Op 8 november 2011 hebben burgemeester en wethouders van Utrecht aangekondigd het splitsen van woningen in sommige deel van de stad tegen te willen gaan naar aanleiding van toegenomen klachten uit de omgeving. Zij hebben in dit verband onder meer voorgesteld om bestemmingsplannen aan te scherpen, waardoor splitsen niet meer mogelijk is dan wel wordt beperkt. Het spreekt voor zich dat de planschadeclaims dan voor het oprapen liggen, zeker nu reeds met ingang van 5 januari 2012 het voorbereidingsbesluit splitsing woningen in werking treedt.
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Met de invoering daarvan is het mogelijk geworden om in een bestemmingsplan (ook) regels op te nemen ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Indien (een deel van) een wijk onder druk staat vanwege de vele splitsingen van eengezinswoningen, dan kan dit volgens burgemeester en wethouders in het bestemmingsplan worden gereguleerd of worden tegengegaan via het opnemen van bijzondere gebruiksregels. In feite wordt het aspect leefbaarheid voor die gebieden vertaald in het bestemmingsplan.
Regulering
Burgemeester en wethouders zijn voornemens om de woningsplitsing te reguleren via lopende bestemmingsplanprocedures of door middel van een facetbestemmingsplan. Een facetbestemmingsplan is een bestemmingsplan dat slechts één onderdeel van een bestemmingsplan regelt en dat voor meerdere bestemmingsplannen van toepassing wordt verklaard.
Inmiddels is echter aangekondigd dat voor (delen van) Zuilen, Ondiep, Schepenbuurt, Lombok, Pijlsweerd, Vogelenbuurt, Gruttersdijk, Wittevrouwen, Wilhelminapark, Oudwijk, Dichterswijk en Rivierenwijk het facetbestemmingsplan “Woningsplitsing” wordt voorbereid. In hoeverre de regulering dan (ook) nog zal plaatsvinden via lopende bestemmingsplanprocedures is onduidelijk.
In de gebieden waar het facetbestemmingsplan geldt, zal het ‘nee, tenzij’ principe leidend zijn. Dit betekent dat het splitsen van woningen in deze gebieden niet meer is toegestaan, tenzij een ontheffing mogelijk is, bijvoorbeeld voor woningen boven een bepaald woonoppervlak of woningen langs delen van bepaalde drukke verkeersaders met veel gemengde functies.
Over de uitwerking voor de andere gebieden die zullen worden gereguleerd via lopende bestemmingsplanprocedures is nog niets gezegd, doch ik neem aan dat die uitwerking niet wezenlijk anders zal zijn.
Om overigens te voorkomen dat in de aanloop naar de vaststelling van de bestemmingsplan(nen) woningen alsnog zullen worden gesplitst, heeft de gemeenteraad van Utrecht op 22 december 2011 het voorbereidingsbesluit splitsing woningen genomen. Dit voorbereidingsbesluit en daarmee het verbod treedt reeds in werking op 5 januari 2011.
Planschade
Alhoewel in de notitie “splitsen en omzetten” van oktober 2011 is ingegaan op kostendekking van de planvorming en handhaving van het nieuwe beleid, wordt iedere vermelding van mogelijke planschadeclaims zorgvuldig vermeden. Dit, terwijl in feite iedere woningeigenaar door het wegbestemmen van de mogelijkheid een woning in meerdere appartementen te splitsen planschade kan leiden, die op grond van artikel 6.1 e.v Wro voor vergoeding in aanmerking komt.
Dat een eigenaar van een woning helemaal niet die intentie heeft of zelfs heeft gehad, doet voor de vraag of sprake is van planschade namelijk niet ter zake. Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient immers slechts te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is in beginsel niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon, onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd.
Let wel, voor de persoon die pas het eigendom van een woning heeft verkregen in één van de genoemde wijken nadat voormelde notitie bekend is geworden, zal het geen zin hebben om een verzoek tot vergoeding van geleden planschade in te dienen. Hem kan namelijk worden verweten dat hij op dat moment als redelijk denkend en handelend koper had kunnen weten dat het planologisch regime in ongunstige zin zou worden gewijzigd.
Diegenen die al jarenlang eigenaar zijn van een woning in één van die wijken, vissen mogelijk ook achter het net. Een verzoeker dient immers een concrete poging te doen tot verwezenlijking van nog openstaande bouw- en/of gebruiksmogelijkheden wil hem geen passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen.
In de jurisprudentie is echter uitgemaakt dat tussen de peildatum van de voorzienbaarheid en de verwerking daarvan een zodanig redelijke termijn beschikbaar behoort te zijn dat de verzoeker de gelegenheid heeft gehad om een concrete poging te ondernemen om de betreffende bouw- of gebruiksmogelijkheid alsnog te realiseren. Wat die termijn is, verschilt van geval tot geval, doch gelet op de korte tijd tussen de bekendmaking van het nieuwe beleid en de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit splitsing woningen, inclusief het daarmee gepaard gaande verbod, is aannemelijk dat die termijn te kort wordt geacht.
Afsluiting
Burgemeester en wethouders halen de gemeente Utrecht naar mijn mening de nodige problemen op de hals met het nieuwe beleid en de op handen zijnde regelgeving. Het feit dat in voormelde notitie geen melding wordt gemaakt van het risico van planschadeclaims bevestigt mij slechts dat zij hiermee bekend zijn. De gemeente Utrecht is immer niet naïef.
