Vernieuwbouw wordt steeds populairder in Nederland. Onder vernieuwbouw wordt verstaan een gebouw zodanig renoveren dat de kwaliteit vergelijkbaar is met die van nieuwbouw. Een succesvol voorbeeld van vernieuwbouw is gebouw De Enk aan de Velperweg in Arnhem (het voormalige Akzo-gebouw), waarover in het juninummer van VvE Magazine in de rubriek ‘Bijzondere Appartementen’ een artikel verscheen. Ook het artikel op pagina 12 en 13 van dit Magazine is daar een prachtig voorbeeld van. Vernieuwbouw is een aantrekkelijk alternatief voor sloop en nieuwbouw. Voor kopers van appartementen en VvE’en in vernieuwbouwprojecten is het van belang dat zij een vergelijkbare rechtspositie innemen als bij nieuwbouwprojecten. Bij nieuwbouw is vaak de Garantie- en Waarborgregeling van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) van toepassing.
Het GIW heeft blijkens haar publicaties als doel de belangen van verkrijgers van nieuwbouwkoopwoningen te beschermen. Daaronder vallen ook nieuwbouwappartementen. In het verlengde hiervan tracht het GIW de kwaliteit van nieuwbouwkoopwoningen in Nederland te verbeteren. Daarnaast probeert het GIW het vertrouwen tussen ondernemers en verkrijgers van GIW-woningen te bevorderen.
Uit deze doelstelling blijkt dat het GIW zich uitsluitend richt op nieuwbouw. Dat blijkt ook uit de GIW-regeling zelf. In de meest recente regeling, de GIW Garantie- en Waarborgregeling 2007, wordt deze doelstelling herhaald. Het is in beginsel niet mogelijk een GIW-waarborgcertificaat te verkrijgen op een appartement in vernieuwbouwproject. Een uitzondering daarop zou kunnen zijn dat één van de aangesloten organisaties alsnog een project onder de GIW-regeling aanvaardt. In dat geval zullen sommige onderdelen van de GIW-regeling moeten worden aangepast of uitgesloten. Vaak kan een vernieuwbouwproject namelijk niet voldoen aan de eisen die voor nieuwbouw gelden, bijvoorbeeld eisen uit het thans geldende Bouwbesluit met betrekking tot de minimale verdiepingshoogte. Dat onderdeel zal dan van de GIW-regeling moeten worden uitgesloten.
De koper en de VvE missen daarmee bij vernieuwbouw de garanties en waarborgen die de GIW-regeling biedt zoals:
- de verplichting om een model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden en toelichting te gebruiken, waarvan afwijkingen nietig zijn tenzij deze vooraf door de aangesloten organisatie zijn goedgekeurd;
- de eis dat bouwondernemers aan financiële en kwaliteitseisen voldoen;
- de garantiebepalingen per bouwonderdeel;
- de waarborgregeling. Wanneer de ondernemer tijdens de bouw failliet gaat betaalt de op het GIW Waarborgcertificaat genoemde verzekeringsmaatschappij de in de polis omschreven meerkosten voor de afbouw van de woning (en het appartementengebouw) aan een afbouwende ondernemer;
- een specifieke regeling voor geschillenbeslechting. In de model koop-/aannemingsovereenkomst van januari 2007 is bepaald dat het Arbitrage Instituut van GIW (het AIG) bevoegd is geschillen te beslechten. Het AIG hanteert een vast griffiegeld van € 300,- per geschil.
Alternatieve regelingen voor vernieuwbouw
De rechtspositie van kopers en de VvE bij vernieuwbouwprojecten hoeft evenwel niet onder te doen voor nieuwbouw. Een gelijkwaardig alternatief is de garantierenovatieverzekering die door Stiwoga wordt aangeboden. Verder kunnen partijen in de koop-/aannemingsovereenkomst de bestaande GIW-regeling zoveel mogelijk toepasselijk verklaren zonder dat voor het project een garantie- en waarborgcertificaat wordt afgegeven.
De Garantierenovatieverzekering
De garantierenovatieverzekering bestaat net als de GIW-regeling uit twee delen: een afbouwgarantie (waarborgregeling) en een kwaliteitsgarantie (garantieregeling). Net als bij de GIW-regeling geldt een standaard koop-/aannemingsovereenkomst met algemene voorwaarden. Deze zijn behoudens enkele verschillen overeenkomstig de modellen van het met GIW-regeling. In artikel 8 garandeert de ondernemer dat het privé gedeelte zal voldoen aan de garantieregeling als bedoeld in de algemene voorwaarden. De garantieregeling bij de renovatiegarantieverzekering zélf omvat vervolgens in artikel 2 mede een groot aantal gemeenschappelijke zaken van het gebouw, zoals daken, liften, en installaties voor gas, water, elektra en luchtbehandeling.
Volgens de garantierenovatieregeling kan de koper van het appartement zélf rechtstreeks uit hoofde van de kwaliteitsgarantie een aanspraak kan maken op nakoming van de hele aannemingsovereenkomst zónder bijstand van zijn medeverkrijgers, tenzij de rechten van die medeverkrijgers daardoor worden aangetast, zie artikel 11 lid 4 van de renovatiegarantieverzekering, algemene voorwaarden. Omdat volgens artikel 11 lid 2 van die voorwaarden alle verplichtingen jegens de verkrijger ondeelbaar zijn en deze volgens de koop-/aannemingsovereenkomst sub II mede omvatten het gebouw met aanhorigheden, kan de verkrijger zelf de ondernemer óók aanspreken bij gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. In de GIW-regeling is in artikel 6.1.2 bepaald, dat de ondernemer de garantie voor de gemeenschappelijke gedeelten ten gunste van de VvE stelt.
Een verschil met de GIW-regeling is verder, dat de koper van een appartement onder de garantierenovatieregeling geen beroep kan doen op geschillenbeslechting door het AIG. In de koop-/aannemingsovereenkomst wordt de Raad van Arbitrage voor de Bouw als bevoegde partij aangewezen. Hoewel beide arbitrale instanties gespecialiseerd zijn om bouwgeschillen op te lossen, is het griffiegeld bij het AIG - afhankelijk van de omvang van het geschil – lager en is de procedure er minder uitgebreid. Zo kent het AIG slechts één schriftelijke ronde (memories van eis en antwoord, daarna zitting) tegenover twee schriftelijke rondes (eis, antwoord, repliek, dupliek) bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Verder is van een arbitraal vonnis van het AIG geen hoger beroep mogelijk, wat bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw wel mogelijk is.
GIW bepalingen toepasselijk verklaren bij vernieuwbouw?
Met het sluiten van een koop-/aannemingsovereenkomst volgens het model van het GIW ontstaan naast verplichtingen tussen de ondernemer en de koper respectievelijk de VvE tevens rechtsverhoudingen tussen de koper, de VvE en de aangesloten organisaties ingevolge de GIW-regeling. Dergelijke garantie- en waarborgregelingen kunnen uiteraard niet getroffen worden indien deze partijen niet tot de overeenkomst toetreden. Niettemin is het wel mogelijk een aantal bepalingen overeenkomstige van toepassing te verklaren.
Zo kan de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst behoudens enkele noodzakelijke aanpassingen overeenkomstig de model koop-/aannemingsovereenkomst van het GIW worden opgesteld. Ook kunnen de inhoudelijke GIW-garantieaanspraken in de koop-/aannemingsovereenkomst bij vernieuwbouw van overeenkomstige toepassing verklaard worden. Verder kan de VvE als procesbevoegde partij toetreden met de toepasselijk verklaring van het derdenbeding in de GIW-regeling dat bepaalt, dat de VvE bevoegd is de ondernemer aan te spreken terzake gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten. Daardoor wijzigt het karakter van de koop-/aannemingsovereenkomst bij vernieuwbouw niet. Deze blijft - behoudens de VvE - slechts de koper en de ondernemer binden. Het melden van gebreken bij derden is dus niet mogelijk. De omvang van de garantieverplichtingen van de ondernemer worden echter nauwkeurig bepaald overeenkomstig de GIW-garantieregeling.
De GIW-waarborgregeling kan niet van overeenkomstige toepassing worden verklaard bij vernieuwbouw. Immers, daarvoor is vereist dat een derde (de verzekeraar) dekking biedt in geval het insolventierisico zich voordoet. Uiteraard zijn dergelijke afspraken onverbindend voor een derde die geen partij is bij de overeenkomst.
Evenmin kan geschillenregeling uit de GIW-modelovereenkomst van overeenkomstige toepassing worden verklaard bij vernieuwbouw. Het GIW wijst zoals gezegd het AIG aan als bevoegde arbitrale instantie. Volgens het geschillenreglement van het AIG oordeelt zij slechts over geschillen met betrekking tot nieuwbouwwoningen die gebouwd zijn onder de GIW-regeling. Indien partijen bij vernieuwbouw alsnog het AIG zouden aanwijzen om van geschillen kennis te nemen, zal het AIG zich waarschijnlijk wegens strijd met haar doelstelling en haar geschillenregeling onbevoegd moeten verklaren.
Partijen kunnen zich wel tot de Raad van Arbitrage voor de Bouw wenden indien dat overeengekomen is. Dat kan in de overeenkomst zelf worden opgenomen of in de bij de overeenkomst behorende stukken zoals de in de overeenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden. Daarnaast is het mogelijk om een geschil aan de Raad van Arbitrage voor te leggen indien dat aanvankelijk niet overeengekomen is maar partijen, nadat een geschil ontstaan is, dat alsnog overeenkomen.
Vernieuwbouw is - ook juridisch – zo goed als nieuwbouw
Hoewel uit het voorgaande blijkt, dat bij vernieuwbouw niet exact dezelfde garanties en waarborgen kunnen worden gegeven als bij nieuwbouw met toepassing van de GIW-regeling, zijn er mogelijkheden om daarbij zoveel mogelijk aan te sluiten. De koper van een appartement in een vernieuwbouwproject doet er verstandig aan om de aan koop-/aannemingsovereenkomst te vergelijken met de regelingen welke zijn opgenomen in de GIW-contracten of de modellen met de renovatiegarantieverzekering. Deze contracten, de bijbehorende algemene voorwaarden én de regelingen zelf zijn op de websites van het GIW en Stiwoga gratis te downloaden.
