Het is vaste rechtspraak dat een verkoper aansprakelijk is voor schade die een koper lijdt, wanneer een verkoper bij de verkoop heeft gegarandeerd dat een woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en achteraf blijkt dat dit niet het geval is. Het is echter de vraag in hoeverre een woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik, wanneer feitelijk een ‘bouwval’ als woonhuis wordt verkocht.
De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen in een geschil tussen de kopers en de verkoper van een oude boerderij. Deze boerderij stamde uit 1880 en verkeerde op het moment van verkoop en levering in een zeer slechte staat van onderhoud. Een en ander was de kopers bekend doordat een groot aantal muren scheuren bevatten, er sprake was van achterstallig onderhoud en er in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde was opgenomen met betrekking tot de herstelkosten van de fundering. De kopers vorderden niettemin ontbinding en schadevergoeding wegens non-conformiteit omdat de onroerende zaak niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik als woonhuis.
Koopakte
De term ‘normaal gebruik’ komt uit de wet, namelijk uit artikel 7:17 lid 2 BW, het artikel over (non-)conformiteit. Ook in artikel 5.3 van de veelgebruikte standaard NVM-koopakte, staat het volgende:“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.”
Een soortgelijke bepaling is ook in andere koopovereenkomsten met betrekking tot woningen terug te vinden. De bepaling bevat een garantie van de verkoper. Wanneer de woning niet over de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis is de verkoper aansprakelijk voor de schade die de koper dientengevolge lijdt. De kosten die de koper moet maken zodat de woning wél voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is, kunnen na een ingebrekestelling in beginsel van de verkoper worden gevorderd.Normaal gebruik
Om te kunnen bepalen of een woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis moet eerst worden bepaald wanneer sprake is van ‘normaal gebruik als woonhuis’. Partijen kunnen in de koopovereenkomst afspreken wat zij onder ‘normaal gebruik’ verstaan. Doen zij dit niet, dan is in de jurisprudentie uitgemaakt dat het gaat om de betekenis die de partijen in het normale spraakgebruik aan het begrip ‘normaal gebruik’ toekennen. Een duidelijke definitie ontbreekt dus. Niet elk gebrek aan een woning belemmert het normale gebruik. Afhankelijk van de ouderdom en de prijs van een woning zal de koper van een bestaande woning tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Ook kan bijvoorbeeld geurhinder van naastgelegen percelen wel leiden tot enige overlast, maar daarmee is nog niet reeds sprake van ongeschiktheid voor normaal gebruik (ECLI:NL:RBGEL:2016:5778). In het algemeen geldt dat een woning niet geschikt is voor normaal gebruik als de normale veiligheid van de bewoners niet is gegarandeerd. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een oudere woning waarvan de elektriciteitsinstallatie zodanige gebreken vertoond dat de veiligheid in onvoldoende mate is gewaarborgd, waardoor het woongenot ernstig wordt aangetast. Het enkele feit dat de installatie niet voldoet aan de normen en voorschriften is al voldoende om aan te tonen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik (ECLI:NL:GHSHE:2015:3586).Oude woning
Zoals hierboven aangegeven speelt in de beoordeling of sprake is van ‘normaal gebruik’ van een woonhuis de ouderdom van de woning en de prijs van de woning mee. Wanneer een oudere woning wordt verkocht doet de verkoper er goed aan om zijn aansprakelijkheid uit te sluiten of te beperken door in de koopovereenkomst een ‘ouderdomsclausule’ op te nemen. Hierin kan de verkoper aansprakelijkheid ten aanzien van gebreken uitsluiten.Boerderij
In deze zaak was, zoals in de inleiding aangegeven, sprake van de verkoop van een oude, zichtbaar gebrekkige boerderij. De boerderij stamde uit 1880 en is verkocht voor een bedrag ad € 375.000,-. De verkoper had in de koopovereenkomst gegarandeerd dat de boerderij voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is. De verkoper had in de koopovereenkomst geen ouderdomsclausule opgenomen. In de koopovereenkomst was tevens opgenomen dat de koper de woning wilde gebruiken voor bewoning met zijn gezin. Verder was in de overeenkomst opgenomen dat de verkoper niet instond voor aan de koper kenbare gebreken, verkoper onbekende onzichtbare gebreken en andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Uit een na de verkoop en levering namens de koper opgesteld bouwkundig rapport bleek dat het herstel van het dak, de gevels, het interieur en de bijgebouwen circa € 219.800,- zou kosten. De kopers vorderden daarop ontbinding van de overeenkomst en schadevergoeding vanwege non-conformiteit. De rechtbank had in verband met het bouwjaar van de woning en de slechte staat van onderhoud met betrekking tot het normale gebruik het volgende overwogen:“Een en ander maakt naar het oordeel van de rechtbank dat aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij nodig zijn geen hoge eisen mogen worden gesteld.”Het Hof heeft in appel enkel een bedrag ad € 37.500,- aan schadevergoeding toegewezen voor de sanering van een erfdeel dat met asbest is verontreinigd en waarop een saneringsplicht rust. In zoverre was de boerderij volgens het Hof niet geschikt voor normaal gebruik. Voor wat betreft het overige overwoog het Hof in navolging van de rechtbank dat aan de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik geen al te hoge eisen mogen worden gesteld, nu de boerderij stamt uit 1880 en er bij de bezichtiging zichtbaar sprake was van veel achterstallig onderhoud:
“ook met de gestelde gebreken beantwoorden de boerderij en de schuren aan de overeenkomst. [eisers] hebben immers voor het sluiten van de overeenkomst de boerderij twee maal bezichtigd, terwijl op die momenten zichtbaar sprake was van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij veel scheuren waarneembaar waren.”De Hoge Raad laat deze beslissing van het Hof, voor wat betreft het ‘normaal gebruik’ in stand.
“Op grond van deze omstandigheden heeft het hof, naar de kern weergegeven, geoordeeld (…) dat [eisers] , gelet op de vele bekende en kenbare gebreken, nader onderzoek naar de staat van de boerderij en bijgebouwen hadden moeten verrichten, en dat zij bij gebreke daarvan zich niet erop kunnen beroepen dat de geleverde zaak in dat opzicht niet aan de overeenkomst (inclusief de daarin gegeven garantie) voldoet. In deze oordelen ligt besloten dat [verweerders] ter zake geen verdergaande mededelingsplicht hadden. Deze oordelen geven, gelet op hetgeen hiervoor in 3.4.3 en 3.4.4 is overwogen, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting."De Hoge Raad overweegt verder dat er scheuren te zien waren, de kopers met een aantal gebreken bekend waren, er duidelijk sprake was van achterstallig onderhoud én de verkoper in de koopovereenkomst had aangegeven dat asbest aanwezig was. Al deze aspecten leidden volgens de Hoge Raad tot het oordeel dat de kopers hun onderzoeksplicht hadden verzaakt en verkoper haar mededelingsplicht niet had geschonden. Gelet daarop beantwoordde de boerderij aan de overeenkomst, inclusief de door de verkoper gegeven garantie dat ‘normaal gebruik als woonhuis’ mogelijk was.
