Zorginstellingen die zorggebouwen huren van woningcorporaties en daarin woonruimte onderverhuren, krijgen te maken met de strenge toelatingseisen uit de nieuwe Woningwet. In deze bijdrage die in samenwerking met Ilse Vos* is geschreven, worden de belangrijkste gevolgen voor zorginstellingen uiteengezet.
Wie draagt het risico en voor wie zijn de gevolgen? De woningcorporatie of zorgorganisatie?
De nieuwe Woningwet is sinds 1 juli een feit. Deze wet heeft grote gevolgen voor woningcorporaties en indirect ook voor zorgorganisaties. In de nieuwe Woningwet staat onder andere beschreven dat woningcorporaties zich moeten gaan beperken tot hun kerntaken. Dat is in het kort: het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen met een maximale huurprijs van € 710,68 (prijspeil 2015). Woningcorporaties moeten in 2016 voldoen aan de 95-procentnorm voor het verplicht passend toewijzen van sociale huurwoningen aan mensen met recht op huurtoeslag. De wetswijziging kan ook gevolgen hebben voor zorgorganisaties die in het kader van het Scheiden van wonen en zorg zorgappartementen onderverhuren die eigendom zijn van de woningcorporatie. De strenge toewijzingseisen kunnen grote gevolgen hebben voor uw toekomstige te huisvesten doelgroep.
Inkomensgrens en passend toewijzen
Woningcorporaties moeten zich aan strikte regels houden voor wat betreft de toewijzing van sociale huurwoningen. Naast de huidige verplichte inkomensnorm (80-10-10 regeling) waarbij 80% van de vrijgekomen sociale huurwoningen van woningcorporaties, moeten worden toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015) gaat op 1 januari 2016 de aanvullende norm passend toewijzen in. Dit betekent dat minimaal 95% van de huurtoeslaggerechtigden bij nieuwe verhuringen een woning van de woningcorporatie onder de aftoppingsgrens toegewezen moet krijgen. De norm geldt voor alle nieuwe verhuringen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens, dus ook bij nieuwbouwwoningen en bij zorgwoningen.
Ook bij onderverhuur via een intermediair (bijvoorbeeld een zorgorganisatie) gelden deze regels. De accountant van de corporatie moet controleren of de toewijzingen correct zijn verricht. Bij onderverhuur heeft de accountant van de woningcorporatie niet automatisch toegang tot de administratie van de derde partij en kan hij dus niet zien of het inkomen getoetst is. In mei 2013 is daarom de tijdelijke regeling van diensten van algemeen economisch belang van toegelaten instellingen volkshuisvesting aangepast. De wijzigingsregeling verduidelijkt dat ook onderverhuurders van corporatiewoningen zelf de inkomens moeten toetsen. Daarbij dienen ze zich te houden aan de regels die voor woningcorporaties gelden. De woningcorporatie blijft verantwoordelijk voor het correct naleven van deze regels door de onderverhuurder.
Gevolgen voor de zorgorganisatie
Ondanks de ruimte die woningcorporaties hebben, zien wij dat woningcorporaties in sommige gevallen toch de strenge richtlijnen één op één doorzetten. Woningcorporaties hebben 10% toewijzingsruimte aan personen met een inkomen boven de €34.911, een tijdelijke verruiming van 10% voor personen met een inkomen van €34.911 tot €38.950 én 5% hoeft niet passend te worden toegewezen. dat kan ertoe leiden dat:
• Woningcorporaties enkel toestemming geven voor onderverhuur indien de zorgorganisatie zich houdt aan de inkomensgrens van €34.911 en enkel woningen toewijst aan de doelgroep met een inkomen beneden dit bedrag.
• Woningcorporaties het huurcontract willen herzien óf aanvullen om zorgorganisaties te verplichten zich aan de toewijzingsnormen te houden.
Indien de zorginstelling hiermee instemt, wordt de toekomstige doelgroep aanzienlijk beperkt. verhuur is dan immers nog slechts mogelijk aan mensen met een belastbaar inkomen beneden de €34.911 (prijspeil 2015) en indien deze persoon in aanmerking komt voor huurtoeslag mag de huurprijs niet hoger zijn dan €576,87 bij een één- en tweepersoonshuishouden. De rest van de doelgroep wordt buitengesloten én er geldt een maximale huurprijs
Zijn zorginstellingen hieraan gebonden?
Uit informatie van het ministerie blijkt dat woningcorporaties zich maximaal moeten inspannen om ervoor te zorgen dat intermediairs zoals een zorgorganisatie de regels naleven én daarover juist en volledig informeren, zodat zij zich daarover kunnen verantwoorden. Dat kan door het vastleggen van afspraken in een gewijzigde overeenkomst. Ook blijkt uit informatie van het ministerie dat als na de accountantscontrole blijkt dat de woningcorporatie in haar verantwoording te kort schiet doordat in de gesloten overeenkomst met de intermediair van voor de invoeringsdatum van de inkomensnorm (18 mei 2013) en het passend toewijzen (1 januari 2016) dit nog onvoldoende was geregeld, het de corporatie niet zal worden aangerekend.
Daarnaast is het behoudens uitzonderingssituaties voor de woningcorporatie niet mogelijk de overeenkomst eenzijdig aan te passen. Met name waar het gaat om huurovereenkomsten die aangegaan zijn voor de inwerkingtreding van de inkomensgrens (18 mei 2013) en passend toewijzen (1 januari 2016) en welke huurovereenkomsten de zorgorganisaties de bevoegdheid tot onderverhuur van zorgwoningen bieden, is het de vraag in hoeverre corporaties van zorgorganisaties kunnen afdwingen, dat zij de nieuwe regeling aanvaarden.
Oplossingen
Er is een voorbeeld van een aanvulling op de huurovereenkomst voorgesteld door Aedes-Actiz, waarvan niet gesteld kan worden dat die aanvulling in alle gevallen rechtens afdwingbaar is van de zorgorganisatie. Alvorens de aanvulling op de huurovereenkomst te aanvaarden, is het daarom voor zorgorganisaties van belang om per geval te beoordelen, of de zorgorganisatie gehouden is medewerking te verlenen aan de inperking van de mogelijkheden tot verhuur van uw woningen, met alle risico’s van dien. Voor zover dat niet het geval is en de verhurende corporatie toch aanspraak maakt op ondertekening van de aanvulling op de huurovereenkomst, kan bijvoorbeeld een aanvullende afspraak worden gemaakt, die inhoudt, dat over de leegstaande woningen, behoudens de gebruikelijke frictieleegstand een huurkorting wordt overeengekomen om het risico voor de zorgorganisatie te beperken.
Verder kan het in voorkomende gevallen (afhankelijke van de aantallen (onder-)verhuurder woningen, raadzaam zijn om afspraken te maken over de te hanteren percentages. In de voorgestelde aanvulling van Aedes-Actiz wordt een absoluut verbod opgenomen, terwijl de wettelijke regelingen percentages van 90% respectievelijk 95% kennen. Voor zover er geen rechtsplicht op de zorgorganisatie rust om mee te werken aan het ondertekenen van de aanvulling, zou bedongen kunnen worden dat een meer dan evenredig deel van de vrije ruimte aan de zorgorganisatie wordt toebedeeld, waardoor deze haar risico’s kan beperken.
Daarbij moet worden bedacht, dat het de uitvoering van regelgeving betreft welke behoort tot het domein van de corporaties. De nadelige gevolgen daarvan kunnen slechts mede op zorgorganisaties worden afgewend voor wat betreft onderverhuurde woningen voor zover vaststaat, dat zulks geschiedt op basis van een wettelijke plicht, waarbij geen overgangsrecht meer van toepassing is.
*
Ilse Vos is adviseur Scheiden van wonen en zorg bij AAG, advies- en shared service center voor zorg en welzijn.
