Energieprestatievergoeding voor nul-op-de-meter woning

Verhuurders die hun woningen tot een (bijna) nul-op-de-meter woning renoveren, mogen vanaf 1 september 2016 een energieprestatievergoeding (EPV) van hun huurders vragen. De gedachte is, dat (i) de verhuurder de woning zodanig renoveert, dat de woning zelfvoorzienend is qua energie en (ii) de huurder er in financieel opzicht niet op achteruitgaat, omdat hij een vergoeding aan de verhuurder betaalt, die hij anders aan de energieleverancier zou betalen. In dit artikel zet ik uiteen hoe dit juridisch is en wat dit betekent voor de praktijk.

Gewijzigde wet

Met ingang van 1 september 2016 is Boek 7 BW gedeeltelijk gewijzigd. Aan artikel 7:237 BW is een vierde lid toegevoegd, dat luidt:

“In deze afdeling wordt onder energieprestatievergoeding verstaan de schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen.”

Tevens is een nieuw artikel 7:261a BW toegevoegd aan de paragraaf die gaat over ‘Andere vergoedingen’, dat luidt:

“1. Indien een energieprestatievergoeding is overeengekomen, kan de huurder de huurcommissie verzoeken deze te toetsen aan de krachtens artikel 19bis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gegeven regels. 2. De artikelen 259, tweede lid, en 260, tweede lid, zijn van overeenkomstige toepassing.”

Uit deze wetsbepalingen volgt samengevat, dat verhuurder en huurder een EPV overeen kunnen komen. Vereist is dat partijen die EPV schriftelijk zijn overeengekomen. Logischerwijs wordt deze afspraak dus in de huurovereenkomst of een aanvulling (‘allonge’) daarop opgenomen. Uit die afspraak dient verhuurder een bepaalde garantie te verstrekken van de energieprestatie van de woning. Tegenover die garantie staat een vaste vergoeding, die de huurder verplicht is te voldoen; de betalingsverplichting. Indien de huurder twijfels heeft over de hoogte van de EPV, kan de huurder bij de huurcommissie een verzoek indienen over de redelijkheid van de betalingsverplichting terzake van de EPV. NB. Een huurder heeft een dergelijke bevoegdheid ook terzake van de hoogte van het voorschotbedrag voor servicekosten. Voorts is de bepaling, dat de verhuurder jaarlijks een overzicht moet verstrekken van de in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en de berekening daarvan (terzake de servicekosten), van overeenkomstige toepassing verklaard. Daaruit volgt, dat de verhuurder verplicht is om jaarlijks verantwoording af te leggen over de hoogte van de EPV.

Inwerkingtreding Besluit energieprestatie huur

Naast deze wetswijziging is ook een ‘Besluit energieprestatievergoeding huur’ vastgesteld en in  werking getreden. De bepalingen van dat besluit schrijven onder meer voor waaraan die EPV moet voldoen. Enkele voorwaarden zijn, dat de EPV moet voldoen aan een systematiek (art. 2), dat een maximale vergoeding geldt (art. 2), dat de verhuurder in het jaarlijkse overzicht gegevens verstrekt over de opgewekte hoeveelheid duurzame energie (art. 4), dat de verhuurder individuele meters moet plaatsen om de opgewekte energie (en het gebruik daarvan) te kunnen meten (art. 4) en dat de verhuurder de huurder moet informeren over de warmtevraag van de woonruimte en de op te wekken duurzame energie (art. 5).

Praktijk

De wetswijziging en de inwerkingtreding van het Besluit energieprestatie huur geven juridische kaders voor het geval verhuurder en huurder afspraken maken over de energieprestaties van een woning en de vergoeding (EPV) die daar tegenover staat. Partijen worden echter op basis van deze wetswijziging en inwerkingtreding van het besluit niet verplicht om hierover afspraken te maken; in hoeverre partijen dat willen, valt onder de contractsvrijheid van partijen. Dat leidt er o.a. toe dat een verhuurder op voorhand niet onverhard kan afdwingen dat een huurder akkoord gaat met een EPV. De verhuurder kan natuurlijk een concept-huurovereenkomst aan een huurder aanbieden, waarin een betalingsverplichting terzake de EPV is opgenomen, maar als de huurder daarmee niet akkoord gaat, zal de verhuurder een andere huurder moeten vinden. De betalingsverplichting is juridisch dus pas afdwingbaar op het moment dat deze (schriftelijk) volgt uit een (huur-)overeenkomst. Het verdient dus aanbeveling dat de verhuurder zich goed laat adviseren over de verhuurbaarheid van de woning mét extra betalingsverplichting van de huurder alvorens hij investeert in zonnepanelen, zonneboilers, warmtepompen etc. Zodra partijen overeenstemming hebben bereikt over de EPV volgen uit de wet en het Besluit energieprestatie huur rechten en verplichtingen voor partijen ter monitoring van de energieprestaties en de vergoeding, die daar tegenover staat. Heeft u hulp nodig met de formulering van een bepaling omtrent de EPV in een huurovereenkomst of allonge? Wij denken graag met u mee!