Om de uitstoot van Co² te verminderen is een labelverplichting voor kantoorgebouwen opgenomen in het Bouwbesluit 2012.[1] Als gevolg van die verplichting is het vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken dat niet aan de norm voldoet. Die norm komt voor de periode van 1 januari 2023 tot 1 januari 2030 overeen met energielabel C. Met nog minder dan een jaar te gaan en een potentieel risico op sluiting van een kantoorgebouw, is het voor zowel verhuurders als huurders van belang om te beoordelen of deze labelverplichting impact heeft op hun lopende huursituatie en op wie de verplichting rust eventuele maatregelen te treffen.
Voor wie gelden de maatregelen
De regels gelden voor eenieder die een kantoorgebouw in Nederland gebruikt of doet gebruiken. Het Bouwbesluit maakt dus geen onderscheid tussen huurders of verhuurders. Beiden zijn zij gebonden aan de regelgeving. Het zal dan ook aankomen op de werking van hun onderlinge afspraken in de huurovereenkomst voor wiens rekening eventuele maatregelen dienen te worden getroffen.
Kantoorgebouwen
Om te beoordelen of de labelverplichting überhaupt op de huursituatie van toepassing is dient allereerst te worden beoordeeld of het gebouw in kwestie onder de kwalificatie van ‘kantoorgebouw’ valt. Daarvan is sprake als de kantoorfunctie van het gebouw als hoofdfunctie geldt. Dat kan zowel een geheel gebouw als een gedeelte daarvan zijn. De eigenaar kan er in dat laatste geval voor kiezen om voor het gehele gebouw of uitsluitend voor de kantoorfunctie(s) een label aan te vragen. Op de kwalificatie bestaan een aantal uitzonderingen, zoals onder meer voor kantoorgebouwen die voor minder dan 50% van het gebruikersoppervlakte onderdeel zijn van een groter gebouw zonder kantoorfunctie, een gebruikersoppervlakte hebben van minder dan 100 m², monumenten en tijdelijke kantoorgebouwen.[2]
Lopende huurovereenkomsten
De labelverplichting is eind 2018 in het Bouwbesluit opgenomen en kan dus worden gehandhaafd vanaf 1 januari 2023. De wetgever achtte de termijn van ongeveer 5 jaar voldoende voor kantooreigenaren om op natuurlijke onderhoudsmomenten de benodigde verduurzamingsmaatregelen te treffen. Om die reden bestaan daarvoor geen tegemoetkomingen en is de labelverplichting in 2023 direct op lopende huurovereenkomsten van toepassing, derhalve zonder overgangsrecht. Wel geldt een hardheidsclausule als uitzondering op de labelverplichting. Dat houdt in dat als de te nemen maatregelen een terugverdientijd kennen van meer dan 10 jaar, uitsluitend de werkzaamheden hoeven te worden genomen die wel een terugverdientijd van 10 jaar hebben (en dus mag worden volstaan met een energielabel dat een hoger verbruik heeft dan label-C).[3] Welke maatregelen moeten worden getroffen zal per geval verschillen. Het is raadzaam om deskundig advies in te winnen over de meest (kosten)efficiënte maatregelen die genomen kunnen worden om aan de labelverplichting te voldoen. Hoewel kleine maatregelen uit kostenoverweging mogelijk de voorkeur zullen hebben, dient een kantoorgebouw per 1 januari 2030 energielabel-A te hebben. Met het oog op de toekomst kan het zodoende de moeite waard zijn om nu al verdergaande maatregelen te treffen. Als niet aan de labelverplichting wordt voldaan dan kan de gemeente handhavend optreden. Gemeentes zijn vrij in de keuze voor een handhavingsaanpak, waarbij het meest waarschijnlijk is dat zij bestaande handhavingsprotocollen zullen gebruiken voor het invullen van het toezicht op de labelplicht.[4] Een label is alleen geldig en definitief als deze (door een energieadviseur) in de database van EP-online is geregistreerd.[5] De aanwezigheid van die energielabeldatabase maakt het controleren van de labelplicht voor het bevoegd gezag in beginsel eenvoudig. Daarbij ligt het opleggen van een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete, na het verstrekken van een redelijke termijn om alsnog aan de labelplicht te voldoen, het meest voor de hand. In vergaande gevallen kan door middel van bestuursdwang een kantoorgebouw zelfs worden gesloten. Overigens bestaat een label-verplichting bij de verkoop van gebouwen al langer, hetgeen tot boetes voor verkopers heeft geleid. Naast handhaving vanuit de gemeente kan het niet voldoen aan de labelverplichting ook tussen verhuurder en huurder vergaande gevolgen hebben. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan door het ontbreken van een energielabel C aan huurder mogelijk niet het genot worden verschaft dat hij redelijkerwijs mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld als huurder om die reden geen vergunning voor het gebruik van het gehuurde krijgt of als de gemeente daadwerkelijk handhavend optreed door middel van bestuursdwang. In dergelijke gevallen kan het ontbreken van het energielabel als een gebrek aan het gehuurde worden gekwalificeerd, zodat verhuurder het gebrek in beginsel dient te verhelpen en huurder aanspraak zou kunnen maken op huurvermindering en/of schadevergoeding.
Wie voert de maatregelen uit?
Het niet voldoen aan de labelverplichting kan dus aanzienlijke gevolgen hebben, zodat het belangrijk is dat daaraan tijdig wordt voldaan. Bij verhuurde kantoorgebouwen roept dat de vraag op of verhuurder dan wel huurder de benodigde maatregelen dient uit te voeren. Daarbij is allereerst artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit Milieubeheer van belang. Op grond van dat artikel dient de drijver van een inrichting, kort gezegd de partij die zeggenschap heeft over de activiteiten die in het gehuurde worden uitgevoerd, alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder te nemen. Die verplichting staat los van de labelverplichting, maar uitvoering van die energiebesparende maatregelen kan er natuurlijk ook toe leiden dat aan de labelverplichting wordt voldaan. Verder is doorslaggevend wat partijen in de huurovereenkomst hebben opgenomen. Vaak zal het gehuurde casco zijn verhuurd, zodat de verhuurder in beginsel alleen de werkzaamheden die daarop betrekking hebben zal moeten uitvoeren. Als de algemene bepalingen van het ROZ-model van toepassing zijn dan is daarin duidelijk opgenomen welke onderhouds- en/of vernieuwingswerkzaamheden voor rekening van verhuurder dan wel huurder komen.[6] Uiteraard kunnen partijen achteraf altijd nog aanvullende bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing verklaren om de uit te voeren werkzaamheden tussen hen te verdelen, bijvoorbeeld aan de hand van een demarcatielijst. Aangezien de huidige ROZ-modellen van voor de energielabelplicht afkomstig zijn, is daar niet expliciet rekening mee gehouden. Daarom heeft de ROZ een aanvullend modelartikel opgesteld dat partijen van toepassing kunnen verklaren, om partijen zo de aandacht op de labelplicht te laten vestigen en de uitvoering daarvan op voorhand duidelijk te maken. Als dat modelartikel wordt gebruikt, dan dient daarbij wel scherp naar artikel 11.2 te worden gekeken. Dat artikel omvat niet alleen een percentage dat verhuurder aan door huurder uitgevoerde maatregelen zal bijdragen, maar tevens de mogelijkheid voor verhuurder om de huurprijs te verhogen als hij energiebesparende maatregelen heeft laten uitvoeren. Daarbij dient als uitgangspunt het eventuele voordeel van huurder te gelden. De termen ‘uitgangspunt’ en ‘eventuele’ lijken daarbij zeer verhuurdersvriendelijk en mogelijk ruimte te bieden voor een hogere stijging dan het voordeel van de huurder. Belangrijker nog is dat als huurder daar niet mee instemt, verhuurder de huurovereenkomst kan opzegging met een termijn van 6 maanden. Een dergelijk vergaande opzegmogelijkheid zal voor een huurder, zeker van een langlopende huurovereenkomst, volstrekt onacceptabel zijn. In het geval dat partijen geen algemene bepalingen van toepassing hebben verklaard dan komen maatregelen die als kleine werkzaamheden worden aangemerkt op grond van de wet (art. 7:217 BW) alsnog voor rekening van huurder. Als verhuurder werkzaamheden wenst uit te voeren, dan kan hij huurder tot medewerking verplichtingen als er sprake is van dringende werkzaamheden,[7] hetgeen met de nadere komst van het jaar 2023 aannemelijk zal zijn. Een beroep op renovatie van het gehuurde lijkt in dat geval de enige mogelijkheid voor verhuurder om een huurverhoging te bewerkstelligen. Daarvoor is een verhoging van het huurgenot vereist, wat het geval kan zijn als sprake is van een beter binnenklimaat en een energiezuiniger pand, wat waarschijnlijk ook tot een daling van de servicekosten zal leiden. Hoewel daar nog geen jurisprudentie over bekend is, lijkt een huurverhoging die gelijk is aan de besparing voor de huurder voorshands redelijk.
Voetnoten
[1] Afdeling 5.3 Bouwbesluit 2012
[2] Artikel 5.11 leden 2, 3 en 4 Bouwbesluit 2012
[3] Artikel 5.11 lid 5 Bouwbesluit 2012
[4] Actualisatie handhavingslasten energielabel C-verplichting kantoren, Sira Consulting B.V., V1.0 april 2020, Paragraaf 3.1.1, p. 14.
[5] Website en database die wordt beheerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, zie: https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/hulpmiddelen-tools-en-inspiratie-gebouwen/ep-online
[6] Zie artikel 11 va de algemene bepalingen van het ROZ-Model kantoorruimte 2015
[7] Zie artikel 7:220 BW
