Een koper dient binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek te klagen bij een verkoper wanneer de gekochte zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Klaagt een koper niet tijdig, dan kan hij er in beginsel geen beroep meer op doen dat de gekochte zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst. In sommige gevallen is de termijn waarbinnen geklaagd moet worden niet eenvoudig vast te stellen. Een goed voorbeeld daarvan is het arrest van de Hoge Raad d.d. 2 mei 2014.
In deze kwestie had een deskundige in opdracht van de koper in april 1999 reeds geconstateerd dat de gekochte zaak asbest bevatte. Tijdens de uitvoering van de asbestsaneringswerkzaamheden in oktober 2000 bleek de asbestvervuiling erger te zijn dan eerder geconstateerd was door de deskundige. De koper heeft vervolgens geklaagd bij de verkoper dat de gekochte zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Heeft de koper tijdig geklaagd? Had het op zijn weg gelegen om nader onderzoek uit te voeren naar aanleiding van het eerdere rapport? De Hoge Raad spreekt zich uit.Feiten en omstandigheden
In 1994 is door Fortis een gebouw geleverd aan (de rechtsvoorganger van) Botersloot voor een koopprijs van ƒ 6.000.000,--. Het gebouw bestaat uit twee kelderverdiepingen, een begane grond en daarboven vijf verdiepingen. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald:“Het registergoed zal bij de aflevering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.”
en“Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: als kantoorruimte.”
In de koopovereenkomst garandeert Fortis onder meer dat, voor zover haar bekend, in de op het verkochte aanwezige opstallen geen asbesthoudende materialen aanwezig zijn. In de leveringsakte verklaart Fortis voorts dat haar geen feiten bekend zijn die erop wijzen dat het gebouw enige verontreiniging (waaronder asbest) bevat die ten nadele strekt van het gebruik van het gebouw als kantoorruimte, of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte dan wel tot het nemen van andere maatregelen. In opdracht van Botersloot is voorafgaand aan de renovatiewerkzaamheden een asbestinventarisatie uitgevoerd door een deskundige. De deskundige heeft een visuele inspectie in het gebouw uitgevoerd en daarbij:- in de 2e kelder een verspoten plafond aangetroffen waarvan asbestsanering ‘dringend noodzakelijk’ is;
- in de 1e kelder sprake asbestbesmetting (in een luchtkanaal) geconstateerd waarvoor sanering ‘noodzakelijk’ is en waarvan nader is te onderzoeken in hoeverre de besmetting aanwezig is;
- op alle verdiepingen asbest aangetroffen op de luchtkanalen, waarvoor sanering ‘niet direct noodzakelijk’ is.
Hoge Raad
De Hoge Raad stelt in deze zaak voorop dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden ingevolge artikel 7:17 BW. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Vervolgens bepaalt artikel 7:23 lid 1 BW dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Artikel 7:23 BW beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen. De vraag of de koper binnen de bekwame tijd heeft geklaagd, kan niet in algemene zin worden beantwoord. In de in de eerste zin van die bepaling geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper. (vgl. onder meer HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600), aldus de Hoge Raad. Vervolgens heeft de Hoge Raad als volgt overwogen en geoordeeld.“Uit het voorgaande kan niet worden afgeleid dat de koper elk door hem ontdekt gebrek aan de verkoper moet melden. Het is aan de koper om te bepalen of hij zich jegens de verkoper op een gebrek wil beroepen. Dit zal niet met elk gebrek het geval zijn. De koper zal zich bijvoorbeeld niet op een gebrek beroepen als het volgens hem niet van dien aard is dat het aan het beoogde gebruik van het gekochte in de weg staat, of indien hij het gebrek om andere redenen voor lief neemt.
Dit laat onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van groter omvang of van andere aard is dan hij aanvankelijk dacht, of een (volgens hem) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat hij na zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan of laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem kon worden verwacht. Het is aan de verkoper zich daarop te beroepen.
Gelet op het voorgaande is onjuist de door het onderdeel verdedigde opvatting dat de rechter niet mag aanknopen bij het gebrek waarop de koper zich beroept. De rechter dient onafhankelijk van het partijdebat te onderzoeken of de zaak, naar de maatstaven van een redelijk handelend koper, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
Zowel Botersloot als Fortis heeft aangevoerd dat de in april 1999 door [de deskundige] geconstateerde aanwezigheid van asbest niet meebracht dat het gebouw niet overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken was, en dat dit geen gebrek opleverde.”
De Hoge Raad heeft dan ook het arrest van het gerechtshof ’s-Gravenhage bekrachtigd. Daarin was geoordeeld “dat het door Botersloot aan haar vordering ten grondslag gelegde gebrek (de aanwezigheid van losgebonden asbest in het gebouw boven de kelder en de besmetting) tot uitgangspunt dient te worden genomen en dat onderzocht moet worden of Botersloot, naar aanleiding van de ontdekking van asbest in april 1999, nader onderzoek had moeten laten verrichten.”