Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime.
Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. In onderhavige zaak wordt een beroep op de uitzondering gedaan.
De eigenaar van een agrarisch perceel te Hillegom heeft een verzoek om planschadevergoeding ingediend. Aan dit verzoek heeft hij ten grondslag gelegd dat verschillende onder het bestemmingsplan “Landelijk Gebied” van 20 april 1978 (hierna: het oude bestemmingsplan) bestaande planologische mogelijkheden voor bebouwing en gebruik van het perceel onder het bestemmingsplan “Landelijk Gebied 1997” van 12 maart 1998 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), dat op 27 augustus 2002 (hierna: de peildatum) in werking is getreden, zijn vervallen en dat dit de waarde van het perceel heeft verminderd.
De gemeenteraad van Hillegom heeft het verzoek van de eigenaar bij besluit van 12 februari 2004 afgewezen. De eigenaar is door het nieuwe bestemmingsplan weliswaar in een planologisch nadeliger positie komen te verkeren, maar de eventuele schade blijft voor zijn rekening op de grond dat hij, door de onder het oude bestemmingsplan nog bestaande planologische mogelijkheden niet te benutten, het risico heeft aanvaard dat deze mogelijkheden zouden kunnen vervallen.
Tegen dit besluit heeft de eigenaar bezwaar gemaakt, dat door de gemeenteraad ongegrond is verklaard bij besluit van 10 januari 2008.
De eigenaar heeft daarop beroep ingesteld bij de rechtbank ‘s – Gravenhage (hierna: de rechtbank). De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de beslissing op bezwaar vernietigd.
Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat het voor de eigenaar sinds de terinzagelegging op 2 januari 1996 van het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan duidelijk had kunnen zijn dat en in welke mate het planologische regime zou kunnen wijzigen, dat hij op 6 mei 1997 bouwvergunning voor het vervangen van een schuurkas en het uitbreiden van de bedrijfsbebouwing op het perceel heeft gevraagd, dat dit een serieuze poging is om van de destijds bestaande bouwmogelijkheden gebruik te maken en dat derhalve geen grond bestaat voor het oordeel dat hij het risico heeft aanvaard dat deze mogelijkheden zouden kunnen vervallen.
Aangezien de raad aan het besluit van 10 januari 2008 ook ten grondslag heeft gelegd dat de planologische verandering niet tot waardevermindering van het perceel heeft geleid, heeft de rechtbank met toepassing van artikel 8:47 lid 1 Awb een deskundige (hierna: deskundige 1) benoemd voor het instellen van een onderzoek. Deskundige 1 heeft in een deskundigenverslag van 24 april 2009 uiteengezet dat in de door de gemeenteraad gemaakte planologische vergelijking ten onrechte niet is betrokken dat onder het nieuwe bestemmingsplan niet langer de mogelijkheid bestaat twee bedrijfswoningen op het perceel te realiseren. Voorts heeft zij hierin vermeld dat, als gevolg van het vervallen van deze mogelijkheid, de waarde van het perceel op de peildatum van € 265.000,00 naar € 180.900,00 is gedaald. Deskundige 1 heeft in een nader deskundigenverslag van 25 januari 2011 uiteengezet dat het realiseren van twee bedrijfswoningen op het perceel onder het oude planologische regime niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uit te sluiten.
De rechtbank heeft het oordeel van deskundige 1 overgenomen en uit dat oordeel de conclusie getrokken dat de gemeenteraad in het besluit van 10 januari 2008 ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat de planologische verandering niet tot waardevermindering van het perceel heeft geleid.
Door na gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van het bij haar bestreden besluit, met toepassing van artikel 8:72 lid 4 Awb, zelf in de zaak te voorzien, kent de rechtbank aan de eigenaar een planschadevergoeding toe van € 84.100,--, te vermeerderen met de wettelijke rente van 4 augustus 2003 tot aan de dag van uitbetaling.
Tegen deze uitspraak stelt de gemeente hoger beroep in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). In hoger beroep betoogt de gemeenteraad onder meer met verwijzing naar een advies van een andere deskundige (hierna: deskundige 2) van januari 2012 dat de rechtbank, door het oordeel van deskundige 1 over te nemen, heeft miskend dat het realiseren van een tweede bedrijfswoning op het perceel onder het oude planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uit te sluiten, gelet op de daaraan in het oude bestemmingsplan gestelde voorschriften, de zeer beperkte omvang van het bedrijfsperceel en de omstandigheid dat de eigenaar ten tijde van belang geen rechten op andere agrarische gronden kon doen gelden.
Dit betoogt slaagt. De eigenaar heeft de in het advies van deskundige 2 vermelde belemmeringen voor het realiseren van een tweede bedrijfswoning op het perceel niet gemotiveerd weersproken. Die belemmeringen leiden tot het oordeel dat het niet aannemelijk is dat een redelijk denkend en handelend koper de mogelijkheid een tweede bedrijfswoning te realiseren als een planologisch voordeel zou beschouwen dat zich vertaalt in de waarde van het perceel. Derhalve berust de aangevallen uitspraak ten onrechte op de veronderstelling dat ook het vervallen van de mogelijkheid een tweede bedrijfswoning te realiseren tot waardevermindering van het perceel heeft geleid.
Het hoger beroep is derhalve gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, doch slechts voor zover daarbij de aan de eigenaar toe te kennen vergoeding van planschade op een bedrag van € 84.100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente van 4 augustus 2003 tot aan de dag van uitbetaling, is vastgesteld en is bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit van 10 januari 2008.
Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, overweegt de Afdeling dat de eigenaar en de gemeenteraad niet - langer - hebben bestreden dat, indien moet worden uitgegaan van de conclusie van deskundige 2 dat slechts het vervallen van de mogelijkheid een eerste bedrijfswoning op het perceel te realiseren tot waardevermindering van het perceel heeft geleid, de waarde van het perceel op de peildatum van € 210.000,00 naar € 156.000,00 is gedaald.
Naschrift
De feitelijke (on)uitvoerbaarheid is het meest voorkomende argument dat wordt aangevoerd om te stellen dat de realisering van een bestemming c.q. maximale invulling van planvoorschriften met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten zou zijn (onder meer ABRS 18 januari 2006 in zaak nr. 200503134/1, LJN AU9825).
Andere argumenten zijn dat onverbindende planregels (ABRS 24 augustus 2011 in zaak nr. 201100142/1/H2, LJN BR5661), bepalingen van privaatrechtelijke aard, zoals een erfdienstbaarheid (ABRS 14 januari 2009 in zaak nr. 200801998/1, LJN BG9782), burenrechtelijke bepalingen en milieunormen (ABRS 15 maart 2006 in zaak nr. 200505208/1, LJN AV5057) aan de realisering van een bestemming c.q. maximale invulling van planvoorschriften in de weg kunnen staan.
