Eerder, in augustus 2008, heeft mijn kantoorgenoot mr. JanJacob Bijkerk een artikel gepubliceerd voor het vastgoedjournaal met betrekking tot de exploitatieverplichting van een huurder van kantoorruimte. De titel betrof: ‘Mag de huurder van kantoorruimte voortijdig het gehuurde verlaten als de huur namens hem wordt doorbetaald?’. Twee uitspraken stonden centraal waarin beide huurders een contractuele exploitatieverplichting hadden. Uit deze uitspraken kon worden afgeleid dat het de huurder met een contractuele exploitatieverplichting niet is toegestaan voortijdig het gehuurde te verlaten, maar dat op deze hoofdregel onder bijzondere omstandigheden uitzonderingen mogelijk zijn gelet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Daarbij valt te denken aan de resterende contractsduur, de offers die huurder zou moeten doen bij weder ingebruikname alsmede de eventuele waardevermindering van het pand bij leegstand etc.
Maar hoe zit het nu indien partijen contractueel geen expliciete exploitatieverplichting zijn overeengekomen. Volgt voor huurder dan een dergelijke verplichting uit hoofde van de wet? Tot eind 2005 was deze vraag nog niet eenduidig beantwoord in de rechtspraak. De Hoge Raad heeft eerst bij arrest van 23 december 2005, WR 2006, 26 overwogen dat er geen algemene verplichting in het huurrecht geldt op grond waarvan de huurder het gehuurde zelf daadwerkelijk in gebruik dient te hebben en te houden. Enkel als sprake is van bijzondere omstandigheden kan een dergelijke verplichting wel worden aangenomen, waarbij van belang is wat partijen van elkaar redelijkerwijs mochten verwachten aangevuld met wat gebruik en redelijkheid/billijkheid meebrengen.
De Voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem heeft in haar uitspraak van 24 november 2008, LJN BG 5190 invulling gegeven aan deze bijzondere omstandigheden die hebben geleid tot een exploitatieverplichting uit hoofde van de wet. In deze casus verhuurde Lidmar Properties B.V. aan de Staat een kantoorgebouw met een oppervlakte van ruim 14.000 m2. De huurprijs bedroeg € 1.698.839,69 per jaar. De huurovereenkomst liep van 19 oktober 1999 tot 18 oktober 2008, welke overeenkomst in 2005 deels is gewijzigd, in die zin dat het contract tot en met 18 oktober 2011 is verlengd. In juli 2008 gaf de Staat Lidmar te kennen dat Eurocommerce medio 2009 bereid was de huurovereenkomst over te nemen in de vorm van een indeplaatsstelling. Partijen kwamen echter niet tot overeenstemming en de Staat heeft vervolgens in september 2008 aangekondigd per 2009 te gaan verhuizen. Daarop heeft Lidmar in kort geding gevorderd de Staat te veroordelen op straffe van verbeurte van een dwangsom het gehuurde in gebruik te houden (= verbod tot staking van het gebruik van het gehuurde).
De rechter diende zich te buigen over de vraag of de Staat de plicht heeft het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken, terwijl de huurovereenkomst geen expliciete exploitatieverplichting bevatte. De rechter oordeelde dat het bij de beantwoording van deze vraag allereerst van belang is na te gaan of leegstand tot schade zou leiden aan de zijde van verhuurder, ondanks dat huurder aangaf tot einddatum van de huurovereenkomst aan haar betalingsverplichtingen te blijven voldoen. Daar de Staat de enige huurder van het grote kantoorgebouw (14.000 m2) was, kon er niet aan worden getwijfeld dat het kantoorgebouw – wanneer dit twee jaar zou leegstaan – in (huur)waarde achteruit gaat, aldus de rechter. Vervolgens komt de rechter toe aan de kernvraag, namelijk of er een verbod aan de Staat kan worden opgelegd gezien de omstandigheden van de zaak na een belangenafweging. De rechter verwijst eerst naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 23 december 2005 met daarbij de uitgebreide conclusie van de AG Huydecoper (zie hiervoor). Daarna oordeelde hij dat, gelet op het feit dat de Staat in 2005 bewust koos voor een verlenging van de duur van de overeenkomst tot oktober 2011 alsmede de Staat niet noodzakelijkerwijs hoefde te verhuizen, terwijl Lidmar wel degelijk belang had bij exploitatie, dit tot de conclusie moet leiden dat de vorderingen van Lidmar voor toewijzing in aanmerking kwamen.
Conclusie: Ook al is tussen verhuurder en huurder geen contractuele exploitatieverplichting overeengekomen, dan kan – indien sprake is van bijzondere omstandigheden - een dergelijke verplichting dus alsnog worden aangenomen op grond van de wet (= slecht huurderschap). Zie arrest van de Hoge Raad 23 december 2005. In het hiervoor besproken kort geding is verdere (feitelijke) invulling gegeven aan deze bijzondere omstandigheden. Gelet op deze uitspraak doen huurders er voortaan verstandig aan zich - indien zij voornemens zijn voortijdig het gehuurde te verlaten – eerst nog eens te bedenken voordat zij nieuwe verplichtingen met derden aangaan.
