De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 geoordeeld dat huurprijswijzigingsbedingen met een opslag van maximaal 3% naast het indexatiebeding op basis van de consumentenprijsindex (de CPI), in beginsel niet kwalificeren als een oneerlijk beding.[1] Met dit oordeel maakt de Hoge Raad (deels) een einde aan de gerezen onzekerheid waarin menig verhuurder verkeerde.
Aanleiding oordeel Hoge Raad
Huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector (met een aanvangshuur vanaf 1 januari 2024 boven € 879,66) staan al enige tijd onder druk. Dergelijke bedingen worden sinds medio 2023 door rechtbanken (ambtshalve) getoetst aan het Europees recht.[2] Meerdere kantonrechters oordeelden al dat de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.[3] Deze richtlijn bepaalt onder meer dat contractuele bedingen die als oneerlijk worden beschouwd, niet bindend zijn voor de consument, maar de rest van de overeenkomst geldig blijft waar dit wettelijk mogelijk is.
Veel modelhuurovereenkomsten (waaronder de ROZ-modellen) bevatten een huurprijswijzigingsbeding dat inhoud dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de CPI. Ditzelfde beding biedt ook een grondslag om de huurprijs aanvullend te indexeren met een door de verhuurder nader te specificeren percentage (het opslagbeding). Een dergelijke wijze van indexeren van de huurprijs werd jarenlang probleemloos toegepast, maar dit wijzigde toen meerdere kantonrechters oordeelden dat dergelijke huurprijswijzigingsbedingen in zijn geheel als oneerlijk moeten worden bestempeld en daarom nietig zijn.[4] Het gevolg hiervan was dat iedere huurverhoging vanaf ingangsdatum huurovereenkomst onverschuldigd betaald zou zijn door huurder aan verhuurder. De kantonrechters benadrukten wel dat huurprijswijzigingsbedingen eerlijk kunnen zijn wanneer de indexering is gegrond op het CPI en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Wanneer het evenwicht tussen huurder en verhuurder wordt verstoord, bijvoorbeeld doordat de huurovereenkomst een aanvullende mogelijkheid biedt tot huurprijsindexering op basis van een opslagbeding zonder dat daarvoor een geldige reden in de overeenkomst is opgenomen, kan dit volgens de kantonrechters worden aangemerkt als een oneerlijk beding. Met de uitspraken was de mogelijkheid tot huurprijsindexering dus niet geheel verloren gegaan, maar verkeerden veel verhuurders door het gebruik van (ROZ-) modelovereenkomsten in onzekerheid.
Prejudiciële vragen
Met het oog op de gerezen onduidelijkheid besloot de Rechtbank Amsterdam op 11 januari 2024 in twee zaken prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.[5] Deze vragen hadden het doel om duidelijkheid te scheppen over:
de (on)eerlijkheid van het opslagbeding;
de splitsbaarheid van het huurprijswijzigingsbeding;
de gevolgen van het buiten toepassing laten van een oneerlijk (huurprijswijzigings-) beding; en
wat de rechter (ambtshalve) mag en dient te doen indien sprake is van een oneerlijk beding.
Advies plaatsvervangend procureur-generaal
Plaatsvervangend procureur-generaal prof. mr. M.H. Wissink (PG) bracht op 19 juli 2024 zijn advies uit naar aanleiding van de prejudiciële vragen.[6] Allereerst adviseert hij de Hoge Raad om huurprijswijzigingsbedingen op te splitsen in een indexatiebeding en een opslagbeding. Zodoende zal het oordeel van de rechter dat het opslagbeding oneerlijk c.q. nietig is niet direct de nietigheid van het gehele huurprijswijzigingsbeding teweegbrengen. Ook neemt de PG in zijn advies het standpunt in dat een opslagbeding van maximaal 3% in het algemeen niet als oneerlijk dient te worden aangemerkt. Verder gaat het advies van de PG in op wat de gevolgen zijn als een huurwijzigingsbeding wel oneerlijk wordt bevonden door de rechter.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad heeft in het arrest van 29 november 2024 het advies van de PG gevolgd.[7]
Splitsbaarheid huurprijswijzigingsbeding
De Hoge Raad oordeelt eerst dat een huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan.[8] De Hoge Raad is tot deze conclusie gekomen op basis van de overwegingen dat:
een indexatiebeding en een opslagbeding verschillende doelen hebben. Een indexatiebeding heeft namelijk tot doel geldontwaarding te compenseren en een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
Daarnaast overwoog de Hoge Raad eveneens dat de Nederlandse wetgever bij de jaarlijkse (maximale) huurprijsverhoging een onderscheid maakt tussen enerzijds een inflatiecomponent (of loonstijgingscomponent) en anderzijds een opslag.
De Hoge Raad is derhalve van oordeel dat het opslagbeding en het indexatiebeding inhoudelijk van elkaar te onderscheiden zijn. Bij de beoordeling van de oneerlijkheid van deze bedingen dient een opslagbeding afzonderlijk te worden beoordeeld. Ook als het onderdeel uitmaakt van dezelfde huurprijswijzigingsbepaling als het indexatiebeding. Het oneerlijke karakter van het ene beding leidt daarom niet automatisch tot de conclusie dat ook het andere beding oneerlijk is.
(On)eerlijkheid opslagbeding
Ter beoordeling van de oneerlijkheid van het opslagbeding zet de Hoge Raad eerst het kader uiteen waaraan getoetst moet worden. Vervolgens oordeelt de Hoge Raad dat een opslagbeding van maximaal 3% in beginsel niet als een oneerlijk beding kwalificeert.[9] Daar wordt het volgende aan ten grondslag gelegd:
Bij de beoordeling van de oneerlijkheid van het beding dient rekening te worden gehouden met de aard van de overeenkomst. De huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die, in de regel, wordt gesloten voor onbepaalde tijd en waarbij de huurder huurbescherming geniet. Opzegging door de verhuurder is wettelijk beperkt met de limitatieve opzeggingsgronden die de wet biedt. Met het oog op het voorgaande heeft de verhuurder volgens de Hoge Raad een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs bij een huurovereenkomst voor woonruimte voor onbepaalde tijd jaarlijks te kunnen aanpassen naast de indexering op basis van de CPI, te weten het opvangen van boveninflatoire kostenstijgingen en het tred houden met de waardeontwikkeling van de woning.
Ook acht de Hoge Raad van belang dat het de huurder juridisch vrij staat om de huurovereenkomst (zonder opgave van reden) op te zeggen, bijvoorbeeld indien huurder ontevreden is over de aangekondigde huurverhoging, terwijl de verhuurder slechts op bepaalde gronden de huurovereenkomst kan opzeggen.
Verder is de Hoge Raad van mening dat het opslagbeding, als onderdeel van het onderhavige huurprijswijzigingsbeding, transparant is over de vraag dat, op welk moment en hoe vaak de huurprijs kan stijgen, en over het maximale opslagpercentage. Zodoende acht de Hoge Raad de financiële gevolgen van het opslagbeding voor huurders voldoende voorzienbaar.
Tenslotte acht de Hoge Raad het Nederlandse wetgevingskader van belang. Nederlandse wetgeving staat in de geliberaliseerde huursector opslag bovenop inflatiecorrectie toe. Dit sluit aan bij andere wettelijke regelingen, zoals de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten en de Wet betaalbare huur.
Kortom, een opslagbeding – dat de huurprijs met maximaal 3% verhoogt bovenop de indexering op basis van de CPI – wordt in beginsel als redelijk aangemerkt. Wel merkt de Hoge Raad op dat bij het voorgaande slechts overwegingen aan bod zijn gekomen die in het algemeen een rol spelen bij de beoordeling van een opslagbeding. Bijkomende omstandigheden in individuele gevallen kunnen een opslagbeding desalniettemin oneerlijk maken. Met name indien deze bijkomende omstandigheden leiden tot een significante benadeling van de huurder en het opslagbeding wordt gebruikt voor andere redenen dan het opvangen van boveninflatoire kostenstijgingen en het tred houden met de waardeontwikkeling van de woning. Wat volgens de Hoge Raad in ieder geval geldt is: hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding.
Gevolgen van een oneerlijkheidsoordeel
De Hoge Raad heeft ook geoordeeld wat de gevolgen zijn als een opslagbeding toch als oneerlijk wordt bestempeld.
Volgens de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie moet de rechter oneerlijke contractuele bedingen buiten toepassing laten opdat zij geen dwingende gevolgen hebben voor de consument c.q. huurder.[10] Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding is volgens de Hoge Raad daarom niet mogelijk, noch voor het verleden noch voor de toekomst. Met andere woorden: er moet van de situatie worden uitgegaan zonder het bestaan van het opslagbeding. Daardoor is iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding onverschuldigd betaald, zodat de huurder in beginsel een vordering heeft op de verhuurder tot terugbetaling daarvan.
Daarnaast bepaalt de Hoge Raad dat rechters niet ambtshalve mogen overgaan tot verrekening van een huurachterstand van de huurder met door de huurder onverschuldigd betaalde huurverhogingen. Dit mag uitsluitend als de huurder hier zelf een beroep op doet.[11]
Als de verhuurder de huurovereenkomst wil ontbinden en tot ontruiming van het gehuurde wil overgaan vanwege achterstallige huurbetaling, is het wel aan de rechter om te beoordelen of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is om de overeenkomst te ontbinden. Dit geldt ook wanneer huurprijsverhogingen zijn toegepast op basis van een oneerlijk beding. Daarbij kan het van belang zijn dat de huurder in het verleden mogelijk te veel huur heeft betaald als gevolg van dat oneerlijke beding.[12]
Conclusie
Een opslagbeding waarbij een opslagpercentage van 3% wordt gehanteerd, is volgens de Hoge Raad in beginsel eerlijk. Dit kan anders zijn door de specifieke omstandigheden van een individueel geval. Met dit oordeel maakt de Hoge Raad (deels) korte metten met de gerezen onzekerheid waarin menig verhuurder verkeerde door de ambtshalve toetsing op basis waarvan rechtbanken sinds medio 2023 gehele huurprijswijzigingsbedingen buiten toepassing lieten met alle gevolgen van dien.
Waar de Hoge Raad geen duidelijkheid over schept is of een opslagbeding, waarbij een opslagpercentage boven de 3% wordt gehanteerd ook als eerlijk kan worden beschouwd. Afgaande op het oordeel van de Hoge Raad en het standpunt dat een eerlijk opslagbeding de kostenstijgingen boven de inflatie compenseert en tot doel heeft om de huurprijs van de woning in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning, kunnen ook opslagbedingen met een hoger opslagpercentage als eerlijk worden aangemerkt. Een en ander zo lang het opslagbeding geen significant nadeel oplevert voor de huurder. Wij zullen de lagere rechtspraak nauwgezet volgen waarin dit verder wordt uitgekristalliseerd.
Voetnoten
[1] Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780.
[2] Zie onder meer: Rechtbank Amsterdam 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420; Rechtbank Amsterdam 25 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2489; Rechtbank Amsterdam 23 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3229.
[3] Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.
[4] Zie onder meer: Rechtbank Amsterdam 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420; Rechtbank Amsterdam 25 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2489; Rechtbank Amsterdam 23 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3229.
[5] Rechtbank Amsterdam 11 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:129; Rechtbank Amsterdam 11 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:131.
[6] Concl. P-G Wissink, ECLI:NL:PHR:2024:771.
[7] Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780.
[8] Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, r.o. 3.1.1 e.v..
[9] Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, r.o. 3.2.1 e.v..
[10] Hof van Justitie van de Europese Unie 25 november 2020, ECLI:EU:C:2020:954.
[11] Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, r.o. 3.4.3.
[12] Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, r.o. 3.4.4.
