In de praktijk worden – zowel door verhuurders als huurders - regelmatig fouten gemaakt bij het opzeggen van een huurovereenkomst betreffende (middenstands-)bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW -ruimte). De gevolgen van een niet tijdige of een ongeldige opzegging kunnen vergaand en ook zeer ingrijpend zijn, bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst contractueel wordt verlengd.
Als er verlengingsperioden van tien jaar zijn overeengekomen, dan zit men dus ongewild nog tien jaar aan elkaar vast. Gezien de nadelige gevolgen van onjuist opzeggen is het van belang dat men zich realiseert welke valkuilen dienen te worden vermeden. Hierna volgt een kort – niet uitputtend - overzicht van de meest in het oog springende punten waarop een verhuurder dient te letten bij het opzeggen van een huurovereenkomst betreffende middenstandsruimte.
Wilt u er als verhuurder zeker van zijn dat de huuropzegging het door u gewenste effect heeft? Denk dan aan:
1. Wijze van opzegging
De wet schrijft voor dat een huuropzegging middels een deurwaardersexploot moet worden gedaan dan wel middels een aangetekend schrijven. Het veelgebruikte standaard
ROZ-model Huurovereenkomst Winkelruimte 2012 bevat eenzelfde regeling. Een regeling omtrent de verzending en ontvangst van een huuropzegging is van belang in het kader van de bewijslast. Die bewijslast rust namelijk op de verzender, in casu verhuurder. Nu een huuropzegging eerst effect c.q. werking heeft indien zij de huurder tijdig heeft bereikt, betreft dit een zeer belangrijk punt. Door de opzegging door een deurwaarder of aangetekend te laten verzenden, wordt aan de bewijslast voldaan. Ondanks het feit dat de gevolgen van schending van deze formele verzendwijzen niet desastreus zijn, in die zin dat deze schending niet met nietigheid wordt gesanctioneerd, kan een verhuurder beter maar het zekere voor het onzekere nemen en zich er van vergewissen dat hij (zo nodig) hard kan maken dat de opzegging (in welke vorm dan ook) de huurder tijdig heeft bereikt.
2. Tijdstip van opzegging
Huurovereenkomsten kunnen in principe eerst tegen het einde van een huurperiode worden opgezegd, rekening houdend met een opzegtermijn, die hierna wordt besproken. Van belang is dan ook vast te stellen welke huurperiode tussen partijen is overeengekomen. De wet bepaalt, vanuit de gedachte van de semi-dwingendrechtelijke termijnbescherming, dat een huurder aanspraak kan maken op een huurtijd van vijf plus vijf jaar. De aanvangsduur bedraagt in beginsel vijf jaar. Komen partijen een duur van korter dan vijf jaar overeen, dan geldt de huurovereenkomst toch voor vijf jaar. Dit gaat niet op indien de huurovereenkomst is aangegaan voor een duur korter dan twee jaar. Dergelijke kortlopende huurovereenkomst vallen niet onder het beschermingsregime. Wordt de huurovereenkomst voor langer dan vijf jaar aangegaan, dan geldt die langere duur. Verstrijkt de initiële duur van vijf jaar, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd tot tien jaar. De huurovereenkomst die voor een langere duur dan vijf jaar is aangegaan, maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van de eerste periode van rechtswege verlengd tot tien jaar. Zoals hiervoor weergegeven, werkt de wet. Overeenkomsten met een duur in de lijn van de wet zouden ideaal zijn. De praktijk wijst evenwel uit dat partijen hiervan vaak contractueel afwijken. Denk aan break-optiemogelijkheden. Van belang is dan ook om na te gaan wat partijen contractueel zijn overeengekomen en of zulks niet in strijd is met semi-dwingendrechtelijke bepalingen. Aan de hand van deze criteria dient te worden bepaald tegen welk tijdstip kan worden opgezegd.
3. Opzegtermijn
De termijn voor opzegging bedraagt op grond van de wet tenminste een jaar. Dit geldt zowel voor verhuurder als huurder. Een opzeggingsbrief dient dus uiterlijk voor de aanvang van het laatste huurjaar van de huurperiode waartegen verhuurder wil opzeggen door de huurder zijn ontvangen. Partijen mogen wel een langere opzegtermijn overeenkomen dan een jaar. Korter dan een jaar is evenwel niet toegestaan. Komt er toch een opzegtermijn korter dan een jaar in een huurovereenkomst voor, dan kan de huurder zich op vernietigbaarheid van dit beding beroepen vanwege het feit dat zulks een afwijking van de wet in het nadeel van de huurder behelst. Hanteert een verhuurder een te korte opzegtermijn (lees: te laat heeft opgezegd), dan leert de jurisprudentie dat een verhuurder in verreweg de meeste gevallen aan het kortste eind trekt. De huurovereenkomst duurt alsdan voort. In tegenstelling tot de situatie waarin een huurder te laat opzegt, komt een verhuurder niet vaak weg met een beroep op de redelijkheid en billijkheid (c.q. conversie). Slechts indien sprake is van zwaarwegende omstandigheden kan dit anders liggen.
4. Opzeggronden
De wet schrijft voor dat een opgezegde huurovereenkomst - na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd - van rechtswege van kracht blijft, tenzij de huurder 1) de overeenkomst zelf heeft opgezegd of 2) ondubbelzinnig en schriftelijk met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Is van de tenzij-bepaling geen sprake, dan eindigt de huurovereenkomst zodra de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst.
Een opzegging door de verhuurder is nietig, indien zij niet de gronden vermeldt die tot opzegging hebben geleid, aldus artikel 7:294 BW. De verhuurder moet op dit punt niet alleen zorgvuldig, maar tevens volledig zijn. Mocht een huurder niet instemmen met de huuropzegging en de kwestie komt voor de rechter, dan zal een rechter – slechts - de in de opzeggingsbrief vermelde beëindigingsgronden toetsen. In een aanhangige procedure kan een verhuurder zich dus niet op meer of andere gronden beroepen. De gedachte die hieraan ten grondslag ligt, is het feit dat een huurder voorafgaand aan een procedure zijn proceskansen moet kunnen inschatten. Het is niet de bedoeling dat een huurder in een lopende procedure ineens wordt verrast met overige opzeggronden, met meer kans op succes, waarop zij niet heeft kunnen anticiperen.
De wet kent een limitatief stelsel van opzeggronden. Tegen het einde van de eerste vijfjaarstermijn zijn er twee mogelijkheden op grond waarvan kan worden opgezegd, en de rechter de vordering tot beëindiging kan toewijzen, te weten: 1) een slechte bedrijfsvoering door huurder en 2) de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor persoonlijk/eigen gebruik. Tegen het einde van de tweede vijfjaarstermijn worden de mogelijkheden uitgebreid. Zo kan de rechter een beëindigingsvordering alsdan toewijzen op grond van een 3) belangenafweging. Voorts gelden er alsdan tevens vier verplichte toewijzingsgronden. De rechter wijst een beëindigingsvordering in ieder geval toe indien zich het geval onder 1) of 2) - in samenhang met de 3) belangenafweging voordoet en voorts indien 4) de huurder niet toestemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde en 5) de verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
Slotsom
Uit vorenstaande volgt dat er veel do’s and don’ts zijn bij het opzeggen van een huurovereenkomst (middenstands-)bedrijfsruimte teneinde het gewenste effect te krijgen: daadwerkelijke beëindiging. Van belang is dan ook dat een verhuurder voorafgaand aan het traject van opzegging checkt hoe, op welke wijze en wanneer de opzegging moet worden gedaan.
