Vordering verhuurder jegens huurder en derden
In navolging op het Aukema q.q./Uni-Invest arrest heeft de Hoge Raad onlangs bij arrest van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1244) een aanvullende norm vastgesteld ten aanzien van de schadevergoedingsverplichting van de huurder en derden garantstellers tegenover de verhuurder na opzegging door de curator ex artikel 39 Fw. De feiten in deze procedure zijn als volgt. Bij huurovereenkomst van 4 april 2002 is voor de duur van tien jaar tussen verhuurder en drie dochterondernemingen van Romania Beheer B.V. een autoshowroomruimte met twee garagewerkplaatsplaatsen en een parkeerterrein verhuurd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat Romania Beheer B.V. (hierna: “Romania”) zich jegens de verhuurder garant stelt voor de nakoming van de verplichtingen van haar drie dochterondernemingen welke uit de huurovereenkomst voortvloeien. In de van toepassing verklaarde algemenen bepalingen staat onder andere het volgende:“7.1 Indien huurder (…) - in staat van faillissement wordt verklaard; (…) heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen. (…) Huurder is gehouden om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interesse als gevolg van een in 7.1 bedoelde omstandigheid en als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in het geval van faillissement en surseance van betaling.(…)”
De drie huurders zijn op 20 januari 2009 failliet verklaard. De curator heeft vervolgens bij brief d.d. 21 januari 2009, met een beroep op artikel 39 Fw, de huur tegen 21 april 2009 opgezegd. Romania heeft vervolgens de huurpenningen tot en met 21 april 2009 aan de verhuurder voldaan. Verhuurder stelt vervolgens Romania aansprakelijk tot betaling van de gederfde huur over de periode van 21 april 2009 tot en met 31 mei 2009 alsmede de contractuele boete. De verhuurder doet hierbij een beroep op voormelde insolventieclausule uit de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering in eerste instantie toegewezen. Na hoger beroep heeft het Gerechtshof Amsterdam daarentegen het vonnis van de kantonrechter vernietigd door te bepalen dat Romania niet tot schadevergoeding gehouden is. Het gerechtshof onderbouwt dit besluit door te overwegen dat de verhuurder haar vordering baseert op een huurovereenkomst die op grond van artikel 39 Fw is beëindigd en dat uit het arrest Aukema q.q./Uni-Invest volgt dat de verhuurder derhalve geen vordering tot schadevergoeding jegens de huurders heeft. Nu de door Romania afgegeven garantie slechts ziet op de verplichtingen die door de huurders uit de huurovereenkomst voortvloeien, kan de verhuurder zich niet met succes op de garantiebepaling beroepen, aldus het gerechtshof.Hoge Raad
De verhuurder is het niet eens met het arrest van het gerechtshof en gaat in cassatie. De verhuurder krijgt van de Hoge Raad gelijk. Ter onderbouwing van deze beslissing heeft de Hoge Raad onder andere het volgende overwogen:“De in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. De op die afweging berustende regeling van art. 39 Fw strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Er is daarom geen reden om een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf, ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van het artikel.
Het arrest Aukema q.q./Uni-Invest moet dan ook aldus worden verstaan dat dit beding in het geval van opzegging op de voet van art. 39 Fw alleen geen effect sorteert jegens de boedel.
3.3.4 De opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw laat de rechtsgeldigheid van het hier bedoelde contractuele beding dus onverlet, maar de daaruit resulterende vordering komt niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder. Indien, zoals in deze zaak, een derde de nakoming van die vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw dus geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen."
Voor de eventueel uit de nakoming van de garantie voor de derde voortvloeiende regresvordering op de gefailleerde huurder geldt eveneens dat deze niet kan worden uitgeoefend jegens de failliete boedel van de huurder. Indien de voorwaarden van de garantie dat toestaan, kan de garant hieraan een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder.”
