Kunt u door verjaring eigenaar worden van grond?

Na verloop van tijd komt u erachter dat een heg, ter afscheiding van uw perceel, niet overeenkomt met de erfgrens zoals volgt uit het Kadaster. Daardoor blijkt dat u al lange tijd gebruikmaakt van een strook grond, waarvan uw buurman volgens het Kadaster eigenaar is. Bent u door verjaring eigenaar geworden? Een ander voorbeeld is, dat u – net zoals uw rechtsvoorganger – al geruime tijd gebruikmaakt van een talud die tussen uw tuin en een sloot ligt. U weet dat de gemeente eigenaar is van dat talud, maar kunt u toch door verjaring eigenaar zijn geworden van die grond? Ons rechtssysteem maakt het mogelijk dat een niet-eigenaar toch eigenaar wordt van grond. De achterliggende gedachten daarvan zijn dat de feitelijke situatie na verloop van jaren uiteindelijk overeen moet stemmen met de juridische en dat de werkelijke eigenaar niet te lang mag ‘stilzitten’.

Twee soorten verjaring

De wet kent twee soorten verkrijging door verjaring:

1. Een bezitter die te goede trouw is, verkrijgt een onroerende zaak, waaronder grond, door een onafgebroken bezit van 10 jaar (art. 3:99 BW).
2. Indien de oorspronkelijke eigenaar niet binnen 20 jaar een rechtsvordering heeft ingesteld, strekkende tot beëindiging van het bezit, verkrijgt de bezitter de eigendom (art. 3:105 jo. 3:306 BW).

De verschillen tussen beide regelingen van verjaring zijn de termijn (10 of 20 jaar) en of de persoon die zich op verjaring beroept te goeder trouw de grond in bezit heeft gehad. Een overeenkomst van beide regelingen is, dat degene die zich op verkrijgende verjaring beroept het bezit moet hebben uitgeoefend. In de praktijk is dit laatste criterium het meest uitdagend. Ik bespreek hierna achtereenvolgend de begrippen ‘bezit’, ‘verjaringstermijn’ en ‘goede trouw’.

Bezit

Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (art. 3:107 BW). Dat is het tegenovergestelde van houden voor een ander, zoals bijvoorbeeld een huurder of erfpachter doet. Die houdt de grond namelijk voor de (bloot) eigenaar en heeft ‘slechts’ een recht om van de grond gebruik te maken. Of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt naar verkeersopvattingen beoordeeld op grond van onder meer de feiten die naar buiten toe waarneembaar zijn. Dat sluit bijvoorbeeld uit dat enkel de interne wil van de bezitter onvoldoende is om bezit aan te nemen. Het gaat erom dat de werkelijke eigenaar uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, kan afleiden dat deze pretendeert eigenaar te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan treffen. Doet de oorspronkelijke eigenaar dat (lange tijd) niet, dan kan hem uiteindelijke verjaring worden tegengeworpen. Het hangt dus volledig af van de feiten en omstandigheden om te kunnen beoordelen of iemand bezitter is van een strook grond. Omdat het zo casuïstiek is, licht ik hierna een aantal situaties toe waarin de rechterlijke macht oordeelde dat degene die zich op verjaring beriep, het bezit had uitgeoefend. Daarbij omschrijf ik ook welke feiten en omstandigheden de rechter voor dat oordeel relevant achtte.

• De koper had direct na het sluiten van de overeenkomst en vooruitlopend op de levering het perceel omheind, bestraat en daarop een gebouw gerealiseerd. Door het plaatsen van de omheining was het voor iedereen duidelijk dat de koper het stuk grond in bezit had genomen. De verkoper (oorspronkelijke eigenaar) had ook toestemming verleend voor de inbezitneming. HR 9 september 2011 (Muller q.q./Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard)

• Vanaf 1994 was degene die pretendeerde bezitter te zijn, eigenaar geworden van een perceel. De gemeente had niet betwist dat diegene een bestaande situatie had voortgezet waarbij de strook grond (een talud) bij zijn achtertuin was getrokken en met een omheining was afgescheiden van het perceel van de gemeente. Daardoor werd ook de toegang tot de strook voor derden ontzegd. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 december 2013

• De omheining van gaashekwerk en laurier moet objectief gezien worden aangemerkt als het afbakenen van een grondgebied, ofwel als (uiterlijk zichtbare) inbezitneming en ‘het houden van een goed voor zichzelf’. Ook het onderhouden van de strook grond als tuin werd relevant geacht. Verder vormden de strook en de tuinen één visueel geheel dat door de omheining wordt afgebakend van het openbare terrein. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27 september 2016

Hierna een aantal uitspraken waarin de rechter oordeelde dat degene die zich op verjaring beriep geen bezit had uitgeoefend, met omschrijving van de feiten en omstandigheden die de rechter daarvoor relevant achtte:

• Tussen de verkoper en koper was enkel een koopovereenkomst gesloten, maar de levering (en inschrijving daarvan) was nog niet geschied. De koper was er ook mee bekend, of had ermee bekend moeten zijn, dat hij nog geen eigenaar (en dus bezitter) was omdat hem dat was duidelijk gemaakt in een brief. Gerechtshof Arnhem 10 juni 2003, NJ 2004, 155 (niet gepubliceerd)

• Degene die pretendeerde bezitter te zijn, had gesteld dat de oorspronkelijke eigenaar eigendomsrechten kon uitoefenen. Daarmee is erkend dat de grond werd gehouden voor de eigenaar, waardoor hij dus geen bezitter kon zijn. HR 17 december 2010 (Zaunbrecher/Roelfsema)

• De koper was economisch eigenaar en kon op basis van de koopovereenkomst aanspraak maken op de overdracht, waardoor de eigendomsoverdracht zou zijn voltooid. Óf de koper die aanspraak daadwerkelijk te gelden kon maken was echter in de eigen visie van de koper onzeker. De ingebruikname kon daarom niet als inbezitneming worden aangemerkt; de koper was geen bezitter. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 24 mei 2016

• De gemeente gedoogde het particuliere gebruik van stroken publieke grond. Als het gedogen té snel het risico behelst dat het leidt tot verlies van eigendom aan de zijde van de gemeente, kan dat de uitoefening van overheidstaken waarvoor de toegang tot de strook en/of het gebruik ervan noodzakelijk is, bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Deze consequentie zou voor de gemeente ook aanleiding kunnen zijn om dat gebruik - en vergelijkbaar gebruik in alle andere gevallen - voortaan niet meer te gedogen. Particulier én gemeente missen dan de voordelen van het tot dan toe gedoogde gebruik van de strook publieke grond. Het Hof is daarom van oordeel dat, waar in het algemeen bij onroerende zaken al niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende pleegt te worden aangenomen, dit des te meer geldt bij stroken publieke grond als de onderhavige. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 oktober 2016

Er is nog tal van andere uitspraken waarin steeds de feiten en omstandigheden van die situatie zijn getoetst aan de vraag of iemand grond naar uiterlijke feiten voor zichzelf hield.

Verjaringstermijnen

De verjaringstermijn voor de verkrijgende verjaring voor een bezitter te goeder trouw als bedoeld in art. 3:99 BW vangt aan op de dag na de aanvang van het bezit. Als er 10 jaar onafgebroken bezit te goeder trouw is uitgeoefend, is de verjaringstermijn voltooid en is de bezitter eigenaar geworden van de grond. De termijn voor de verjaring van een bezitter die niet te goeder trouw is, is voltooid na 20 jaar nadat hij bezitter is geworden van de grond óf de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand (art. 3:105 jo. 3:306 BW).

Goede trouw

Of iemand wel of niet te goeder trouw het bezit heeft uitgeoefend is ‘slechts’ relevant indien men zich beroept op verjaring met de termijn van 10 jaar als bedoeld in art. 3:99 BW. Indien een termijn van 20 jaar is verstreken, hoeft de bezitter namelijk niet te goeder trouw te zijn. Een bezitter is te goeder trouw indien hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook als zodanig mocht beschouwen (art. 3:118 BW). Goede trouw wordt door de rechter niet te snel aangenomen. Uit de openbare registers (zoals het Kadaster) volgt namelijk wie de werkelijke eigenaar is van de betreffende grond. Door simpelweg de openbare registers te raadplegen, kan de ‘bezitter’ dus weten wie de werkelijke eigenaar is, waardoor hij niet te goeder trouw kan stellen dat hij zich als eigenaar van de grond mocht beschouwen. Hierop bestaan overigens uitzonderingen, maar die zijn zeer summier. Een uitzondering is bijvoorbeeld als er sprake is van een gebrek in de levering van de grond. De levering van grond  vindt plaats door een opgemaakte notariële akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers. Wanneer de levering niet tot stand is gekomen, omdat bijvoorbeeld te weinig grond is geleverd of de notaris de akte niet heeft ondertekend, dan kan de ‘bezitter’ toch te goeder trouw zijn en na verloop van 10 jaar alsnog eigenaar zijn geworden (zie bijvoorbeeld: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:CA0396). In die situatie hoeven partijen er niet op bedacht te zijn om de openbare registers te raadplegen, nog daargelaten dat het de vraag is of het gebrek überhaupt is ingeschreven in die registers. In dat geval kan dus toch sprake zijn van goede trouw. De verkrijgende verjaring te goeder trouw kan daardoor een reparerende functie hebben om de rechtspositie van partijen alsnog te laten aansluiten bij de feiten.

Conclusie

U kunt door verjaring en het uitoefenen van bezit van een stuk grond eigenaar worden van die grond. Voor een succesvol beroep op de verjaringsbepalingen is bepalend in hoeverre u als ‘bezitter’ aangemerkt kan worden, de aanvang van het bezit, hoe lang u het bezit hebt uitgeoefend en of u het bezit te goeder trouw heeft uitgeoefend. Dat is steeds afhankelijk van alle (uiterlijke) feiten en omstandigheden van het geval.