Transformatie van vastgoed pakt leegstand aan. Het vergt wel de overwinning van menig obstakel. Een gedegen coördinatie is daarom een must volgens vastgoedspecialist Richard de Laat van De Advocaten van Van Riet.*
Het transformeren van leegstaande panden zoals van kantoren naar bijvoorbeeld hotels of woningen kan een kansrijke optie vormen. Mits visie, slagkracht en een lange adem aanwezig zijn. En: een integrale aanpak. Een transformatietraject neemt immers niet zelden een periode van jaren in beslag en kan garant staan voor verschillende (juridische) haken en ogen. “Een vastgoedadvocaat biedt begeleiding bij de onderhandelingen, verzorgt de contractering en ondersteunt achtereenvolgens in de ontwikkelingsfase en de realisatie- en exploitatiefase”, zegt Richard de Laat, partner bij de Advocaten van Van Riet.
Bestemmingsplan en andere obstakels
Meer specifiek is het doorgaans noodzaak het bestemmingsplan van een locatie te wijzigen of daarvan ontheffing te verlenen, waarvoor medewerking van de gemeente vereist is. De lokale autoriteiten vroeg in het transformatieproces betrekken is sowieso aan te bevelen. Eventueel is met medewerking van de gemeente een versnelde procedure onder de Crisis- en Herstelwet mogelijk. Dat scheelt tijd. “Dan nog kunnen er bijvoorbeeld bezwaren zijn van omwonenden. Het is dan aan de advocaat om het plan te verdedigen.”
Los van fiscale en financiële aspecten valt verder te denken aan de nodige checks op zaken als duurzaamheid, constructieve hechtheid, installaties, brandveiligheid, dak- en gevelconstructies, de eventuele aanwezigheid van asbest en aan de geluidsbelasting van de gevel. Tezamen vormen zij een pakket dat een vastgoedspecialist dient mee te nemen in het proces. “En doorgaans moeten daarnaast nog tal van zaken geregeld worden om het pand geschikt te maken voor de nieuwe bestemming. Zo gelden bijvoorbeeld andere parkeernormen voor een woonbestemming dan voor een kantoorlocatie. Maar denk bijvoorbeeld ook aan verplichtingen uit een lopende erfpacht of aan (splitsings)reglementen die voor het pand in de toekomst gelden.”
Tijdelijke huur in leegstandsbeheer
Interessante business cases brengen dus vaak de nodige variabelen met zich mee die van invloed zijn op het transformatieproces. Tijdens dat traject kan tijdelijke verhuur een optie zijn. Tijdelijk beheer kan bestaan uit de realisatie van tijdelijke horeca of flexwerkplekken. “Zo kun je het pand met minimale inspanningen al exploiteren en komen er alvast wat inkomsten uit het pand. Het vereist echter wel daarop afgestemde huur- en gebruiksovereenkomsten.”
Integrale afstemming
Om de verschillende hindernissen op de weg naar een geslaagde transformatie zo soepel mogelijk te nemen, zijn overzicht van het speelveld en een optimale afstemming onontbeerlijk. “Meestal maken we samen met onze opdrachtgever een backplanning, van het eindresultaat naar nu terug: als we dit doen, dan moet eerst dat geregeld zijn en zo voorts. Wat is kritisch voordat we door kunnen met het volgende? Zo komen we vanzelf tot een integrale aanpak van het transformatieproces.” Elk transformatieproces stelt zijn eigen uitdagingen. “Mooi werk”, vindt De Laat: “Het is net topsport: het optimale resultaat ligt daar waar alles op het juiste moment klopt.”
*Deze bijdrage werd gepubliceerd in een bijlage bij het Financieel Dagblad op 24 juni 2015.
