Update Actieplan Middenhuur Utrecht

Meerdere gemeenten hebben al langere tijd behoefte aan middenhuurwoningen. Dit omdat elke gemeente streeft naar een woningvoorraad die aansluit bij de wensen en behoeften van haar inwoners. Passend en betaalbaar wonen voor een diversiteit aan huishoudens is daarbij één van de belangrijkste aandachtspunten. Middenhuur is bedoeld voor net afgestudeerden, jonge gezinnen met een middeninkomen en senioren. Reeds vanaf 2014 is gestart met een overleg tussen zowel ontwikkelaars, beleggers, woningcoöperaties en de gemeente Utrecht over het te voeren beleid met betrekking tot midden-huurwoningen. Daarbij is een Actieplan Middenhuur opgesteld. Dit document is onlangs geactualiseerd en op 7 december 2017 vastgesteld. Op zich lijken de meeste marktpartijen thans wel de weg naar het middenhuursegment te kunnen vinden. De bouwprognoses voor 2017 t/m 2019 laten namelijk een flinke stijging zien. De ontwikkeling van de voorraad van middenhuurwoningen blijft echter een complexe opgave. Er zijn namelijk knelpunten die roet in het eten kunnen gooien. Zo signaleert het Actieplan de volgende knelpunten:

1. Het aanbod sluit onvoldoende aan bij de doelgroepen De doelgroepen hebben door het vanuit de overheid opgelegd passend toewijzen van huurwoningen nauwelijks meer toegang tot coöperatiewoningen, anderzijds is het voor hen vanwege de aanscherping van de hypotheekregels nauwelijks nog mogelijk een woning te kopen. Een middenhuurwoning zal derhalve een goed alternatief moeten zijn, ware het niet dat er een trend waarneembaar is in stijgende m²-prijzen.
2. Aanpassing Woning Waardering Stelsel (WWS) De puntentoekenning uit het WWS wordt verruimd. De verwachting is dat het loslaten van het puntensysteem van het WWS voor woningen tot 40 m² de trend van kleinere woningen tegen snel stijgende middenhuurprijzen in de hand zal werken.
3. Geen zicht op huurprijsontwikkeling De huurprijs wordt getoetst aan de aanvangshuurprijs. Verder toezicht op de ontwikkeling van de huurprijs blijft achterwege. Het kan dus zo zijn dat een middenhuurwoning binnen korte tijd in het segment komt boven de € 950,00. Daarmee zal een dergelijke woning niet meer beschikbaar zijn voor de beoogde doelgroep.
4. Transparantie uitgangspunten Het is van belang om eenduidige uitgangspunten in onderhandelingen te hanteren en deze ook inzichtelijk vast te leggen in bijvoorbeeld besluitvormingsdocumenten. Dat gebeurt nu niet of te weinig als gevolg waarvan onderhandelingen kunnen leiden tot uiteenlopende uitkomsten. Dit is niet wenselijk.

Had het Actieplan in 2014 nog met name het doel om de productie van middenhuurwoningen te stimuleren, thans zijn er bijkomende belangen. Niet alleen wil men sturen op de productie, maar ook op de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen. De gemeente Utrecht probeert met haar beleid de markt te reguleren om zo te voorkomen dat de prijzen de pan uit rijzen. Kaders die zij daarbij uitzet betreffen allereerst het definiëren van de onder- en bovengrens van het middensegment. De minimumhuurprijs bedraagt € 710,69 en de maximumhuurprijs € 950,00. Voorts wordt de huurprijsontwikkeling gerelateerd aan de gemiddelde prijsontwikkeling in Nederland. De bovengrens wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI alle huishoudens. Er zal verder een ondergrens van 50 m² (GBO) komen te gelden. In de gebieden ‘Binnenstad’ en ‘Stationsgebied’ is een lagere ondergrens tot 40 m² toelaatbaar. Tevens is de periode waarover de woning in het middenhuursegment beschikbaar moet blijven opgerekt naar 20 jaar. Thans wordt Utrecht gezien als één van de koplopers op het gebied van het beleid met betrekking tot middenhuurwoningen. Monitoren en overleg blijven zeer belangrijk om uitvoering van het Actieplan Middenhuur succesvol te laten zijn. Zo vinden er diverse overleggen tussen de gemeente en marktpartijen plaats. Het initiatief van de ‘Samenwerkingstafels’ ligt bij het Rijk. Hoewel het de verantwoordelijkheid is van de gemeenten om afspraken te maken omtrent de woningvoorraad op lokaal niveau, is nationale steun bij deze problematiek van essentieel belang. Naast de lokale Samenwerkingstafels is er dus ook een landelijke Samenwerkingstafel opgericht. De leden hiervan zijn vertegenwoordigers van V&G, Aedes, Woonbond, HPP, IVBN, Bouwend Nederland, NvM, Nepron en de Rijksoverheid. Vooralsnog ziet het ernaar uit dat de gemeentelijke politiek onverkort blijft inzetten op de uitvoering van het Actieplan Middenhuur. Dit Actieplan wordt evenwel niet zomaar omarmd door ontwikkelaars/beleggers etc. De vergaande regulering die met het Actieplan wordt beoogd stuit ook op kritieken. Zo zullen de plannen van de gemeente volgens de marktpartijen juist marktverstorend kunnen werken waardoor de bouw van middenhuurwoningen juist zal stagneren. Of er nog steeds een grote investeringsbereidheid blijft bestaan bij beleggers in het middenhuursegment is dus nog maar de vraag. Krijgen zij de beleggingen wel rond gerekend gelet op deze nieuwe regels? Het Actieplan geeft investeerders in ieder geval stof tot nadenken.