Utrechtse gemeenteraad beslist tot mogelijkheid omzetting erfpacht naar volle eigendom

In het coalitieakkoord is het al afgesproken: Utrecht zal haar inwoners de mogelijkheid geven om de grond onder hun woning in volle eigendom te verkrijgen. Deze afspraak is van belang voor bezitters van een huis of appartement op grond die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Tot op heden bleef het bij een voornemen, maar op 26 november 2015 heeft de gemeenteraad het raadsbesluit ‘omzetting erfpacht naar vol eigendom’ genomen. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon ten aanzien van een (onroerende) zaak kan hebben. Het erfpachtrecht is een beperkt recht, een recht dat is afgeleid van het meeromvattende eigendomsrecht. Het erfpachtrecht geeft een persoon de bevoegdheid een onroerende zaak die aan een ander toebehoort gedurende een bepaalde periode te houden en te gebruiken. Bij het erfpachtrecht is dus altijd sprake van twee partijen, namelijk de eigenaar van de zaak (in dit geval: de gemeente Utrecht) en de erfpachter van de zaak. Wanneer een huis is gebouwd op grond waarop een recht van erfpacht is gevestigd wordt de huiseigenaar in juridische zin dus geen eigenaar van de grond.

Nadelen erfpacht

Een van de nadelen van erfpacht is dat een erfpachter afhankelijk is van de eigenaar van de grond. De mate van afhankelijkheid wordt in de gemeente Utrecht bepaald in de Algemene Bepalingen, hierna: AB, of in de Algemene Voorwaarden, hierna: AV, die op de woning of het appartement van toepassing zijn. In de AV 1989 is bijvoorbeeld bepaald, dat de gemeente  bevoegd is van een erfpachter betaling van de ‘economische meerwaarde van het erfpachtrecht’ te vorderen wanneer sprake is van een bestemmingswijziging of een wijziging van de opstallen. Daarnaast kan de gemeente Utrecht de erfpacht tussentijds opzeggen als een erfpachter ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Andere nadelen zijn dat, wanneer de erfpacht niet eeuwigdurend is afgekocht, de eigenaar tevens aan het eind van een tijdvak de voorwaarden van de erfpacht kan aanpassen of de erfpacht kan beëindigen. Verder is bij niet eeuwigdurend afgekochte erfpacht de onzekerheid over de canon voor het nieuwe tijdvak een belangrijk nadeel. Ook profiteert een erfpachter niet van een eventuele waardestijging van de grond. Bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht zijn de nadelen het kleinst.

Het erfpachtrecht in Utrecht

Grond die door de gemeente Utrecht in erfpacht is uitgegeven blijft in eigendom van de gemeente Utrecht. In Utrecht bestaan drie soorten erfpachtrechten:

• eeuwigdurende erfpachtrechten;
• voortdurende erfpachtrechten; en
• tijdelijke erfpachtrechten.

Bij het overgrote deel van de particuliere woningen in Utrecht is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht. Dit betekent dat de waarde van de grond in één keer door de eigenaar van de woning aan de gemeente is betaald, waardoor de gemeente niet meer is gerechtigd een jaarlijkse erfpachtcanon te heffen.

Omzetting van het recht van erfpacht

Vanaf 1 februari 2016 kunnen eigenaars van huizen en appartementen een aanvraag indienen tot het omzetten van een erfpachtrecht naar vol eigendom. De erfpachter wordt daardoor volledig eigenaar. Omzetting naar vol eigendom is mogelijk voor zowel grondgebonden woningen als voor appartementen. De gemeente zal de eigendom van de grond tegen notariskosten overdragen. Erfpachters die hun erfpachtrecht niet willen omzetten, hoeven niets te doen. In dat geval blijft het erfpachtrecht op de grond onder de woning of het appartement rusten. Er zijn wel enkele voorwaarden voor de omzetting van een recht van erfpacht naar vol eigendom:

• de erfpachtcanon moet eeuwigdurend zijn afgekocht;
• wonen is het vastgelegde gebruik in de erfpachtvoorwaarden;
• sociale woningbouw of (beleggers)huurwoningen zijn uitgesloten van omzetting;
• de grond van de woning ligt in een gebied waarin wonen de hoofdfunctie is;
• de woning maakt geen deel uit van een winkelcentrum;
• voor appartementen, tuinen en garageboxen gelden aanvullende voorwaarden.

De voor appartementen aanvullend geldende voorwaarden zijn in het kort:

• ten minste 70% van het bruto vloeroppervlak van het appartementencomplex moet bestemd zijn voor de functie ‘wonen’; en
• er moet unaniem worden ingestemd met de omzetting door alle erfpachters in het appartementencomplex, of een meerderheid van de ledenvergadering van de VvE, gevormd door de erfpachters, moet instemmen met de overdracht van de bloot-eigendom aan de VvE. In het laatste geval kan het erfpachtrecht niet worden omgezet naar vol eigendom, maar verkrijgt de VvE het bloot eigendom in plaats van de gemeente. De erfpachters zijn als lid van de VvE ‘mede-eigenaar’ van de bloot eigendom.

Meer informatie over de voorwaarden en de aanvullende voorwaarden voor appartementen, tuinen en garageboxen zijn te vinden op deze website van de gemeente Utrecht. Wanneer uw specifieke situatie niet aan alle door de gemeente gestelde voorwaarden voldoet, kan het de moeite waard zijn bij de gemeente te informeren of er toch mogelijkheden zijn de erfpacht om te zetten in vol eigendom. Mogelijk is er ruimte voor maatwerk en komt uw woning alsnog in aanmerking voor omzetting. Wanneer u niet voldoet aan de voorwaarde dat de erfpacht eeuwigdurend moet zijn afgekocht kunt u eerst uw tijdelijke en voortdurende erfpachtrechten (AB 1961/1967, AB 1974 of AB 1983) eeuwigdurend afkopen en omzetten naar de AV 1989. Hiervoor moet een éénmalige afkoopsom aan de gemeente worden betaald. De omzetting naar de AV 1989 vindt plaats door middel van een notariële akte. In deze akte wordt de betaling van de éénmalige afkoopsom vastgelegd en worden de AV 1989 van toepassing verklaard op het erfpachtrecht. Wanneer deze omzetting heeft plaatsgevonden is de erfpachtcanon eeuwigdurend afgekocht en kunt u deze omzetten naar vol eigendom. De kosten van het omzetten van erfpacht naar vol eigendom verschillen per woningsoort. De kosten zijn opgebouwd uit kosten van de notaris en van het kadaster, gemeentelijke behandelingskosten en de kosten voor een (aanvullende) hypotheekakte. Bij een appartement zijn deze kosten hoger omdat daarvoor een uitgebreidere procedure noodzakelijk is.

Slotsom

Het is goed dat de gemeente Utrecht duidelijkheid heeft geschapen met betrekking tot de mogelijkheden een recht van erfpacht om te zetten in volle eigendom. Dit is een buitenkans voor huiseigenaren die de nadelen van het recht van erfpacht willen vermijden en ook eigenaar willen worden van de grond onder hun woning.