De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis spelen. Aan de hand van onder meer voorbeelden en jurisprudentie zal ik hierop uitgebreid ingaan. In
deel 1 zijn de hoogbouwvisie, de plint, windhinder en brandveiligheid aan de orde gekomen. In dit deel bespreek ik de schaduwwerking, uitzicht en privacy, parkeren en betaalbaarheid / woningbehoefte.
Schaduwwerking als gevolg van hoogbouw
Bij de realisatie van bijna ieder gebouw is er discussie over schaduwwerking. In het geval van hoogbouw is dat niet anders. Hoge gebouwen werpen een lange schaduw. Voorkomen moet worden dat de schaduw te veel toeneemt. Indien de hoogbouw geclusterd is, zal dit minder problemen geven, dan wanneer sprake is van één of enkele hoge gebouwen te midden van laagbouw.
Door middel van bezonningsdiagrammen wordt inzicht verkregen in de bezonning van de gevels en (extra) schaduw op de omgeving.
Net als bij windhinder is er geen wet- en regelgeving voor schaduwwerking. Toch moet dit in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden onderzocht.
TNO-norm
Om de effecten van schaduwwerking op woningen te meten, hanteren de meeste gemeenten de TNO-norm, die overigens een tweedeling kent in een ‘lichte’ en een ‘strenge’ norm. De TNO-norm gaat uit van tenminste 2 of 3 bezonningsuren gedurende 8 tot 10 maanden per jaar in het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam. Andere gemeenten – zoals Den Haag – hebben hun eigen beleid en/of norm. Utrecht heeft geen eigen beleid, maar hanteert in de hoogbouwvisie (uit 2005) wel meetvoorschriften die afwijken van de meetvoorschriften behorende bij de TNO-norm.
Het is dus raadzaam om van tevoren na te gaan of de gemeente waar het gebouw zal worden gerealiseerd een afwijkende – ten opzichte van de TNO-norm – norm kent en/of andere meetvoorschriften hanteert. Dit is natuurlijk een open deur, maar ik heb vaak genoeg moeten adviseren om een bezonningsstudie opnieuw uit te voeren, omdat deze niet was uitgevoerd volgens de lokale norm en/of meetvoorschriften.
Zonnepanelen en planschade
Het is aanbevelenswaardig daarbij tevens aandacht te besteden aan de effecten van schaduw op de opbrengst van zonnepanelen, zeker naarmate er in de omgeving meer zonnepanelen zijn geplaatst. Immers, in de afgelopen jaren is gebleken dat verduurzamingsmaatregelen, zoals een goede isolatie, warmtepomp en zonnepanelen, tot gevolg hebben dat een gebouw meer waard wordt. Ingeval de zonnepanelen door schaduwwerking minder energie genereren, dan geeft dat niet alleen inkomensschade, maar kan ook gesteld worden dat een gebouw minder waard wordt, waarmee de deur voor planschadeclaims (wagen)wijd wordt opengezet. Nu is mij nog geen uitspraak bekend waarin een verzoek tot vergoeding van planschade op deze gronden onderwerp van discussie was, maar dat is slechts een kwestie van tijd.
Ander beleid
Daarnaast moet ook worden bezien of de gemeente nog ander beleid kent ter zake bezonning c.q. schaduwwerking met het risico dat er extra discussie kan ontstaan. In de hoogbouwvisie van Rotterdam is bijvoorbeeld vermeld dat in de gebieden en plekken die zijn aangewezen als zogenaamde sunspot geen vermindering van zonuren mag plaatsvinden binnen hiertoe aangewezen tijden. Dat heeft direct tot interessante jurisprudentie van de Afdeling geleid (onder meer de uitspraak van 31 december 2014,
ECLI:NL:RVS:2014:4770) waarin wordt overwogen dat een saldobenadering – inhoudende dat wordt aangenomen dat aan de voorwaarde wordt voldaan dat er op een sunspot geen vermindering van zonuren plaatsvindt indien het aantal zonuren per saldo niet afneemt – toelaatbaar is.
Uitzicht en privacy bij hoogbouw
Ook het verlies aan uitzicht en de aantasting van privacy zijn veel voorkomende onderwerpen van discussie bij de realisatie van een gebouw en aldus ook hoogbouw.
Net als bij windhinder en schaduwwerking is er geen wet- en regelgeving die dit tegengaan. Weliswaar is in artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaald dat het zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van dat erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben voor zover deze op dit erf uitzicht geven, maar ik ken op dit vlak geen jurisprudentie met betrekking tot hoogbouw.
Recht op uitzicht
De Afdeling heeft wel al herhaaldelijk overwogen dat er geen blijvend recht op (vrij) uitzicht bestaat. Dat laat onverlet dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden onderbouwd waarom het belang bij het behoud van het uitzicht niet opweegt tegen het belang dat bestaat bij realisering van de hoogbouw.
Dat het daarbij kan misgaan, blijkt uit een tussenuitspraak van de Afdeling van 27 juli 2016 (
ECLI:NL:RVS:2016:2077), waarin wordt overwogen dat het gestelde gewicht van stedenbouwkundige aard van een hoogteaccent aan het Smakkelaarsveld te Utrecht van 41,5 meter niet doorslaggevend is voor de gekozen positionering van het hoogteaccent van de hoogbouw. Hierdoor heeft de Afdeling overwogen dat de motivering van het besluit wat betreft de afweging tussen het belang bij die positionering enerzijds en het belang bij behoud van het uitzicht anderzijds gebrekkig is.
Destijds heeft deze tussenuitspraak de gemeenteraad van Utrecht alsook de ontwikkelaar, die door mij werd bijgestaan, zeer verrast, omdat in nagenoeg alle gemeentelijke plannen en visies sinds 2006 werd gesproken over hoogbouw die ter plaatse een basishoogte van 45 meter zou krijgen en incidenteel zelfs hoger dan 80 meter zou mogen worden. De Afdeling zag dit helaas toch anders. Dat neemt niet weg dat de hoogbouw alsnog conform plan is gerealiseerd en daarmee een beeldbepalend gebouw voor het stationsgebied van Utrecht is geworden, zoals het ook beoogd was.
Privacy
Hetwelk ik hiervoor heb opgemerkt, namelijk dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden onderbouwd waarom het belang bij het behoud van het uitzicht niet opweegt tegen het belang dat bestaat bij realisering van de hoogbouw, geldt ook voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een onevenredige aantasting van de privacy.
Het is (weer) een open deur, maar naarmate hoogbouw op grotere afstand van andere percelen / bebouwing wordt gerealiseerd, neemt de kans op inbreuk op de privacy af. Verder lijkt de algemene lijn in de jurisprudentie van de Afdeling te zijn dat hoge bebouwing op korte afstand van andere (lage) bebouwing in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk is en sneller aanvaardbaar moet worden geacht (onder meer de uitspraak van 3 juli 2019,
ECLI:NL:RVS:2019:2204).
Parkeren in geval van hoogbouw
Er wordt niet gekozen voor hoogbouw als er voldoende ruimte beschikbaar is. Indien in parkeergelegenheid op eigen terrein moet worden voorzien, dan zal dat – tenzij er een binnenterrein is en/of het parkeren van buitenaf niet zichtbaar is – in beginsel in een parkeerkelder moeten gebeuren. Dat is duur.
Alhoewel in veel van de door mij bestudeerde hoogbouwvisies wordt vermeld dat de gemeentelijke parkeernorm van toepassing is, wordt (ook) ingezien dat dit bijzonder lastig is, zodat hiervan kan worden afgeweken.
In de hoogbouwvisie van Purmerend uit 2017 wordt er daarom bijvoorbeeld gesproken over dubbelgebruik en een parkeergarage in de omgeving. In de hoogbouwvisie van Rotterdam uit 2019 wordt nadrukkelijk het OV vermeld, alsook de voorwaarde om (extra) fietsparkeerplaatsen/-stallingen te realiseren die eenvoudig bereikbaar en geschikt zijn voor allerlei soorten fietsen (inclusief bakfietsen). In de hoogbouwvisie van Utrecht wordt simpelweg vermeld dat het principe van ondergronds parkeren overeind blijft en dat de kosten hiervan voor rekening van de ontwikkelaar komen, maar die hoogbouwvisie dateert uit 2005 en is op dit vlak achterhaald door het gemeentelijk parkeerbeleid.
Vooropgesteld dat de meeste hoogbouw vooral geconcentreerd is in het centrum of in gebieden met hoogstedelijke milieus, waar over het algemeen (hoogwaardig) openbaar vervoer aanwezig is, lijkt het mij mogelijk om ten behoeve van hoogbouw een bijzonder lage parkeernorm te hanteren als rekening wordt gehouden met dubbelgebruik, deelauto’s en een aanmerkelijk hoger gebruik van de fiets. Op die manier kan wellicht worden volstaan met slechts één parkeerkelderverdieping, hetwelk al een aanzienlijke kostenverlichting met zich meebrengt.
Betaalbaarheid / woningbehoefte in relatie tot hoogbouw
Het behoeft geen toelichting dat de bouwkosten voor hoogbouw aanzienlijk zijn. Zoals ik al in
deel 1 heb opgemerkt, stijgen de kosten exponentieel naarmate er hoger wordt gebouwd. Dat heeft tot gevolg dat de woonappartementen – indien wordt uitgegaan van woonruimte – veelal in de middeldure tot (zeer) dure categorieën vallen en daarmee vooral geschikt zullen zijn voor een selecte groep van personen. Indien het woningbouwbeleid van een gemeente stringent is ten aanzien van de prijscategorieën van woningen die gebouwd mogen worden, kan dit tot discussie leiden in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Controleer dit daarom op voorhand, zodat de gemeente (ook) hierin kan worden meegenomen als blijkt dat er mogelijk sprake is van een probleem.
Conclusie
Naarmate de ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling beperkter wordt, is de kans groot dat er meer de lucht in zal worden gebouwd. Steeds meer gemeenten hebben daarom een hoogbouwvisie vastgesteld.
Er zijn veel overeenkomsten, maar misschien wel net zo veel verschillen tussen die hoogbouwvisies. Die verschillen zien niet alleen op de vraag wanneer sprake is van hoogbouw, maar ook op de potentiële (hinderlijke) gevolgen daarvan en de onderzoeken die naar die potentiële (hinderlijke) gevolgen verricht moeten worden.
Ontwikkelaars dienen zich hier zeer bewust van te zijn. Dit spreekt voor zich, maar de praktijk wijst uit dat het toch regelmatig fout gaat.
