Erfpacht vs. Opstal

Erfpacht geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak, bijvoorbeeld de grond, van een ander te houden en te gebruiken. Het recht van opstal geeft de opstaller het recht om in, op of boven de onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben. De erfpachter heeft in beginsel hetzelfde genot van de grond als de eigenaar. Een erfpachter mag de grond bebouwen, waarna hij tevens erfpachter wordt van het gebouw. Waar het bij erfpacht gaat om de gehele grond van een ander, gaat het bij opstal ‘slechts’ om de gebouwen, werken of beplanting in, op of boven die grond. Door een recht van opstal wordt de eigendom van de grond dan ook gescheiden van de eigendom van de opstallen. In de praktijk wordt een recht van erfpacht of opstal voor verschillende doeleinden gebruikt. Eigenaars van een huis of bedrijfspand in Amsterdam zijn in de meeste gevallen erfpachter van de grond inclusief opstallen. Zij zijn daardoor niet volledig eigenaar van de grond en het pand; de eigendom blijft bij de eigenaar. Dat is anders bij opstal; de opstaller wordt volledig eigenaar van de opstallen. De ‘bloot’ eigenaar blijft eigenaar van de grond. Beide rechten hebben veel overeenkomsten. Doorgaans betalen de erfpachter en opstaller een vergoeding voor hun recht, te weten een canon respectievelijk retributie. De hoogte van die vergoeding, alsmede de duur van het recht, de omvang van het genot van de zaak, de bevoegdheden van de erfpachter en opstaller, het einde van het recht door opzegging etc. kunnen worden vastgelegd in de akte van vestiging. Dat is een notariële akte, die ingeschreven wordt in het Kadaster. Ten aanzien van het recht van erfpacht en opstal kunnen ook algemene erfpacht- of opstalvoorwaarden van toepassing verklaard zijn, waar partijen aan gebonden zijn. Voorts kunnen erfpachters en opstallers een hypotheek vestigen op de onroerende zaak respectievelijk opstal. Er zijn natuurlijk ook verschillen. Zo wordt de erfpachter door natrekking automatisch erfpachter van bijvoorbeeld gebouwen die op de grond worden gebouwd. De opstaller is ‘slechts’ eigenaar van zijn opstal(len). Een ander verschil is dat een recht van opstal zelfstandig of afhankelijk van bijvoorbeeld erfpacht of huur kan worden gevestigd. In de praktijk komt de combinatie van erfpacht en opstal ook voor. In dat geval is er dus een ‘bloot’ eigenaar van de grond, een erfpachter van de grond en een opstaller. Beide rechtsfiguren kunnen door bijvoorbeeld verloop van tijd eindigen of door opzegging. Opzegging door de eigenaar is evenwel slechts geoorloofd indien de erfpachter of opstaller ernstig in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet. Bij het einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van hem toebehorende gebouwen. De opstaller heeft bij het einde van de opstal het recht om de opstallen weg te nemen, tenzij partijen in de akte van vestiging anders hebben bepaald. Slotsom is, dat een recht van erfpacht en opstal aan de erfpachter of opstaller een variant van eigendom geven. De elementaire bepalingen volgen uit de wet. Daarvan kunnen partijen afwijken in de akte van vestiging en de algemene bepalingen, tenzij zulks is uitgesloten.