Het is een standaardoverweging: of sprake is van voorzienbaarheid moet, naar onder meer blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 2001 in zaak nr. 200005612/1 (LJN AN6805, AB 2001/379, BR 2002/326), worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft, hetwelk de Afdeling in de onderhavige uitspraak nog eens nadrukkelijk bevestigt.
Op 3 december 2002 heeft een eigenaar een 2.580 m² groot perceel, kadastraal bekend gemeente Elsloo, gekocht. Op 4 februari 2004 is hij eigenaar geworden van het perceel, waarna hij daarop een woning heeft gebouwd.
Ten tijde van de koop gold het bestemmingsplan “Catsop”, dat op 8 april 1975 door de gemeenteraad is vastgesteld en na het Koninklijk besluit van 2 juli 1980 van kracht is geworden. Krachtens dit bestemmingsplan waren op het perceel meerdere woningen toegestaan. Op een gegeven moment is het bestemmingsplan “Kern Elsloo” in werking getreden, ingevolge waarvan de bestaande bouwmogelijkheden op het perceel zijn vervallen.
De eigenaar heeft burgemeester en wethouders van Stein verzocht om vergoeding van planschade. Dit verzoek is bij besluit van 14 april 2009 afgewezen, nadat een deskundige burgemeester en wethouders had geadviseerd. Volgens de deskundige was de bouw van nieuwe woningen op het perceel namelijk zowel in de op 11 mei 1992 ter inzage gelegde ontwerp-herziening van het noordelijke deel van het bestemmingsplan “Catsop” als in het op 12 april 2001 ter inzage gelegde voorontwerp van het bestemmingsplan “Mergelakker en omgeving” uitgesloten. Ten tijde van de koop had de eigenaar daarom rekening kunnen en moeten houden met het risico van een nadelige verandering van het planologische regime voor zijn perceel. Het vervallen van de bouwmogelijkheden voor dit perceel ten gevolge van het bestemmingsplan “Kern Elsloo” was volgens de deskundige dan ook voor de eigenaar voorzienbaar, zodat de schade die hij ten gevolge van dat bestemmingsplan lijdt in redelijkheid ten zijne laste behoort te blijven.
De eigenaar is het met dit besluit oneens en maakt bezwaar. Dit bezwaar wordt ongegrond verklaard, zodat de eigenaar beroep instelt bij de rechtbank Maastricht (hierna: de rechtbank), die het beroep bij uitspraak van 22 april 2011 ongegrond verklaart. Derhalve stelt de eigenaar hoger beroep in bij de Afdeling.
In hoger beroep betoogt de eigenaar dat de rechtbank heeft miskend dat de ontwerp-herziening en het voorontwerp slechts voornemens betroffen die nooit als zodanig van kracht zijn geworden. Volgens de eigenaar vormden deze plannen geen voldoende concrete aanwijzingen op grond waarvan hij rekening moest houden met het vervallen van de bouwmogelijkheden op zijn perceel en heeft hij het risico van deze planologische verandering ten tijde van de koop niet aanvaard.
De Afdeling overweegt daarop dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen dat de ontwerp-herziening en het voorontwerp concrete aanwijzingen vormden op grond waarvan voor de eigenaar ten tijde van de koop van het perceel aanleiding bestond om rekening te houden met het risico dat de planologische situatie voor het perceel in ongunstige zin zou kunnen veranderen. Daarvoor is van belang dat in die beleidsvoornemens de ingevolge het bestemmingsplan “Catsop” op het perceel bestaande nieuwbouwmogelijkheden waren uitgesloten, hetgeen de eigenaar niet heeft bestreden. Dat dit beleidsvoornemens betreffen die nadien kunnen worden gewijzigd of ingetrokken en die als zodanig niet van kracht zijn geworden, betekent niet dat de eigenaar op grond daarvan ten tijde van de koop geen rekening hoefde te houden met het risico van een ongunstige verandering van de planologische situatie voor het perceel. De rechtbank heeft dan ook met juistheid overwogen dat, nu de eigenaar niettemin het perceel heeft gekocht, hij geacht moet worden dit risico te hebben aanvaard en dat burgemeester en wethouders zich terecht op het standpunt hebben gesteld dat de ten gevolge van het bestemmingsplan “Kern Elsloo” geleden schade daarom in redelijkheid voor zijn rekening dient te blijven.
De eigenaar doet daarop een beroep op het rechtszekerheidsbeginsel. Hij voert aan dat burgers moeten kunnen vertrouwen op geldende wetgeving en dat het legaliteitsbeginsel meebrengt dat hij mocht vertrouwen op het ten tijde van de koop voor het perceel geldende bestemmingsplan “Catsop”.
Dit betoog faalt evenzeer. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 10 augustus 2000 in zaak nr. 200000570/1, BR 2001, 156) kunnen aan een planologisch regime geen blijvende rechten worden ontleend. Het is een normale maatschappelijke ontwikkeling dat ruimtelijke inzichten en, daaruit voortvloeiende, bestemmingsplannen in de loop der tijd wijzigen. De wetgever heeft met artikel 49 WRO evenwel de schade die een belanghebbende lijdt als gevolg van een planologische wijziging die hem in een nadeliger positie brengt, in beginsel niet voor diens rekening willen laten. De schade dient niettemin wel redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de betrokkene te blijven indien de schadeveroorzakende maatschappelijke ontwikkeling voorzienbaar was. Die voorzienbaarheid dient reeds te kunnen worden vastgesteld op het moment van de koop van de betrokken onroerende zaak.
Naschrift
Deze uitspraak leert nogmaals dat voor voorzienbaarheid niet vereist is dat een concreet beleidsvoornemen een formele status heeft. Ook ingeval sprake is van een planologisch plan dat zich in de (voor)ontwerpfase bevindt en uiteindelijk niet in werking treedt, kan nog steeds worden gesproken van een concreet beleidsvoornemen. De vraag die bij mij rijst, is of die stelling ook standhoudt als dit plan wordt ingetrokken of zelfs wordt vernietigd door de Afdeling. Waarschijnlijk zal het antwoord daarop moeten volgen uit de motivering van het besluit tot intrekking dan wel de vernietigende uitspraak.
