Het gebeurt regelmatig dat iemand die een pand gaat huren ook graag de mogelijkheid wil hebben om dit na verloop van tijd te kopen. In dat geval wordt vaak een koopoptie of een voorkeursrecht van koop in het huurcontract opgenomen. In de praktijk blijkt echter verwarring te bestaan over deze twee begrippen, waardoor zij vaak door elkaar worden gebruikt met alle gevolgen van dien. Hieronder worden de koopoptie en het voorkeursrecht van koop kort besproken.
Een koopoptie is - in de meest zuivere vorm - een onherroepelijk aanbod tot verkoop van de verhuurder en huurder doet bij het inroepen ervan (lees: aanvaarding) een koopovereenkomst tot stand komen.
In het geval van een koopoptie behoeft de huurder in beginsel alleen maar aan te geven dat hij gebruik maakt van de koopoptie om de koop tot stand te brengen. Vaak zijn in de huurovereenkomst specifieke voorwaarden met betrekking tot de uitoefening van de koopoptie opgenomen. Zo kunnen partijen overeenkomen dat de koopoptie slechts op een bepaald moment dan wel gedurende een bepaalde periode kan worden ingeroepen. Voorts kunnen partijen vooraf een (te indexeren) koopprijs afspreken.
Voorkeursrecht van koop
In plaats van of naast een koopoptie kan ook een voorkeursrecht van koop in een huurovereenkomst worden opgenomen. Bij een voorkeursrecht van koop moet de verhuurder, als hij besluit dat hij het pand wil verkopen, het pand eerst aanbieden aan de huurder.
Huurder kan in het geval van een voorkeursrecht van koop dus niet afdwingen dat verhuurder het pand aan hem verkoopt. Er is dus geen verplichting tot verkoop.
Daartegenover bestaat ook geen verplichting voor huurder het pand te kopen indien verhuurder het pand te koop aanbiedt. Slaat huurder het aanbod af, dan kan verhuurder het pand vrijelijk aan een derde verkopen. Een voorkeursrecht van koop wordt daarom ook wel: ‘Right of First Refusal’ genoemd. Partijen kunnen evenwel afspreken dat zij wel verplicht zijn tot verkoop en aankoop. Voorts kunnen er verschillende voorwaarden aan het voorkeursrecht van koop worden verbonden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een vooraf overeengekomen koopprijs, dan wel dat de koopprijs zal worden vastgesteld door één of meer gezamenlijk aan te wijzen deskundigen of termijnen waarbinnen de koop door de huurder moet worden geaccepteerd.
Art. 7: 226 BW
Artikel 7: 226 BW bepaalt - kort gezegd – dat de overdracht van een onroerende zaak de huurrechten en – verplichtingen van de (voormalige) eigenaar/verhuurder doet overgaan op de nieuwe eigenaar. Het derde lid van dit artikel bevat een belangrijke beperking op dit uitgangspunt en luidt: “de rechtsopvolger van de verkopende verhuurder is alleen gebonden aan bepalingen, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door huurder te betalen tegenprestatie.”
In de jurisprudentie is uitgemaakt dat de koopoptie en het voorkeursrecht van koop in beginsel niet op een nieuwe eigenaar overgaan, tenzij komt vast te staan dat de huurder de koopoptie dan wel het voorkeursrecht van koop slechts heeft gekregen in ruil voor betaling van een hogere huurprijs. In dat geval is er namelijk een voldoende nauwe band met de kern van de huurrelatie.
Teneinde verrassingen te voorkomen doen huurders er verstandig aan bijvoorbeeld de koopoptie dan wel het voorkeursrecht van koop als kettingbeding te formuleren. Indien aan een dergelijk kettingbeding een forse boete is gekoppeld, dan is het zeer waarschijnlijk dat een verhuurder dit kettingbeding ook aan zijn/haar rechtsopvolger zal opleggen.
Conclusie
Het verschil tussen de koopoptie en het voorkeursrecht van koop ligt dus voornamelijk in de wil van de verhuurder om het pand te verkopen. Bij de koopoptie is die wil immers al aanwezig, terwijl dit bij het voorkeursrecht van koop niet het geval hoeft te zijn.
Wil een huurder er zeker van zijn op een gegeven moment het pand te kunnen kopen, dan dient hij een koopoptie te bedingen.
Koopopties en voorkeursrechten van koop zijn er in verschillende varianten. Het komt niet alleen aan op de grammaticale betekenis van de tekst, maar ook op wat partijen over en weer hebben verklaard en op hetgeen zij op grond van deze verklaringen en gedragingen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Bij het opnemen van een koopoptie dan wel voorkeursrecht van koop in een huurcontract doen partijen er dan ook verstandig aan zich goed te laten voorlichten over de wijze waarop dit dient te worden vastgelegd.
