Een huurovereenkomst bevat een opzegtermijn van een jaar en een aansluitende, contractuele verlenging met 5 jaar als niet opgezegd wordt. De huurder zegt de huurovereenkomst weliswaar op, maar te laat. Vervolgens vraagt de gemachtigde van de verhuurder wanneer de huurder voornemens is het gehuurde te ontruimen en wordt namens de verhuurder een aanbod gedaan voor een nieuwe huurprijs, indien de huurder het gehuurde wenst te blijven huren. De huurder vertrekt naar een nieuwe bedrijfsruimte. De verhuurder vordert daarop doorbetaling van de huur, nu deze niet rechtsgeldig is opgezegd.
Het gerechtshof is het eens met de sector kanton in eerste aanleg en wijst die vordering af. Het hof overweegt dat de verhuurder, nadat rechtsgeldige opzegging door huurder contractueel niet meer mogelijk was, heeft aangekondigd dat hij huurprijs van de bedrijfsruimte met 50% zou verhogen. Dat aanbod had de verhuurder uiteraard niet kunnen doen als hij van mening was dat de huurovereenkomst zou voortduren wegens niet tijdige opzegging. Dan zou de huurprijs gelijk gebleven zijn. Hetzelfde geldt voor het verzoek van de verhuurder aan de huurder om aan te geven wanneer het gehuurde ontruimd wordt. Ook dat is onverenigbaar met het voortduren van de huur. Volgens het Hof had het op de weg van de verhuurder gelegen om klip en klaar duidelijk te maken dat hij niet kon instemmen met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Door dat niet te doen maar in plaats daarvan tot twee keer toe schriftelijk aan de huurder te vragen tegen welke datum deze het gehuurde zou ontruimen, heeft de verhuurder bij de huurder de gerechtvaardigde indruk gewekt dat hij instemde met de beëindiging van de huurovereenkomst tegen een nog door huurder op te geven datum.
Gerechtvaardigd vertrouwen
Uit deze uitspraak blijkt dat indien een verhuurder bij de huurde het gerechtvaardigd vertrouwen wekt dat hij instemt met een op zichzelf niet rechtsgeldige opzegging van de huur, de verhuurder zich later niet alsnog op het standpunt kan stellen dat de huurovereenkomst contractueel is verlengd. Hier klemde dat temeer, nu de huurder op grond van dat gerechtvaardigd vertrouwen had gehandeld en inmiddels andere bedrijfsruimte had betrokken.
De stelplicht en de bewijslast van dat gerechtvaardigd vertrouwen rust op de partij die de ongeldige opzegging deed, in dit geval de huurder. Hier acht het hof dat gerechtvaardigd vertrouwen aanwezig. De rechter is vrij in het beoordelen van de vraag of dat vertrouwen is gewekt. Of daarvan sprake is, hangt af van alle feiten en omstandigheden van het geval. In dit geval kan inderdaad uit de houding van de verhuurder niet anders worden afgeleid, dan dat hij instemde met de beëindiging van de lopende huurovereenkomst. Dat partijen het daarbij nog niet eens waren over de datum van beëindiging, staat aan die afspraken volgens het hof niet in de weg.
Hoofdregel: te laat of ongeldig opzeggen = verlenging
Deze zaak vormt een uitzondering op de hoofdregel, dat de huurovereenkomst zonder tijdige en geldige opzegging contractueel verlengd wordt. Daarop worden zelden uitzonderingen toegelaten. Slechts indien het beroep van de verhuurder op overschrijding van de opzegtermijn of het niet in acht nemen van de formaliteiten (waaronder aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, ondertekend door een bevoegd vertegenwoordiger, juiste tenaamstelling en adressering van de verhuurder) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd, kunnen die eisen worden gepasseerd. Die omstandigheden doen zich niet niet voor. Hier staat tussen partijen vast dat de opzegging ongeldig is, maar heeft de verhuurder door zijn latere mededelingen aan de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat hij instemt met de beëindiging van de huur. De huur eindigt hier dan ook niet als gevolg van opzegging, maar met - door het gerechtshof vastgesteld - wederzijds goedvinden. Daarmee heeft de verhuurder afstand gedaan van zijn recht op verlenging van de huurovereenkomst met een aansluitende periode van 5 jaar.
Volledige uitspraak: Gerechtshof Amsterdam | 7 mei 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:1433
