In de Kamerbrief van 4 februari 2022 [1] stelt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor om naast kindlocaties tevens een verbod op loden leidingen in te stellen voor huurwoningen. In de Kamerbrief is opgenomen dat zowel Aedes, IVBN als Vastgoed Belang hun leden hebben geïnformeerd over loden leidingen en hen hebben gestimuleerd hun woningbestand proactief te onderzoeken en waar nodig te saneren. Uit de Kamerbrief brief blijkt dat dit door de meeste verhuurders voortvarend ter hand genomen is. Tegelijkertijd blijft een aantal knelpunten bestaan.[2] Daarnaast blijkt uit de Kamerbrief dat de huurcommissie diverse uitspraken heeft gedaan met forse huurverlagingen voor verhuurders die nalieten op verzoek van de huurder de loden leidingen te verwijderen.
De minister stelt voor dat een publiekrechtelijk verbod wordt ingevoerd in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving op grond waarvan het verboden is loden leidingen te hebben in huurwoningen tenzij de loodwaarde aan het tappunt lager is dan 5 microgram per liter. Gemeentes worden het publiekrechtelijk bevoegd gezag belast met het afdwingen van het verbod op loden leidingen. Ook zijn huurders bevoegd om bij het aantreffen van loden leidingen of bij een te hoge lood waarde én wanneer de verhuurder nalaat de loden leidingen te saneren zich tot de gemeente te wenden met het verzoek handhavend op te treden. De huurder kan zich daarnaast uiteraard ook nog wenden tot de huurcommissie voor een huurverlaging en de rechter.
Uit de brief blijkt niet hoe een verbod op loden leidingen en de verplichting om deze te saneren zich verhoudt tot een in appartementen gesplitst gebouw. Bij splitsing in appartementsrechten behoren de leidingen doorgaans tot de gemeenschappelijke gedeelten. Daarvan kunnen uitgezonderd zijn op grond van de modelreglementen leidingen die uitsluitend dienstbaar zijn aan een privégedeelte. Echter, als in een woongebouw sprake is van loden leidingen dan is aannemelijk dat deze loden leidingen meerdere privégedeelte van water voorzien en daarmee gemeenschappelijk zijn. Dat betekent dat de leidingen uitsluitend worden beheerd onderhouden en vervangen door de VvE. Een individuele eigenaar heeft niet de bevoegdheid zonder toestemming van de vergadering van eigenaars wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelte aan te brengen.[3] Verder is sprake van een leidingstelsel in een woongebouw waarbij, om de loodwaarden op het vereiste niveau te brengen, het geheel vervangen van alle loden leidingen de meest voor de hand liggende oplossing zal zijn. De vraag is dan hoe deze nieuwe publiekrechtelijke verplichting zich verhoudt tot het appartementsrecht. Op grond van de splitsingsakte is iedere appartementseigenaar bevoegd zijn appartement aan een derde in gebruik te geven. Een eigenaar heeft dus het recht zijn appartement te verhuren.
Echter, indien op grond van het verbod op loden leidingen het gebouw in strijd komt met het Besluit Bouwwerken Leefomgeving zoals dat zou luiden na wijziging daarvan zoals nu voorgesteld, dan zou de verhuurder bij een weigerende VvE knel komen te zitten tussen het VvE recht en het publiekrecht. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben, met huurkortingen van 40% tot 60% als gevolg.[4]
Uit de Kamerbrief blijkt echter dat de minister geen generiek verbod voorstelt op loden leidingen in bestaande bouw. Eigenaar/bewoners krijgen geen verbod, maar moeten goed geïnformeerd worden over de risico’s nadrukkelijk ook op het moment van aankoop. Zij hebben uiteindelijk een eigen verantwoordelijkheid of en wanneer ze eventueel nog aanwezige loden leidingen willen laten verwijderen en hoe zij in schoon drinkwater willen voorzien, aldus de Kamerbrief. Dat betekent dat in een gemengd complex waarin zowel huur- als koopappartementen aanwezig zijn de eigenaar van de huurwoning wél gehouden is de gemeenschappelijke loden leidingen te verwijderen, maar de eigenaar van de koopwoning niet. Wat prevaleert dan? Kan de eigenaar van de huurwoning van de VvE verlangen dat de loden leidingen verwijderd worden, terwijl de eigenaren/bewoners die hun woning dus niet verhuren daartoe niet verplicht zijn? Als er geen direct afdwingbare verplichting is tot het vervangen van leidingen dan zie ik niet direct in waarom eigenaren/bewoners in strijd met de redelijkheid en billijkheid zouden handelen wanneer zij weigeren in te stemmen met een voorstel tot het vervangen van alle leidingen.
Echter, in de Kamerbrief Beantwoording Kamervragen over lood in drinkwater van 16 februari 2021[5] is daarover het volgende opgenomen:
Individuele eigenaars, waaronder verhuurders, kunnen niet zelf besluiten de loden drinkwaterleiding te vervangen wanneer dit de verantwoordelijkheid is van de VvE. Wanneer de loden drinkwaterleiding onder verantwoordelijkheid valt van de VvE, is voor het vervangen van de loden drinkwaterleiding een meerderheid van stemmen nodig in de vergadering van eigenaars. De kosten voor verwijdering of vervanging van de loden drinkwaterleiding kunnen voor de vergadering van eigenaars een reden zijn om te besluiten dat de loden drinkwaterleiding niet wordt vervangen. Een individuele eigenaar die het niet eens is met een besluit van de VvE kan de rechter verzoeken om het genomen besluit te vernietigen en daarvoor in de plaats een vervangende goedkeuring te verlenen, waardoor het besluit van de vergadering van eigenaars wordt vernietigd en door een nieuw besluit met vervangende toestemming voor het verwijderen van de loden drinkwaterleiding wordt vervangen. Een vervangende toestemming wordt door de rechter verleend als de VvE zonder redelijke grond weigert tot verwijdering of vervanging van de loden drinkwaterleiding.
De enkele verwijzing naar de vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW acht ik om meerdere redenen een onbevredigend antwoord. Immers, de wet vereist dat sprake is van een weigering ‘zonder redelijke grond’. Daarbij vindt een integrale afweging van belangen plaats.[6] Mijns inziens kunnen eigenaar/bewoners onder omstandigheden op redelijke gronden weigeren om medewerking te verlenen. Immers, de minister vindt het niet nodig om ook voor hen een wettelijke plicht op te leggen. Zij zijn dus niet op grond van publiekrechtelijke voorschriften gehouden tot vervanging over te gaan. De weigering van eigenaar/bewoners niet mee te werken aan het vervangen van loden leidingen zou zo bezien ook niet steeds onredelijk hoeven te zijn. Het feit dat een verhurende eigenaar als gevolg daarvan niet meer zou kunnen verhuren zonder dat sprake is van gebrek, is uiteraard een belang wat in afweging betrokken dient te worden, maar hoeft niet doorslaggevend te zijn. Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van de verhurende eigenaar in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren. Dat zal het geval kunnen zijn ingeval van huurovereenkomsten die na de wijziging van Besluit Bouwwerken Leefomgeving afgesloten zijn.
Het zou dan ook aan te bevelen zijn om het onderscheid tussen eigenaren bewoners en eigenaren verhuurders in gesplitste gebouwen te laten vervallen zodat voor alle woningen een verbod op loden leidingen geldt. Deze thans voorgestelde, hybride vorm acht ik ongelukkig en zal leiden tot discussies in de VvE. De eigenaar die zelf zijn appartement bewoont en de leidingen niet wil laten vervangen, stemt tegen het voorstel waardoor de eigenaar die rechtmatig handelt door zijn appartement te verhuren als gevolg van niet tot stand komen de besluitvorming in de VvE in strijd handelt met het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. De verhuurder zou een overtreding begaan en blootgesteld worden aan bestuursdwang en dwangsommen. Daarnaast valt vanuit het belang van volksgezondheid niet goed in te zien waarom een bewoner van een koopwoning minder belang zou hebben bij sanering van loden leidingen dan een huurder van dezelfde woning.[7] Verder kunnen eigenaar/bewoners met een algeheel verbod ook elkaar onderling effectiever aanspreken tot vervanging van loden leidingen over te gaan dan thans het geval is. Voeg daarbij de voormelde complicaties bij het saneren van loden leidingen in gemengde complexen en het lijkt voor de hand te liggen dat alle loden leidingen vervangen dienen te worden ongeacht de verhuur- of eigendomssituatie.
Voetnoten
[1] Kamerbrief Voortgangsrapportage lood in drinkwater, 4 februari 2002m, 2022-0000018306
[2] Gezondheidsraad, 6 november 2019, Gezondheidsrisico’s voor specifieke groepennr. 2019//18: De commissie adviseert de beleidsmaatregelen om de loodafgifte uit leidingmaterialen terug te dringen in de eerste plaats te richten op het saneren van oude loden leidingen. In reactie op het Gezondheidsraadadvies uit 1997 heeft het Rijk van 1999 tot 2005 een subsidieregeling ingesteld voor het vervangen van loden binnenleidingen in naar schatting bijna 233.000 particuliere woningen. Uitgangspunt was het beroep op de eigen verantwoordelijkheid van de woningeigenaren. Van deze regeling hebben slechts ongeveer 14.000 particuliere woningeigenaren gebruikgemaakt. Een van de redenen waarom de (vrijwillige) saneringsregeling onvoldoende effectief was, betrof het financieel plafond, waardoor de eigenaar minstens driekwart van de kosten zelf moest betalen.
[3] Rb. Amsterdam 07-01-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:24: ‘Niettemin is binnen het bestek van deze kortgedingprocedure geen ruimte om de vordering tot herstel van het gebrek toe te wijzen, nu de betreffende waterleidingen, ook die in de woningen van A. en B., eigendom zijn van de VvE en gedaagde zonder diens toestemming niet tot vervanging mag overgaan. De vordering onder (i) is daarom niet toewijsbaar.’
[4] Rechtbank Amsterdam 4 november 2021 ECLI:NL:RBAMS:2021:6354: ‘Wel wordt aanleiding gezien om te differentiëren tussen een normoverschrijding van tussen de 5 en 10 microgram lood per liter en alles dat daar boven uitkomt, zodanig dat een normoverschrijding van tussen de 5 en 10 microgram per liter in redelijkheid tot een huurverlaging van 40% van de geldende huurprijs dient te leiden en boven 10 tot, zoals eerder reeds in kort geding is beslist, 60% van de geldende huurprijs.’
[5] Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 625, nr. 526
[6] Hof Arnhem-Leeuwarden 14-11-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8783 ‘Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang (vgl. HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8171 en bijbehorende conclusie) (…). De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE (vgl. de conclusie van de AG bij het genoemde arrest van 30 oktober 1998). Dat betekent dat de belangen van [appellant] medebepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van [appellant] in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren.
