Inmiddels zijn vanwege het coronavirus op last van de overheid vele horecagelegenheden, sportscholen, bioscopen en theaters gesloten. Veel verhuurders en huurders hebben reeds aan den lijve ondervonden dat de door hen ver- en gehuurde ruimten verplicht dicht moesten. Andere verhuurders en huurders zullen mogelijk nog met verplichte sluiting worden geconfronteerd. Sommige verhuurders willen het gehuurde op eigen initiatief sluiten. Wie de risico’s van een sluiting al dan niet op last van de overheid draagt is een vraag die op dit moment bij veel verhuurders en huurders speelt.
Terbeschikkingstelling
De hoofdverplichting van de huurder is betaling van de overeengekomen huurprijs. De hoofdverplichting van verhuurder is de verhuurde zaak ter beschikking te stellen en te houden aan de huurder, voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Er dient ook sprake te zijn van een zekere genotsverschaffing. Bij een van overheidswege verplichte sluiting van gehuurde ruimte is er in het geheel geen vrije terbeschikkingstelling meer en dus is er geen genotsverschaffing mogelijk. Verhuurder kan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomen, maar zal zich beroepen op (tijdelijke) overmacht. Bij een geslaagd beroep op overmacht kan verhuurder in principe niet gehouden worden tot nakoming van zijn verplichtingen en/of betaling van enige schadevergoeding. Sommige overeenkomsten en/of algemene voorwaarden bevatten bepalingen waarin is opgenomen wanneer sprake is van een overmachtssituatie en wat de (rechts)gevolgen hiervan zijn voor partijen. Indien dit niet is vastgelegd in de overeenkomst tussen partijen geldt op grond van de wet dat een tekortkoming niet kan worden toegerekend indien zij niet is te wijten aan schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Dat verhuurders in het geheel niet kunnen nakomen door verplichte sluiting vanwege het coronavirus lijkt mij typisch een geval van overmacht.Verplichtingen huurder
Hoewel huurders feitelijk geen beschikking hebben over het gehuurde staat er in principe niets aan huurbetaling in de weg. Maar huurbetaling betreft een tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde en huurder kan nu geen gebruik maken van het gehuurde. Daarbij komt dat een huurder geen inkomsten meer kan genereren als gevolg van een uitzonderlijke situatie, die niet aan huurder of verhuurder kan worden toegerekend. Is huurder in zo’n geval gehouden huur door te betalen?Gebrekenregeling
De wet voorziet in de mogelijkheid van een huurprijsvermindering indien er sprake is van verminderd huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde. Artikel 7:204 BW luidt:"Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft."
Een gebrek ziet niet alleen toe op fysieke mankementen aan het gehuurde, maar kan tevens zien op overige niet fysieke omstandigheden. Door de verplichte sluitingen vanwege het coronavirus, kunnen huurders het gehuurde in het geheel niet meer gebruiken. Elk genot ontbreekt dus. Maar is er wel sprake van een gebrek? Immers, er is niets mis met het gehuurde zelf. Er is weliswaar sprake van omstandigheden die niet aan de huurder toegerekend kunnen worden, maar ook niet aan verhuurder als die wordt geconfronteerd met een sluiting van overheidswege. In de standaard ROZ Algemene Bepalingen (‘AB’) bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte (versie 2012) is bepaald, dat verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde, maar dat huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van alle ontheffingen en toestemmingen die daarnaast benodigd zijn voor de exploitatie. Zo zal de verhuurder verantwoordelijk zijn voor de juiste publiekrechtelijke bestemming van het gehuurde en is de huurder verantwoordelijk voor gebruiks- en exploitatievergunningen en de naleving van regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit). In alle gevallen geldt volgens de AB, dat weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming geen gebrek oplevert tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van verhuurder. Een gedwongen sluiting van het gehuurde van overheidswege levert zo geen gebrek op, omdat de vergunningen en ontheffingen waarvoor verhuurder verantwoordelijk is ongewijzigd blijven gelden en de sluiting niet door toedoen van verhuurder plaatsvindt. De huurder is zo naar de letter van de huurovereenkomst onverminderd gehouden de huur tijdens de gedwongen sluiting door te betalen. Dit kan anders zijn indien een verhuurder zelf besluit om het gehuurde te sluiten, bijvoorbeeld omdat het gehuurde zich bevindt in een bedrijfsverzamelgebouw of een winkelcentrum. In dat geval, derhalve bij sluiting zonder dat dit door de overheid gelast is, is het vervallen van het huurgenot een de feitelijke stoornis die wel aan de verhuurder toe te rekenen valt. Ook dan kan discussie worden gevoerd over overmacht, maar is eerder aannemelijk dat sprake is van een gebrek en de huurder aanspraak kan maken op een evenredige huurvermindering voor de periode dat sprake is van de sluiting zonder dat dit van overheidswege gelast is. Let wel: huurprijsvermindering kan slechts via de rechter gevorderd worden. In de praktijk kunnen contractspartijen hier evenwel van zijn afgeweken, nu de gebrekenregeling en de hiervoor genoemde bepaling terzake huurprijsvermindering van regelend recht zijn.Roz-model winkelruimte
In de standaard ROZ Algemene Bepalingen (‘AB’) bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte (versie 2012) is van het wettelijk systeem afgeweken. Artikel 11.3 AB bepaalt namelijk:"Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW."
Zulks betekent dat indien er sprake is van een gebrek de verhuurder slechts gehouden is tot herstel van dit gebrek en huurder geen beroep kan doen op huurvermindering. Voor andere schade, zoals omzetderving is verhuurder niet aansprakelijk. In beginsel is verhuurder verplicht voor herstel van gebreken zorg te dragen. Dit geldt tenzij het verhelpen van dit gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet gevergd kunnen worden van de verhuurder. Hier kan worden gesproken van (tijdelijke) onmogelijkheid tot herstel. Gelet op de letterlijke tekst van de AB bij het ROZ-model is huurder gehouden tot nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen. Kan huurder via andere wegen onder de verplichting tot huurbetaling uit komen?
