In een eerder artikel ben ik ingegaan op handhaving door de gemeente Utrecht van zelfstandige woonruimten die illegaal, dat wil zeggen: zonder omzettingsvergunning, onzelfstandig worden bewoond. Bijvoorbeeld een eengezinswoning die kamergewijs wordt verhuurd/bewoond. De grondslag voor dit handhavend optreden was de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht. Deze verordening heeft per 1 juli 2015 plaatsgemaakt voor de nieuwe Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015. In dit artikel wordt dit nieuwe toetsingskader voor de betrokken gemeenten in de regio Utrecht met betrekking tot handhaving van zelfstandige woonruimten, die onzelfstandig worden bewoond, uiteengezet.
De nieuwe Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 is een uitwerking van de nieuwe Huisvestingswet, die op 1 januari 2015 in werking is getreden. De nieuwe huisvestingsverordening geldt in de gemeente Utrecht en 15 andere gemeenten, te weten Woerden, De Ronde Venen, Stichtse Vecht, Lopik, Montfoort, Oudewater, IJsselstein, Nieuwegein, Houten, Vianen, Utrecht, Bunnik, De Bilt, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist.
Een gedeelte van deze nieuwe huisvestingsverordening geldt (nog) niet in de gemeente Utrecht. Het betreft het gedeelte met betrekking tot omzetting, zoals in dit artikel centraal staat, alsmede onttrekking, samenvoeging, woonvorming en splitsing in appartementsrechten (hoofdstuk 4 van de nieuwe verordening). In de gemeente Utrecht blijft, naar verluid tot 1 januari 2016, de oude huisvestingsverordening gelden; vanaf die datum zal een nieuwe regeling ten aanzien van onder meer omzetting van kracht zijn.
Wijzigingen in de nieuwe Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015
Hieronder zijn de wijzigingen ten aanzien van de omzetting in de nieuwe huisvestingsverordening ten opzichte van de oude huisvestingsverordening uiteen gezet. NB. Deze nieuwe bepalingen gelden dus (nog) niet in de gemeente Utrecht.
Werkingsgebied
De bepalingen ten aanzien van omzetting van zelfstandige woonruimten golden in oude huisvestingsverordening voor alle woonruimten. Deze bepalingen zijn krachtens de nieuwe huisvestingsverordening slechts van toepassing op i) huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 710,68 prijspeil 1 januari 2015) en ii) koopwoningen tot de koopprijsgrens (maximale aankoopbedrag om een hypotheek met NHG te krijgen, € 245.000,00 prijspeil 1 juli 2015).
Dit leidt ertoe dat de regels over omzetting in de nieuwe huisvestingsverordening niet (meer) gelden voor koopwoningen met een hoger aankoopbedrag dan € 245.000,00. Daardoor worden mijns inziens met name beleggers in duurder vastgoed buiten de gemeente Utrecht minder beperkt door de gemeentelijke regelgeving. De nieuwe huisvestingsverordening lijkt immers niet (meer) voor hen te gelden.
Vergunningsvereisten
Zowel in de oude als in de nieuwe huisvestingsverordening is een verbodsbepaling opgenomen: zonder vergunning is het verboden om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Deze vergunning wordt ook wel de omzettingsvergunning genoemd.
Voorwaarden vergunningverlening
De voorwaarden voor het verlenen van de omzettingsvergunning zijn in de nieuwe huisvestingsverordening gewijzigd. De uitgangspunten zijn overigens hetzelfde gebleven, namelijk dat het college van B&W de vergunning verleent, indien naar haar oordeel het met de omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Met andere woorden: de vergunning wordt verleend, indien het individuele belang prevaleert ten opzichte van het algemene belang. De aanvraag wordt daarnaast getoetst aan het woon- en leefmilieu en de omgeving van de betreffende woonruimte. In hoeverre hieraan wordt voldaan, is niet uiteengezet in de huisvestingsverordening. Dat zal afhangen van de omstandigheden van het geval.
Het verschil zit ‘m in het volgende
Onder de oude huisvestingsverordening was het college van B&W bereid om de omzettingsvergunning te verlenen, ondanks dat zij van mening was dat het algemene belang prevaleerde ten opzichte van het individuele belang, mits de aanvrager van de vergunning bereid was een financiële waarborg te stellen voor het aanbieden van compensatie. Deze compensatie kon bestaan uit reële compensatie en financiële compensatie.
Reële compensatie houdt in dat de aanvrager van de vergunning andere, vervangende woonruimte aanbiedt die volgens het college van B&W gelijkwaardig is aan de woonruimte waarvan de omzetting wordt aangevraagd. De gedachte is dat daardoor niets verandert aan de woningvoorraad; de omgezette woonruimte wordt vervangen door andere woonruimte. Voor deze reële compensatie zou dus een financiële waarborg gesteld moeten worden.
Voor zover reële compensatie niet mogelijk is, is de aanvrager een financiële compensatie verschuldigd ten bedrage van € 234,00 per vierkante meter (prijspeil 1 juli 2013). Voor de omzetting van een appartement van 100 m2 is de aanvrager dus een bedrag van € 23.400,00 verschuldigd als financiële compensatie.
Deze compensatiemogelijkheden bestaan niet meer op basis van de nieuwe huisvestingsverordening. Enerzijds lijkt dat gunstig te zijn. De praktijk leert namelijk dat de compensatiemogelijkheden een doorn in het oog was voor vastgoedbeleggers. Anderzijds lijkt deze wijziging ongunstig zijn. Immers, door de compensatiemogelijkheden was het mijns inziens sowieso mogelijk om de omzetting te realiseren. Weliswaar moest de aanvrager een flinke som op tafel leggen ter waarborg dan wel financiële compensatie, maar omzetting was mogelijk.
Onder de nieuwe huisvestingsverordening lijkt die zekerheid te zijn vervallen. Als het college van B&W bepaalt dat het algemene belang prevaleert ten opzichte van het individuele belang, dan zal de aanvraag namelijk worden geweigerd. Tegen dat besluit kan de aanvrager vervolgens bezwaar maken, maar de mogelijkheid om de om te zetten woonruimte reëel of financieel te compenseren en dus enige zekerheid te hebben op de verkrijging van de omzettingsvergunning, lijkt te zijn verdwenen.
Overigens bestaat de kans dat deze vormen van compensatie in de gemeente Utrecht nog terugkomen. De gemeenteraad van Utrecht zal namelijk aanvullende bepalingen omtrent de wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad, waaronder omzetting, vaststellen. Het is niet uitgesloten dat daarin de mogelijkheden van compensatie alsnog worden opgenomen.
Tijdelijke vergunning
Zowel in de oude als in de nieuwe huisvestingsverordening is het mogelijk om een tijdelijke omzettingsvergunning voor maximaal 5 jaar aan te vragen.
Op basis van de nieuwe huisvestingsverordening is mij echter niet duidelijk wat de toegevoegde waarde voor de aanvrager is om een dergelijke, tijdelijke vergunning aan te vragen. Op basis van de oude verordening was dat wel duidelijk: in geval van financiële compensatie was de aanvrager “slechts” 10% per jaar van het totale financiële compensatiebedrag verschuldigd. Voor de tijdelijke omzetting van een appartement van 100 m2 gedurende 5 jaar was de aanvrager dus een bedrag van (€ 2.340,00 x 5 jaar =) € 11.700,00 verschuldigd als financiële compensatie. Nu deze financiële compensatie is vervallen, is dit voordeel eveneens komen te vervallen.
In de nieuwe huisvestingsverordening is verder ook niet uiteengezet onder welke omstandigheden het college van B&W een tijdelijke omzettingsvergunning zou verlenen. Daardoor is het evenmin voor de aanvrager duidelijk onder welke omstandigheden hij een definitieve omzettingsvergunning dient aan te vragen dan wel (meer kans maakt op verlening van) een tijdelijke vergunning. Wellicht zal de tijdelijke omzettingsvergunning nog betekenis krijgen bij de vaststelling van aanvullende bepalingen over omzetting door de gemeenteraad van Utrecht.
Overgangsrecht
Reeds verleende vergunningen onder de werking van de oude huisvestingsverordening worden gelijkgesteld met vergunningen in de nieuwe huisvestingsverordening. Dat leidt ertoe dat bijvoorbeeld de bestuurlijke boete door het college van B&W kan worden opgelegd ingeval van overtredingen.
Slot
Eigenaren van koopwoningen buiten de gemeente Utrecht, welke woningen een aankoopwaarde vertegenwoordigen van meer dan € 245.000,00 (prijspeil 1 juli 2015), lijken buiten de werking van de nieuwe huisvestingsverordening te vallen. Die eigenaren kunnen mijns inziens dan ook zonder omzettingsvergunning eventuele zelfstandige woonruimten omzetten naar onzelfstandige woonruimte en de woningen dus bijvoorbeeld kamergewijs verhuren, voor zover andere regelgeving of afspraken zulks niet verbiedt zoals een bestemmingsplan, een eventueel splitsingsreglement of hypotheekvoorwaarden. Dit is naar mijn mening een gunstige ontwikkeling voor vastgoedeigenaars, omdat de huisvestingsverordening soms als bron van ergernis werd ervaren.
Voor zover de nieuwe huisvestingsverordening wel van toepassing is, geldt dat de aanvraag aan de uitgangspunten in de verordening worden getoetst. De mogelijkheid om de om te zetten woonruimte reëel dan wel financieel te compenseren is vervallen. Daardoor lijkt ook de zekerheid dat de vergunning al dan niet met compensatie wordt verleend te zijn verdwenen.
