Ondanks dat partijen onderverhuur contractueel hebben uitgesloten, worden verhuurders van zowel woon- als bedrijfsruimte vaak geconfronteerd met illegale onderverhuur. Huurders geven (een deel van) het gehuurde veelal in gebruik aan een derde tegen betaling van een hogere huurprijs dan dat zij verhuurder moeten betalen. Was onderverhuur eerder nog een lucratieve business voor huurder, het Hof Amsterdam maakt hier korte metten mee.
Indien verhuurder kennis neemt van illegale onderhuur, dan kan hij hier (in rechte) tegen opkomen en van zijn huurder eisen dat deze een einde aan de onderverhuur maakt op straffe van verbeurte van een boete, dan wel de huurovereenkomst ontbinden. Alsdan dient de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst wel zodanig ernstig te zijn dat zij de ontbinding rechtvaardigt. Of daarvan sprake is, is aan het feitelijk oordeel van de rechter voorbehouden.
In het geval van illegale onderverhuur kan de hoofdverhuurder niet alleen nakoming of ontbinding bewerkstelligen, maar bestaat ook de mogelijkheid de winst die de onderverhuurder met de onderverhuur heeft gerealiseerd alsmede overige schade die verhuurder door de wanprestatie van huurder heeft geleden, te vorderen.
Veelal worden dergelijke vorderingen gebaseerd op art. 6:104 BW. Dit artikel bepaalt:
“Indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, kan de rechter op vordering van die andere de schade begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan.”
Deze bepaling geeft niet een recht op winstafdracht, maar geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid de schade te begroten op het bedrag van de winst of een gedeelte daarvan en vormt daarmee een wettelijke basis voor een vorm van abstracte schadeberekening, zodat een concreet nadeel bij onzekerheid niet door de verhuurder hoeft te worden aangetoond.
Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters met in achtneming van art. 6:104 BW onderverhuurders vaak veroordelen tot vergoeding van de schade die een hoofdverhuurder door de wanprestatie van de onderverhuurder heeft geleden. Deze schade bestaat in de meeste gevallen uit het verschil tussen de geïnde huurpenningen en de huurpenningen die hoofdverhuurder had kunnen verkrijgen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een derde.
Ook is het in bepaalde gevallen mogelijk om de kosten vergoed te krijgen die zijn gemaakt om een einde aan de wanprestatie van onderverhuurder te maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kosten die een woningstichting heeft moeten maken door medewerkers in te zetten voor de opsporing van illegale onderverhuur.
Dit is recentelijk (nogmaals) bevestigd in het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam d.d. 9 september 2008 (gepubliceerd d.d. 18 september 2008, LJN: BF 1347, 106.007.209/01 KG). In de uitspraak waarvan beroep oordeelde de kantonrechter dat art. 6:104 BW niet van toepassing was nu de bepaling niet ten doel heeft om aan eigenaar van illegaal onderverhuurde woningen meer te vergoeden dan de daadwerkelijk door hen geleden schade en uit het sociale karakter van de door de woningstichting gedreven onderneming volgt dat zij de mogelijk door huurder gemaakte winst niet zelf zou hebben willen behalen, zodat het niet behalen daarvan niet als schade kan worden aangemerkt. De gevorderde schadevergoeding in verband met het in stand houden van een apart team om illegale onderverhuurpraktijken op te sporen werd gelet hierop door de kantonrechter afgewezen.
Het Hof Amsterdam heeft het vonnis vervolgens vernietigd en opnieuw rechtdoende de vorderingen van verhuurder toegewezen en daaraan – voor zover hier van belang - de volgende overwegingen ten grondslag gelegd. Illegale onderverhuur heeft tot gevolg dat woningen worden ontrokken aan de doelgroepen waarvoor zij zijn bestemd. De hierdoor veroorzaakte schade aan de zijde van verhuurder, bestaat uit de aanzienlijke extra kosten die zij heeft moeten maken om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan (grootschalige) onderverhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar doelstellingen. Deze schade wordt veroorzaakt door de toerkenbare tekortkoming van huurder en zij is daarvoor dan ook mede aansprakelijk te houden. Nu de omvang van de schade in concreto niet is vast te stellen, evenmin als de mate waarin huurder aan het ontstaan van die schade heeft bijgedragen, is het Hof anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van art. 6:104 BW passend is. De huurder werd veroordeeld de door hem genoten winst af te dragen alsmede de kosten die gemoeid waren met het opsporen van de illegale onderverhuurpraktijken aan verhuurder te betalen.
Met vorenstaande rechtspraak kunnen verhuurders zich derhalve gesterkt zien in hun strijd tegen illegale onderverhuurders, nu zij hen ook financieel kunnen aanpakken.
De meeste jurisprudentie met betrekking tot winstafdracht alsmede geleden schade uit illegale verhuur heeft betrekking op woonruimte. Uitspraken terzake winkelruimte of kantoorruimte zijn mij niet bekend. Echter, niet ondenkbaar is dat bovenvermelde rechtspraak analoog kan worden toegepast op winstafdracht/geleden schade uit illegale onderverhuur van bedrijfsruimte.
