De executieverkoop is een bekend fenomeen voor curatoren in faillissementen, maar ook wanneer het de uitwinning van een recht op hypotheek of een pandrecht betreft. De meeste partijen die regelmatig zaken verkrijgen via een veiling, hebben vaak met een executieverkoop te maken.
Bij een executieverkoop gelden andere regels. Eén voorname regel is dat de koper zich er niet op kan beroepen dat op de zaak een bepaalde last of beperking rust die er niet op had mogen rusten. Ook kan de koper zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Het is echter niet zo, dat de verkoper het kan verzwijgen als een last of beperking op de zaak rust of de zaak op enige wijze niet conform de overeenkomst is. Alleen de verkoper te goeder trouw wordt beschermd. Daarnaast ligt het risico van een zaak bij de verkoper, zolang de zaak nog niet verkocht is.
Onlangs heeft het Gerechtshof te Leeuwarden een interessante uitspraak gedaan met betrekking tot de executieverkoop. Een executant verkocht middels een veiling een woonhuis. Ergens tussen de bieding en de gunning – in een periode van ongeveer 24 uur – traden enkele onwelwillende derden de woning binnen. Zij verwijderden de keuken en de glazen deuren en beschadigden de garagedeur. Op het moment dat de koper de schade ziet, is de zaak al aan hem gegund. Hij kan er niet meer onderuit. De koper wil vervolgens een schadevergoeding van de verkoper en beroept zich hiervoor op de non-conformiteit van de zaak.
Immers, zo betoogt hij, de koopovereenkomst komt tot stand op het moment van de gunning door de verkoper. Het risico gaat pas dan over. Dit staat ook in de veilingvoorwaarden die van toepassing waren. Nu de koper op het moment dat de diefstal en schade plaatsvonden slechts had afgemijnd, dat wil zeggen: het hoogste bod bij afslag gedaan, was de overeenkomst op dat moment nog niet tot stand gekomen. Het risico lag toen nog bij de verkoper. De verkoper wijst op de speciale regels bij de executieverkoop en meent dat het risico voor rekening van de koper komt.
Het Hof is echter van mening dat het hier niet alleen een uitzonderingssituatie betreft, maar ook een geval waarin de wet niet voorziet. Want, zo meent het Hof, het risico kan in dit geval op grond van de wet en de veilingvoorwaarden nog niet zijn overgegaan; er is nog geen koopovereenkomst. Verder is de koper wel gebonden aan zijn bod; hij kan niet meer 'terugkrabbelen'. Het zou gezien dit systeem dan wel erg wrang zijn als de koper het risico feitelijk draagt vanaf het moment van afmijnen. Het Hof meent dan ook dat de speciale regels bij executieverkoop voor dit geval niet zijn geschreven.
Helaas voor de koper, heeft de uitspraak nog een staartje. Het Hof is het met de koper eens dat het risico tussen afmijnen en gunnen nog bij de verkoper ligt, maar is niet van mening dat vaststaat dat de inbraak en schadebrengende feiten juist tussen het afmijnen en gunnen plaatsvonden. Het Hof laat de koper dan ook toe om te bewijzen dat de inbraak in die tijdspanne plaatsvond.
Gelukkig is bovenstaande casus een zeldzame. Hij leert ons dat de verkoper niet al te makkelijk naar de speciale regels bij executieverkoop kan wijzen en dat de koper er goed aan doet de te betrekken zaak te inspecteren. Ook ná de gunning. Tenslotte is het raadzaam de leveringsvoorwaarden goed te bestuderen; met name de bepalingen terzake het moment van risico-overdracht.
