De afgelopen periode is in de media veel aandacht besteed aan de problematiek rondom serviceflats. Als gevolg van hoge vaste servicelasten en een afnemende vraag naar serviceflats daalt de waarde van serviceflats aanzienlijk. Daarnaast is er de problematiek met erfgenamen die in sommige gevallen leidt tot schrijnende situaties. Erfgenamen zijn gehouden servicekosten tot wel € 1.000,00 per maand te betalen terwijl de waarde van het appartement inmiddels volledig verdampt is aan deze kosten. Voor velen is het een uitzichtloze situatie omdat een koper lang op zich laat wachten.
De vraag is of een reorganisatie van het serviceconcept in en om het gebouw het tij kan keren. In deze bijdrage zet ik een aantal variabelen op een rij.
Wat is een serviceflat?
Op grond van artikel 5:112 lid 1 sub e BW is de VvE opgericht met het doel de gemeenschappelijke belangen van de gemeenschap van eigenaren te behartigen. Daaronder valt niet alleen het beheer en onderhoud van het gebouw maar kan tevens worden gerekend het verlenen van persoonsgebonden services. De wetgever gaat bij het berekenen van de huurprijs uit van een serviceflat indien tenminste aan de volgende voorzieningen aanwezig zijn:
• noodoproepinstallatie elke woning is;
• altijd iemand in het gebouw die eenvoudige (para)medische zorg kan verlenen;
• een maaltijdservice;
• een gemeenschappelijke recreatieruimte in het gebouw of complex;
• logeermogelijkheden voor gasten van de huurders in het gebouw of complex.
Indien in de akte van splitsing naast het beheer en onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke terreinen de voormelde en ander diensten zijn opgenomen die persoonsgebonden van aard zijn, dan wordt gesproken van een serviceflat. Uiteraard komen serviceflats in verschillende verschijningsvormen voor en verschilt het per akte welk serviceniveau in welk gebouw aanwezig is. Doorgaans worden in serviceflats zaken geregeld als huismeester, verplegend personeel, een gezamenlijke gemeenschappelijke ruimte, een maaltijdvoorziening, schoonmaak, postbezorgdienst en 24-uurs bewaking.
Diverse VvE’s hebben deze diensten als onderdeel van de VvE zelf in de akte van splitsing opgenomen. Er zijn echter ook voorbeelden van serviceflats waarbij het beheer en onderhoud van het gebouw en de omliggende terreinen in de VvE is ondergebracht, terwijl de persoonsgebonden diensten en services in een aparte entiteit, bijvoorbeeld een stichting of een vereniging dienstverlening worden ondergebracht. In dat geval is in de akte van levering waarbij de individuele appartementsrechten aan de kopers worden geleverd het lidmaatschap van deze nevenvereniging kwalitatief bepaald. In geval van een stichting wordt bedongen dat eigenaar of gebruiker van het appartementsrecht de diensten van deze nevenvereniging of nevenstichting moet afnemen.
Een dergelijke dienstenvereniging kent geen kwalitatief lidmaatschap zoals de VvE dat wel kent. Om die reden is doorgaans in de akte van levering opgenomen dat indien en zodra het lidmaatschap om welke reden ook eindigt, de bijdrageverplichting op grond van een contractuele aanspraak onverminderd verschuldigd blijft. Het opzeggen van dat lidmaatschap uit protest tegen de hoogte van de servicekostenbijdrage heeft dan ook doorgaans weinig zin. Er zijn tal van uitspraken voor handen waarbij eigenaren met een dergelijk niet kwalitatief lidmaatschap worden veroordeeld tot doorbetaling van de betreffende servicekosten. Vergelijk ook de situatie in recreatieparken waarbij wel de eigendom van grondgebonden woningen wordt geleverd maar tegelijkertijd een kwalitatief lidmaatschap van een boek 2 vereniging in de aktes van levering is opgenomen.
Aanbod gestuurd systeem
Wanneer in de akte van splitsing of in de statuten van een nevenstichting of vereniging bepaalde diensten zijn opgenomen dan is VvE of de nevenvereniging verplicht deze diensten te leveren ongeacht of er vraag naar is. Dat wordt ook wel aangeduid als een ‘aanbod gestuurd’ of ‘full service’ systeem. De mate waarin de bewoners vraag naar deze diensten hebben is van geen invloed op het gebonden aanbod, dat is geregeld in de akte van splitsing of staturen van de nevenvereniging of stichting. Zolang de vraag gelijk is aan het aanbod is er geen probleem. Echter, de laatste jaren is er een kentering opgetreden in de mate waarin senioren gebruik maken van persoonsgebonden diensten. Er zijn goedkopere alternatieven voorhanden, bijvoorbeeld in de vorm van outsourcing catering/maaltijdservices en thuiszorg aan huis. Om die reden is de vraag naar de diensten welke de serviceflats aanbieden gedaald. Ook is de organisatie van de diensten vanuit één gebouw vaak duurder dan wanneer via een meeromvattende organisatie diensten worden ingekocht. De serviceflat is vaak locatie gebonden. Het personeel is vaak uitsluitend op die locatie in dienst, waardoor schaalvoordelen niet kunnen worden gerealiseerd.
Een en ander heeft geleid tot relatief hoge servicekosten en als gevolg daarvan een verminderde vraag in de markt. Daaraan kan worden gekoppeld de toenemende behoefte van ouderen om tot op latere leeftijd in een eigen woning te blijven wonen waardoor eveneens de vraag naar service-appartementen is gedaald. De combinatie met de marktomstandigheden op de vastgoedmarkt vanwege de economische crisis heeft ertoe geleid dat in sommige gevallen serviceflats te maken kregen met structurele leegstand. De waarde van serviceflats is dermate gedaald op sommige locaties dat als gevolg daarvan de problemen zijn ontstaan die in de aanhef van deze bijdrage zijn opgesomd.
Oplossingsrichtingen
Een belangrijke omwenteling in de VvE zou kunnen zijn het ombuigen van een aanbod gestuurd systeem naar een ‘vraag gestuurd’ of ‘hospitality’ systeem. Daarvoor is een wijziging van de akte van splitsing vaak vereist. De door te voeren wijzigingen kunnen betrekking hebben op organisatorische en juridische aspecten alsook financiële aspecten binnen de serviceflat.
Organisatie
Een van de mogelijkheden om kosten te besparen kan zijn het niet langer in vaste dienst inhuren van personeel en het uitbesteden van voorzieningen zoals een maaltijdservice. In plaats van een eigen gaarkeuken kan ervoor worden gekozen om de bewoners in de gelegenheid te stellen om zelf maaltijden te laten bezorgen. Ook kan de serviceflat een samenwerking aangaan met bijvoorbeeld een thuiszorginstelling die zorg verleent in en om de appartementen voor de bewoners waarmee op kosten van verplegend personeel kan worden bezuinigd. Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn om taken als beheerder en conciërge af te stoten en in plaats daarvan een externe alarmdienst in te schakelen dan wel een samenwerking aan te gaan met instellingen die in de nabije omgeving zitten die wel beschikken over permanente bemensing zodat er een oproepdienst voorhanden blijft.
Uiteraard gaan deze organisatorische wijzigingen gepaard met noodzakelijke afvloeiingsregelingen en organisatiekosten. Op de langere termijn kan het evenwel leiden tot een kleinere organisatie met minder vaste kosten die in de vorm van servicekosten aan de eigenaren moeten worden doorbelast.
Financieel
Indien de gebouw- en persoonsgebonden diensten in één rechtspersoon zijn ondergebracht moet ervoor worden gewaakt dat eventuele tekorten in de exploitatie van de persoonsgebonden services niet worden gedekt uit de reserveringen voor groot onderhoud in het gebouw. Indien dat wel het geval is, kan dat leiden tot de situatie waarin het gebouw achterstallig onderhoud vertoont en er onvoldoende gereserveerd is in de kas van de VvE om het onderhoud uit te voeren. De kosten van de services putten op die manier het gebouwonderhoud uit. Voor gelden die aan het reservefonds zijn toegekend, kan dat in beginsel niet op grond van het reglement. Het is om die reden van belang dat in de verenigingsbijdragen een duidelijke allocatie van servicekostenbijdrage plaatsvindt.
Juridisch
Indien in de akte van splitsing is opgenomen voor welke diensten de VvE minimaal zorgdraagt, dan hebben alle bewoners in beginsel recht op levering van die diensten en dragen alle bewoners bij in de kosten. Een wijziging van de akte van splitsing kan dan noodzakelijk zijn in die zin dat de aanvullende diensten niet langer als een recht voor elke bewoner wordt geformuleerd maar als een facultatieve voorziening welke door tussenkomst van de VvE door de bewoner zelf kan worden ingekocht.
Daarnaast is in veel aktes van splitsing bepaald dat de verplichting tot het doorbetaling van de servicekosten voortduurt, ook indien het appartement niet in gebruik is. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn na overlijden van de bewoner of indien de bewoner niet langer in staat is het appartement te bewonen en in plaats daarvan naar een verpleeghuis is verhuisd. In dat geval kan ervoor worden gekozen om bij leegstand voor de duur van langer dan één maand ervoor te kiezen de bijdrage in de persoonsgebonden diensten te verlagen tot de constante kosten dan wel geheel te laten vervallen.
Met deze en andere maatregelen kan er aan worden bijgedragen dat van een aanbod gestuurd systeem van persoonsgebonden diensten wordt gekomen tot een vraag gestuurd systeem. Waar het aanbod gestuurd systeem uitgaat van de solidariteitsgedachte: alle bewoners dragen bij aan de gemeenschappelijke persoonsgebonden voorzieningen gaat een vraag systeem uit van het profijtbeginsel: de bewoner (of dat nou een huurder of een eigenaar is) die bepaalde persoonsgebonden diensten inkoopt, betaalt daarvoor de kosten.
Het voordeel van een vraag gestuurd systeem is een betere kostenallocatie. Voorkomen wordt dat eigenaren die geen profijt hebben van bepaalde voorzieningen toch aan de kosten daarvan meebetalen. In combinatie met het afslanken van de organisatie van serviceflats kan worden gekomen tot een aanzienlijke verlaging van de servicekosten wat de gebouwen, die op zichzelf vaak aantrekkelijke woonomgevingen vormen, weer aantrekkelijk kunnen maken voor toekomstige bewoners. Dat kan leiden tot waarde behoud en het behoud van een duurzame, prettige woonomgeving die toekomstbestendig is. Neerwaartse spiralen zoals in de aanhef van dit artikel besproken kunnen daarmee worden doorbroken dan wel zoveel mogelijk worden voorkomen.
