Met ingang van 1 juli 2011 treden nieuwe regels in werking voor Verenigingen van Eigenaars. Deze regels hebben betrekking op het door de verenigingen te plegen onderhoud aan het appartementencomplex en worden opgenomen in het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet. Waarom worden deze regels ingevoerd en wat houden de regels precies in?
Het kabinet heeft reeds in 2007 de Tweede Kamer gewezen op het probleem van slapende verenigingen van eigenaars, die veelal worden gekenmerkt doordat zij geen jaarlijkse vergadering houden, geen reservefonds hebben, geen periodieke financiële bijdrage innen voor de gemeenschappelijke kosten voor bijvoorbeeld (groot) onderhoud of onderverzekerd zijn voor de opstal. Zodra onderhoud dan echt noodzakelijk wordt, kunnen problemen ontstaan.
Een gebrek aan onderhoud van appartementen kan namelijk leiden tot achteruitgang van buurten en wijken. Vaak rest dan alleen repressief optreden op grond van de Woningwet. Het kabinet wil een dergelijke achteruitgang in een eerder stadium voorkomen. Daarop zien de nieuwe regels.
Burgerlijk Wetboek
In Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek wordt artikel 127a toegevoegd. Daarin is onder meer bepaald dat de gemeente, indien er een ernstige dreiging bestaat dat de gemeenschappelijke gedeelten van een appartementencomplex in zodanige staat komen te verkeren dat dit gevaar oplevert voor de gezondheid of veiligheid en/of niet meer zullen voldoen aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2003, aan de bevoegde kantonrechter mag vragen om:
a. een machtiging tot het bijeenroepen van een vergadering van de vereniging van eigenaars van het appartementencomplex, op de wijze als bepaald in het reglement of de statuten doch voor rekening van de gemeente;
b. de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en voorstellen te doen omtrent het beheer en het onderheid van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, bijdragen aan het reservefonds, het lidmaatschap van een andere vereniging of coöperatie met het oog op het onderhoud van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en de samenstelling.
Alhoewel de daadwerkelijke besluitvorming bij de appartementseigenaren blijft rusten, is er wel een dwangmiddel. Mocht meer dan de helft van de stemmen in de vergadering vóór een voorstel van de gemeente stemmen, dan kan de gemeente waarbinnen een appartementencomplex is gelegen voor de rest van de stemmen opnieuw bij de bevoegde kantonrechter om een vervangende machtiging vragen, indien zij zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen aan de wijziging van het reglement.
Woningwet
In de Woningwet wordt artikel 12d toegevoegd en artikel 13 gewijzgd. Daarin is onder meer bepaald dat het bevoegd gezag een vereniging van eigenaars kan dwingen om binnen een bepaalde termijn voor een bepaalde looptijd een onderhoudsplan voor de gemeenschappelijke gedeelten van een appartementencomplex op te laten stellen door een deskundige.
Indien het onderhoudsplan een looptijd heeft van langer dan vijf jaar kan het bevoegd gezag tevens bepalen dat het plan elke vijf jaar door een deskundige moet worden herzien.
Belangrijke voorwaarde is wel dat het betreffende appartementencomplex gelegen moet zijn in een gebied waarin de leefbaarheid door fysieke, sociale en economische factoren naar het oordeel van het bevoegd gezag onder druk staat. Te denken valt aan gebieden met een hoge werkloosheid, slechte kwaliteit van de woningvoorraad, gezondheidsachterstanden, criminaliteit, gevoelens van onveiligheid en onrechtmatige en illegale bewoning.
Bovendien is het bevoegd gezag pas hiertoe gerechtigd nadat zij met toepassing van artikel 5:127a BW een vergadering van eigenaars bijeen heeft geroepen en de vereniging niet binnen drie maanden na deze vergadering over een onderhoudsplan beschikt, tenzij redelijkerwijs voorzienbaar is dat het voldoen aan beide voorwaarden er niet toe zal leiden dat de vereniging uit eigen beweging een onderhoudsplan opstelt of laat opstellen. De eerste contacten tussen een vereniging en de gemeente zijn dan ook richtinggevend. Dat geldt ook voor het geval de meerderheid van de eigenaars zich tijdens de vergadering tegen de door de gemeente voorgestelde plannen uitspreekt.
Mocht een vereniging van eigenaars de in het onderhoudsplan opgenomen voorzieningen vervolgens niet uitvoeren binnen de daarvoor in het plan gestelde termijn, dan kan het bevoegd gezag de vereniging verplichten die voorzieningen uit te voeren waardoor de staat van het gebouw en/of bouwwerk op een hoger niveau komt te liggen dat de voorschriften voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit 2003, doch niet hoger dan de voorschriften voor nieuwbouw.
Verantwoordelijkheid en rechtsmiddelen
Wordt de verantwoordelijkheid van een vereniging van eigenaars op het onderhoudsvlak hiermee uitgehold? Nee.
Zolang de vereniging het appartementencomplex namelijk deugdelijk onderhoudt, is er voor de gemeente en/of het bevoegd gezag geen rechtsgrond om in te grijpen.
Wordt er toch door een gemeente om een machtiging gevraagd tot het bijeenroepen van een vergadering van de vereniging van eigenaars, dan kan tegen de beschikking van de kantonrechter weliswaar geen hoger beroep worden ingesteld, maar de daadwerkelijke besluitvorming en daarmee de verantwoordelijkheid voor het onderhoud blijft bij de vereniging rusten.
Indien de gemeente uiteindelijk een vervangende machtiging van de kantonrechter vraagt, dan staat tegen die beschikking bovendien wel hoger beroep (en uiteindelijk zelfs cassatieberoep) open.
Daarnaast staat tegen de besluiten van het bevoegd gezag waarin een vereniging wordt gelast een onderhoudsplan op te (doen) stellen dan wel voorzieningen te treffen bezwaar, beroep bij de rechtbank en uiteindelijk zelfs hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State open.
Conclusie
Verenigingen van eigenaars, die al dan niet slapende zijn, die het appartementencomplex niet (voldoende) onderhouden, kunnen daartoe krachtens de nieuwe regels in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet door de gemeente gedwongen worden, eerst met zachte hand maar indien nodig ook met harde hand.
