Ingeval een woning niet de eigenschappen bezit die de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst wel zou mogen verwachten (non-conformiteit), dan dient de koper de verkoper daarop binnen bekwame tijd aan te spreken, de zogenoemde klachtplicht, op straffe van verval van zijn rechten en weren. In dit artikel wordt ingegaan op twee recente uitspraken over de klachtplicht van de Hoge Raad.
Ingeval van een consumentenkoop, hetgeen een koop van een roerende zaak betreft, bijvoorbeeld een wasmachine, gesloten door een verkoper die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, en een koper, natuurlijk persoon, die dat niet doet, is uitdrukkelijk in de wet bepaald dat de klachttermijn twee maanden bedraagt. Deze termijn begint te lopen na de ontdekking van het gebrek.
Het kopen van een woning, hetgeen een onroerende zaak betreft, wordt niet als een consumentenkoop aangemerkt, zodat de twee maanden termijn niet van toepassing zou kunnen zijn. Desondanks is in de lagere rechtspraak ingeval van de koop van een woning wel aansluiting daarbij gezocht. Dit, terwijl een klachttermijn van twee maanden bij de koop van een woning als te kort kan worden ervaren. Een koper is namelijk in de regel niet bekend met het werkelijke gebrek en de exacte locatie daarvan dan nadat hij daartoe onderzoek heeft doen verrichten door een deskundige. In de lagere rechtspraak is echter diverse malen een vordering van kopers op grond van non-conformiteit afgewezen, omdat kopers al op het moment dat zij opdracht gaven om een onderzoek te verrichten bekend waren met enig gebrek. Zij mochten de resultaten van het onderzoek niet afwachten althans werden dan alsnog gehouden aan de klachttermijn, die in de regel al was verstreken op het moment dat de resultaten bekend waren.
Recente jurisprudentie
In haar arrest van 29 juni 2007 heeft de Hoge Raad onder meer geoordeeld dat de vraag of de koper binnen bekwame tijd heeft geklaagd niet in algemene zin kan worden beantwoord en dat daarbij alle betrokken belangen moeten worden afgewogen. De Hoge Raad vervolgt dan dat op de koper een onderzoeks- en mededelingsplicht rust, zowel voor het sluiten van de koopovereenkomst als na de levering. Het onderzoek dient “door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd.” In dit verband merkt de Hoge Raad nog op dat de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper daarbij een rol kunnen spelen. Als dit nog onduidelijkheid geeft, concludeert de Hoge Raad vervolgens dat bij de koop van onroerende zaken in ieder geval geen vaste klachttermijn van twee maanden geldt, anders dan bij een consumentenkoop. Welke termijn dan wel geldt, hangt – het zij herhaald – af van de omstandigheden van het geval.
In deze uitspraak heeft de Hoge Raad tevens bepaald dat de koper in beginsel gerechtigd is de uitslag van een onderzoek af te wachten zonder de verkoper van het onderzoek en het eventuele gebrek op de hoogte te brengen, tenzij te verwachten is dat het onderzoek langere tijd in beslag zal nemen. Daarmee wijkt de Hoge Raad eveneens af van de lagere rechtspraak. Zodra de koper echter bekend is met de resultaten van het onderzoek en de aanwezigheid van een gebrek begint de klachttermijn te lopen.
In een daaropvolgend arrest van 13 juli 2007 heeft de Hoge Raad onder meer uitgemaakt dat voormelde onderzoeks- en mededelingsplicht in beginsel niet van toepassing zijn op de periode voorafgaande aan de levering. De klachtplicht kan op grond van dit arrest dus pas gaan lopen na de levering, tenzij – aldus de Hoge Raad - de koper eerder dan na de levering van het onderzoek in de gelegenheid is gesteld door de verkoper om de woning te onderzoeken. In dat geval dient de (potentiële) koper reeds bij de inspectie te protesteren over de door hem geconstateerde gebreken.
Conclusie
In het licht van het voormelde is de conclusie dan ook gerechtvaardigd dat de klachttermijn van twee maanden, zoals die in de lagere rechtspraak werd gehanteerd, is komen te vervallen. Wat dan wel als klagen binnen een bekwame tijd wordt aangemerkt, hangt af van de omstandigheden van het geval. Gelet op de recente jurisprudentie is het echter wel raadzaam om, voor zover u niet reeds voorafgaande aan de verkoop een onderzoek hebt kunnen verrichten, direct na de levering een onderzoek uit te (doen) voeren en binnen bekwame tijd te klagen bij de verkoper ingeval er sprake is van non-conformiteit.
