Huurders van bedrijfsruimten zullen er veel mee geconfronteerd zijn het afgelopen jaar: de contractueel overeengekomen huurindexatie bracht een gigantische huurprijsverhoging met zich. In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten – waaronder de ROZ-modelhuurovereenkomst - is immers een dergelijke indexeringsclausule opgenomen, waarin is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van een vooraf overeengekomen prijsindexcijfer, veelal de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De afgelopen tien jaar bedroeg de indexatie gemiddeld slechts 1,66% per jaar.[1] In 2021 begonnen de energieprijzen wereldwijd – en dus ook in Nederland - te stijgen. Dit betekende dat de door het CBS gemeten prijsontwikkeling van gas en elektriciteit een minder representatief beeld gaf van de prijsontwikkeling die huishoudens gemiddeld genomen terugzagen in hun energierekening. De inflatie bereikte in september 2022 zelfs een ongekende recordhoogte van 14,5%.
Voor huurders van bedrijfsruimten betekende de inflatie dat zij opeens geconfronteerd werden met explosieve huurprijsvermeerdering gekoppeld aan de CPI, dat dan weer (deels) gestoeld was op de stijgende energiekosten. Dit terwijl veel huurders zelf die energiekosten dragen, en de verhuurder daar dus eigenlijk niks van merkte. Om die reden werd op grote schaal, zie bijvoorbeeld MKB Nederland[2] en Thexton Armstrong[3], aangegeven dat huurders en verhuurders onderling een regeling moesten treffen.
Daarbij kwam kijken dat het CBS begin 2022 heeft aangegeven dat de huidige berekeningsformule niet geschikt is voor de huidige energieprijzen.[4] Daarom heeft het CBS met ingang van juni 2023 aangekondigd een andere berekeningsformule te gaan hanteren voor de manier hoe de energieprijzen in de berekening dienen te worden meegenomen.[5]
Ondanks het bovenstaande blijven veel verhuurders vasthouden aan de CPI zoals dat door het CBS werd vastgesteld. De vraag is echter of dat, gezien de explosieve stijging van de CPI en de gevolgen daarvan voor de huurindexatie bij bedrijfsruimten, wel mogelijk is. De eerste procedures waarin de rechter wordt verzocht om in te grijpen zijn gestart, waarbij partijen zich onder andere beroepen op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheid (artikel 6:258 BW) en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW).
Op 4 mei 2023 is door de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag voor het eerst uitspraak gedaan over dit vraagstuk.[6]
De uitspraak
In die zaak ging het om de huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, waarop de ROZ-modelhuurovereenkomst van 2015 inclusief Algemene Bepalingen van toepassing waren. Op basis van de CPI zou de huurindexatie 14,5% zijn. Huurder ging niet akkoord met deze huurindexatie, en ook overleg met de verhuurder leverde geen oplossing. De verhuurder vorderde bij de voorzieningenrechter dat de huurder moest worden veroordeeld tot de betaling van de huursom, gebaseerd op de indexering van 14,5%.
De voorzieningenrechter oordeelde dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Het enkele feit dat de ontstane inflatie als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne aanzienlijk is gestegen, maakt volgens de voorzieningenrechter niet dat sprake is van een onvoorziene omstandigheden die moeten leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule. In de huurovereenkomst hebben partijen namelijk voorzien in die omstandigheid door middel van artikel 17 van de Algemene Bepalingen. Dat artikel regelt immers al hoe de stijging van het prijsniveau verwerkt moet worden in de huurprijs.
Dat betekent volgens de voorzieningenrechter echter niet dat dat een situatie kan bestaan waarin de huurder in redelijkheid desondanks niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan worden gehouden. Van een dergelijk situatie was volgens de voorzieningenrechter sprake, omdat bleek dat de door de verhuurder gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023 was gebaseerd op een aan het CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die dus volgens het CBS zelf al niet meer adequaat was. Het CBS had immers in 2022 al aangegeven dat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer niet juist was, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast.
De voorzieningenrechter heeft daarom aansluiting gezocht bij artikel 17.4 van de toepasselijke Algemene Bepalingen. Daarin is het volgende bepaald:
“Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.”
Op grond van dit artikel dienen partijen volgens de voorzieningenrechter in overleg te treden, en indien zij niet tot overeenstemming komen over het indexcijfer, zullen zij bij de directeur van het CBS bindend advies daarover moeten vragen. Dat het CBS zelf pas vanaf juni 2023 de nieuwe rekenmethodiek hanteert, maakt het voorgaande niet anders, aldus de voorzieningenrechter. Nu het CBS te kennen heeft gegeven dat het CPI-cijfer voor 2022 niet op een adequate manier berekend is, is volgens de voorzieningenrechter “voorshands voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid”.
Gevolgen voor de praktijk
Vooropgesteld geldt dat het gaat om een uitspraak van de voorzieningenrechter. Er is nog geen uitspraak in een bodemzaak, laat staan een uitspraak in hoger beroep. Of de lijn van deze voorzieningenrechter wordt gevolgd is dus nog de vraag.
Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter zijn oordeel specifiek op grond van artikel 17.4 van de Algemene Bepalingen behorende bij de ROZ-modelhuurovereenkomst van 2015 heeft gestoeld. moet. Over de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 BW doet de voorzieningenrechter geen uitspraak. Vooralsnog is dus nog niet vastgesteld of afwijking van een indexatieclause mogelijk is bij huurovereenkomsten die niet gebaseerd zijn op een ROZ-modelhuurovereenkomst, dan wel huurovereenkomsten die geen artikel bevatten vergelijkbaar met artikel 17.4 van de Algemene Bepalingen behorende bij de ROZ-modelhuurovereenkomst van 2015. Ik kan mij echter voorstellen dat in dergelijke gevallen de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wel een rol zal gaan spelen.
Voor die partijen die wel een huurovereenkomst hebben gesloten conform de ROZ-modelhuurovereenkomst van 2015 (inclusief Algemene Bepalingen), geldt het volgende. Voor huurders die in 2022 en 2023 zijn geconfronteerd met een huurprijsvermeerdering op basis van de CPI, geldt op grond van de besproken uitspraak dat het niet ondenkbaar is dat deze huurprijsvermeerdering onredelijk is geweest. Huurders kunnen hierover nog steeds in gesprek met hun verhuurders, welk gesprek verhuurders blijkens de hier besproken uitspraak ook aan zullen moeten gaan. Daarbij kunnen partijen rekening houden met de publicatie van het CBS waarin voor heel 2022 is berekend wat de bandbreedte van het inflatiecijfer zou zijn geweest op basis van de nieuwe rekenmethode.[7]
Daarnaast heeft het CBS heeft aangekondigd dat met ingang van het inflatiecijfer van juni 2023, waarvan op 30 juni een eerste raming is gepubliceerd[8], de nieuwe rekenmethode onderdeel is van de gepubliceerde cijfers. Bij huurindexatie in 2022, alsook huurindexatie vanaf juni 2023 is dus bekend met welke (bandbreedte van) inflatiecijfers partijen moeten rekenen.
De tot en met mei 2023 gepubliceerde cijfers, op basis van deze nieuwe rekenmethode, worden echter niet door het CBS herzien. Dat betekent dat over de periode januari 2023 – mei 2023 onduidelijk is wat het ‘juiste’ inflatiecijfer zou zijn geweest. Dat betekent – gezien het oordeel van de voorzieningenrechter – echter niet dat voor deze periode bij het ‘oude’ inflatiecijfer aangesloten dient te worden. Immers is ook die op basis van de oude berekeningsmethode tot stand gekomen, en is derhalve voldoende aannemelijk dat dit cijfer niet reëel is. De enkele verwijzing naar het CPI volstaat dan ook niet, nu er mijns inziens een redelijke kans is dat de rechter de huurindexatie alsnog zal matigen met een beroep op de redelijkheid en billijkheid.
Ook acht ik nog steeds de kans aanwezig dat een rechter de huurindexatie alsnog zal matigen met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Hoewel de rechter in de besproken uitspraak vaststelt dat de situatie waarin het CBS haar werkzaamheden staakt of de berekeningsmethode wijzigt is verdisconteerd in de ROZ-modelovereenkomst en dus niet als onvoorziene omstandigheid kan worden gekwalificeerd, kan ter discussie worden gesteld of de situatie waarin géén sprake is van een gewijzigde berekeningsmethode (zoals de periode januari 2023 – mei 2023) maar waarbij het CBS wel zelf erkent dat de indexcijfers over deze periode niet reëel zijn geweest, wel als een onvoorziene omstandigheid kwalificeert. Deze situatie is immers niet in de ROZ-modelovereenkomst verdisconteerd.
Huurindexatie bij woonruimten
Ook de indexatieclausules van de ROZ-modelhuurovereenkomsten voor woonruimten staan onder druk. De kantonrechters van de rechtbank Amsterdam oordeelden op 21 april 2023[9] en 23 mei 2023[10] over de huurindexatiebedingen van de ROZ-modellen woonruimte 2003 en 2017.
Beide ROZ-modelhuurovereenkomsten bepalen dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd op basis van de wijziging van het CPI. Tevens bieden beide ROZ-modelhuurovereenkomsten de mogelijkheid om de huurprijs aanvullend te indexeren met een door de verhuurder nader te specificeren percentage.
De kantonrechters oordelen dat deze huurindexatiebedingen oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. Aan dat oordeel leggen zij hetzelfde juridisch kader ten grondslag.
Uit verschillende uitspraken van het Hof van Justitie van de Europese Unie volgt dat vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen – waaronder dus huurindexatiebedingen - dienen te worden gesteld.[11] Volgens de kantonrechters kan een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk zijn wanneer die wijziging is gegrond op het CPI en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Omdat de huurindexatiebedingen uit de ROZ-modellen woonruimte in aanvulling daarop bepaalt dat de huur niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie kan worden verhoogd, maar daar bovenop óók nog ieder jaar met een nader te bepalen percentage kan worden geïndexeerd, is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurders als consumenten aanzienlijk verstoord, aldus de kantonrechters. Dat de indexatiebedingen slechts kunnen leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, verstoort dit evenwicht verder.
Daarnaast oordelen de kantonrechters dat een geldige reden ontbreekt voor de eventuele aanvullende jaarlijkse indexatie met het door de verhuurder te bepalen percentage, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Het feit dat in de Algemene Bepalingen is opgenomen dat de gewijzigde huurprijs ook geldt indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan is eveneens onredelijk, oordelen de kantonrechters. De huurder dient vooraf te worden geïnformeerd als de huur wordt verhoogd om in de mogelijkheid te worden gesteld de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechters oordelen dat de huurindexatiebedingen oneerlijk zijn en voor vernietiging in aanmerking komt.
De overwegingen die de kantonrechters in deze zaak ten grondslag legt aan de vernietiging van de huurindexatiebedingen bij woonruimten zijn beduidend anders dan de overgingen van de voorzieningenrechter bij het oordeel over huurindexatie bij bedrijfsruimten. Dat is ook niet vreemd, gezien de verschillende aard van de contracterende partijen. Huurders van woonruimten zijn consumenten, en genieten daarom extra bescherming bij het contracteren met professionele wederpartijen.
Gevolgen voor de praktijk
Met de uitspraken van de kantonrechters is de mogelijkheid tot huurindexatie niet geheel verloren gegaan. De kantonrechters benadrukken dat huurindexatiebedingen eerlijk kunnen zijn wanneer die indexatie is gegrond op het CPI en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Ook verbinden de kantonrechters een aantal processuele voorwaarden aan de totstandkoming van de huurprijsindexatie, zoals de mededelingsplicht. Op het moment dat het evenwicht tussen huurder en verhuurder in gedrang komt, bijvoorbeeld wanneer de huurovereenkomst een aanvullende mogelijkheid biedt tot huurindexatie naast de inflatiecorrectie (voor welke indexatie geen geldige reden in de huurovereenkomst is opgenomen), zal er echter sprake zijn van een oneerlijk beding.
De uitspraken van de kantonrechters zijn gepubliceerd vlak na een uitzending van Kassa d.d. 22 april 2023 over huurverhogingen in de vrije sector.[12] Naar aanleiding van deze uitzending zijn door het lid Nijboer (PvdA) Kamervragen gesteld aan minister Hugo de Jonge over de huurprijswijzigingsbedingen bij woonruimten.[13] Het antwoord op deze vragen moet nog even op zich laten wachten; voor beantwoording van de vragen is meer tijd nodig dan gebruikelijk, aldus minister De Jonge. Tegelijkertijd is het ook afwachten of de oordelen van de kantonrechters in stand zullen blijven.
Uiteraard houden wij u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte.
Voetnoten
[1] https://www.mkb.nl/nieuws/huurders-pleiten-voor-gebruik-kerninflatie-bij-berekenen-huurverhoging
[2] https://www.mkb.nl/nieuws/huurders-pleiten-voor-gebruik-kerninflatie-bij-berekenen-huurverhoging
[3] https://thextonarmstrong.nl/jan-harmen-de-goeijen-huurindexatie-op-komst/
[4] CBS onderzoekt verfijning methode voor berekening energieprijzen
[5] CBS introduceert nieuwe meetmethode energieprijzen
[6] Rechtbank Den Haag, 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786
[7] CBS introduceert nieuwe meetmethode energieprijzen
[8] Inflatie in juni 5,7 procent bij snelle raming (cbs.nl)
[9] Rechtbank Amsterdam, 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420
[10] Rechtbank Amsterdam, 23 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3229
[11] HvJ-EU, 26 april 2012, ECLI:EU:C:2012:242 en HvJ-EU, 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180
[12] Huurverhogingen vrije sector mogelijk op de tocht - Kassa - BNNVARA
[13] Niet toegestane huurstijgingen | Tweede Kamer der Staten-Generaal
