stelde dat alleen de verslechtering van zijn positie door een bestemmingsplan uit 1996 ten opzichte van het plan uit 1980 aan de orde is: de planvergelijking zou zich tot die regimes moeten beperken. Door uit te gaan van voorzienbaarheid van de omstreden ontwikkelingen zou namelijk in strijd met de rechtszekerheid worden gehandeld. Miskend zou worden dat het eerdere plan niet langer de planologische situatie bepaalt.
Na deze uitspraak heeft de Afdeling weer de normale benadering van de voorzienbaarheid gehanteerd (onder meer de uitspraken van 16 december 2009 in zaak nr. 200903710/1/H2, LJN BK6700, en 27 juni 2007 in zaak nr. 200605219/1, LJN BA8167). Dat na de aankoop een gunstiger planologisch regime van toepassing is geweest, doet er volgens de Afdeling niet aan af dat ten tijde van de aankoop volledig sprake was van voorzienbaarheid. Alleen de planologische situatie op de datum van aankoop is van belang, aldus de Afdeling.
Bij uitspraak van 20 juli 2011 in zaak nr. 201006920/1/H2 (LJN BR2290) heeft de Afdeling echter weer overwogen dat dit in strijd is met de rechtszekerheid. De voorzienbaarheid wordt immers doorbroken. In de onderhavige zaak volgt de rechtbank te ‘s – Hertogenbosch toch de andere, oude lijn.
Uitspraak
Bij besluit van 18 september 2001 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Heeze-Leende aan Stichting Valkenhof (hierna: Valkenhof) vrijstelling verleend op grond van artikel 19 lid 1 WRO, waarna op 10 december 2001 bouwvergunning is verleend voor de bouw van een zorgcomplex in strijd met het vigerende bestemmingsplan “Kom Leende”.
Op 21 januari 2002 heeft de gemeente Heeze-Leende een exploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 49a WRO gesloten met Valkenhof in verband met de realisatie van het nieuwe zorgcentrum.
Eisers hebben burgemeester en wethouders verzocht om planschadevergoeding in verband met de schade die zij stellen te lijden in de vorm van waardevermindering van hun woningen ten gevolge van de bouw van het zorgcomplex. Nadat meerdere adviezen zijn ingewonnen van evenzoveel deskundigen worden deze verzoeken toegewezen tot een bedrag van in totaal € 75.500,00, inclusief wettelijke rente.
Valkenhof maakt tegen dat besluit bezwaar, hetwelk deels gegrond wordt verklaard, ingevolge waarvan de aanvragen om planschadevergoedingen alsnog worden afgewezen. Eisers stellen tegen dit besluit beroep in bij de rechtbank ‘s – Hertogenbosch (hierna: de rechtbank).
In beroep betogen eisers eerst dat sprake is van een nietige exploitatieovereenkomst. Omdat in artikel 49a lid 2 WRO is bepaald dat Valkenhof, die een exploitatieovereenkomst heeft gesloten met de gemeente, reeds uit dien hoofde belanghebbende is bij besluiten van burgemeester en wethouders op aanvragen om planschadevergoeding, brengt dat met zich mee dat in het kader van de beoordeling van een besluit omtrent een verzoek om planschade dient te worden beoordeeld of de gesloten overeenkomst rechtsgeldig is.
De rechtbank gaat hier niet in mee. Dit is slechts anders, indien een zodanige overeenkomst niet rechtsgeldig is geacht door de burgerlijke rechter, welke situatie zich in casu niet voordoet, aldus de rechtbank.
Eisers betogen voorts in beroep dat de geleden planschade niet voorzienbaar zou zijn. Daartoe merken eisers op dat bij beslissing op bezwaar ten onrechte een vergelijking is gemaakt tussen het vrijstellingsbesluit en het plan “Herziening III Uitbreidingsplan gemeente Leende, plan in onderdelen ‘Kom Leende’” (hierna: Uitbreidingsplan), dat ten tijde van de eigendomsverkrijging door eisers van hun percelen van kracht was en op grond waarvan een hogere en dichtere bebouwing was toegestaan dan het vrijstellingsbesluit mogelijk maakt. Volgens eisers is dit Uitbreidingsplan immers vervangen door het bestemmingsplan “Kom Leende” en dient het vrijstellingsbesluit daarmee te worden vergeleken.
De rechtbank merkt op dat volgens meerdere uitspraken van de Afdeling, waaronder de meervermelde uitspraak van 16 december 2009 in zaak nr. 200903710/1/H2 (LJN BK6700), en tevens de uitspraak van de Afdeling van 10 augustus 2000 (BR 2001/692), de voorzienbaarheid van eventuele planschade dient te worden vastgesteld aan de hand van het planologisch regime, zoals dat gold op het moment van de eigendomsverwerving van de onroerende zaak, in casu de woningen van eisers. Immers, criterium voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van voorzienbaarheid van planschade is of er ten tijde van de eigendomsverkrijging voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Dit betekent dat in de onderhavige situatie voor de planschade, die is opgetreden doordat vrijstelling is verleend van het bestemmingplan “Kom Leende”, dient te worden bezien of optredende planschade voorzienbaar was aan de hand van het Uitbreidingsplan, dat nog gold op het moment dat eisers hun woningen in eigendom verkregen.
De rechtbank ziet in de door eisers ter zitting aangehaalde uitspraken van de Afdeling van 6 oktober 2004 zaak nr. 200402448/1, LJN AR3330 en van 20 juli 2011 in zaak nr. 201006920/1/H2, LJN BR2290, geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken. Immers, uit deze uitspraken blijkt niet uitdrukkelijk dat de Afdeling daarmee definitief wenst te breken met het hiervoor genoemde uitgangspunt dat, kort gezegd, inhoudt dat de voorzienbaarheid van planschade wordt beoordeeld op basis van het planologisch regime ten tijde van de eigendomsverwerving van de woningen van eisers. Daar komt bij dat de rechtbank dit uitgangspunt juist acht, nu de mogelijkheid dat dergelijke schade kon optreden door eisers ten tijde van de eigendomsverwerving van hun woningen kennelijk is aanvaard. In dat kader mag worden aangenomen dat een mogelijke negatieve ontwikkeling wordt geacht reeds in de aankoopprijs te zijn verdisconteerd. Een andere opvatting zou impliceren dat eisers financiële rechten kunnen ontlenen aan een latere gunstige wijziging van het planologisch regime, terwijl eisers ten tijde van de eigendomsverwerving van hun woningen nog geen in rechte te honoreren verwachtingen konden hebben ten aanzien van een dergelijke latere wijziging.
Naar het oordeel van de rechtbank verzet de rechtszekerheid zich er dan ook niet tegen dat wordt vastgehouden aan het uitgangspunt dat de voorzienbaarheid van planschade wordt beoordeeld aan de hand van het planologisch regime ten tijde van de eigendomsverwerving van de woningen van eisers.
Naschrift
Bij de bespreking van de uitspraak van de Afdeling van 20 juli 2011 in zaak nr. 201006920/1/H2 (LJN BR2290) heb ik opgemerkt dat het onduidelijk is of de Afdeling met die uitspraak heeft willen terugkomen op een voor de Afdeling vaste benadering van de voorzienbaarheid. Zou dat namelijk het geval zijn, dan vermeldt de Afdeling dit normaliter in de betreffende uitspraak. Dat is in die uitspraak niet gebeurd. Derhalve heb ik tevens opgemerkt dat als die uitspraak geen incident is, het raadzaam is dat de Afdeling dit in de toekomst nog eens uitdrukkelijk zou overwegen.
De rechtbank heeft het ontbreken van een dergelijke expliciete vermelding immers aangegrepen om vast te houden aan het uitgangspunt dat de voorzienbaarheid van planschade wordt beoordeeld aan de hand van het planologisch regime ten tijde van de eigendomsverwerving van de woningen van eisers. De rechtbank lijkt hiermee een vooruitziende blik te hebben gehad. Nota bene dezelfde dag heeft de Afdeling in zaak nr. 201101503/1/H2 (LJN BU8882) namelijk overwogen dat zij in het vervolg in zaken als deze, waarin de vraag voorligt of de aanvrager ten tijde van de koop van de onroerende zaak planologische mogelijkheden heeft aanvaard en het geldende planologische regime nadien is gewijzigd, de redenering volgt die onder meer gevolgd is in de uitspraak van 16 december 2009 in zaak nr. 200903710/1/H2 (LJN BK6700). Bij deze, ook onder het huidige in deze zaak nog geldende recht al meermalen gevolgde, keuze heeft de Afdeling van belang geacht dat de wetgever in de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening geen gewijzigd planschaderecht heeft opgenomen met onder meer als doel de aansprakelijkheid voor planologische veranderingen te beperken.
LJN BU9186, Rechtbank ‘s – Hertogenbosch d.d. 21 december 2012
