Dwaling na koop op executieveiling

Een vastgoedhandelaar heeft op een executieveiling een “afbouwwoning” gekocht, waarbij het volgens de notaris leek alsof de eigenaren “hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken”. De verkopende bank beschikte ten tijde van de veiling over rapporten, waaruit bleek dat de werkzaamheden ondeugdelijk waren uitgevoerd en dat de verbouwingskosten tenminste € 100.000 zouden bedragen om de woning leefbaar te maken. In zijn arrest van (ECLI:NL:GHARL:2014:516) oordeel het hof Arnhem Leeuwarden, dat de verkopende bank zijn mededelingsplicht heeft geschonden en vernietigt het de koopovereenkomst wegens dwaling.

De bank heeft in 2005 een recht van hypotheek verkregen op de woning. De schuldenaren hebben niet voldaan aan hun verplichting uit hoofde van de hypothecaire geldlening. De bank is vervolgens overgegaan tot executie van het hypotheekrecht. De bank heeft eerst geprobeerd de woning onderhands te verkopen. Ten behoeve van het verkooptraject heeft de bank de woning laten taxeren en bouwkundig laten inspecteren. De taxateur heeft onder meer geconstateerd dat de eigenaren de woning geheel zelf hebben verbouwd maar voornamelijk in “eigen beheer” en niet conform de huidige bouweisen. Uit het bouwtechnische rapport is gebleken dat de hoogtes van de deuren over het algemeen te laag zijn, dat de afwerkingen sterk zijn vervuild (waarbij men zich moet afvragen of deze überhaupt nog gereinigd kunnen worden), dat de trappen ondeskundig zijn gemaakt waardoor er gevaar kan optreden, en dat het trapgat te laag is waardoor men telkens moet bukken als men op de 1e verdieping wil komen. Kortom, de woning is zeer slecht gerenoveerd en een grote renovatie zal de woning moeten verbeteren. Om de woning weer leefbaar te maken zal naar schatting rekening gehouden moeten worden met een kostenpost van ca. € 100.000 tot € 125.000. Omdat de woning niet onderhands is verkocht, heeft de bank een executoriale veiling aangezegd. De voorwaarden ten aanzien van de executoriale veiling van de woning zijn door de notaris bij notariële akte vastgelegd en bepalen dat de “Algemene voorwaarden voor Executieveilingen 2006” op de executoriale verkoop van de woning van toepassing zijn. De koper is een vastgoedhandelaar. Voorafgaand aan de veiling heeft de koper bij de notaris geïnformeerd of het mogelijk was de woning te bezichtigen. De notaris heeft aangegeven niet over de sleutels van de woning te beschikken. Vervolgens heeft de executoriale veiling van de woning plaatsgevonden. De notaris heeft bij de veiling mondeling medegedeeld dat het een “af te bouwen” woning betrof en dat het leek alsof de eigenaren “hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken”. Nadat de koper op de veiling de hoogste prijs voor de woning had geboden van € 265.000 werd de woning door de bank aan haar gegund. Na de veiling kreeg de koper van de makelaar het bouwtechnisch rapport. Naar aanleiding van dat rapport heeft de koper de bank bericht dat de woning niet voldeed aan de overeenkomst en de bank verzocht haar te ontslaan van haar afnameverplichting. De bank heeft het verzoek afgewezen.

Rechtbank Almelo

Koper heeft primair de vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling gevorderd omdat de bank de mededelingsplicht heeft geschonden dan wel onjuiste informatie heeft verstrekt door de woning te bestempelen als “afbouwwoning”. Subsidiair heeft de koper schadevergoeding wegens non-conformiteit gevorderd. Op verzoek van de koper heeft de rechtbank een voorlopig deskundigenbericht gelast. Drie taxateurs hebben de executiewaarde van de woning getaxeerd. Twee taxateurs kwamen uit op een executiewaarde van € 175.000 en de andere taxateur heeft de executiewaarde getaxeerd op € 185.000. Wat betreft de mededelingsplicht en waarheidsplicht heeft de rechtbank geoordeeld dat de bank naar de in het verkeer geldende opvattingen niet gehouden was om de koper te informeren naar de staat van de woning. Tijdens de veilig is immers medegedeeld dat het een “af te bouwen” woning betrof en dat het leek alsof de eigenaren “hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken”. Daardoor heeft de bank gemeld dat de woning niet direct bewoonbaar was. Het had op de weg van de koper gelegen om meer onderzoek te doen, temeer nu de koper vastgoedhandelaar is. De stelling van de koper dat zij heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht nu zij de notaris had verzocht om een bezichtiging en aangezien zij de woning van buiten heeft bezichtigd, is onvoldoende. Om dezelfde redenen is de vordering wegens non-conformiteit afgewezen. De rechtbank heeft de vorderingen van de koper derhalve afgewezen.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

De koper is vervolgens in hoger beroep gegaan en heeft dezelfde vorderingen als in eerste aanleg ingesteld. Mededelingsplicht verkoper Het Hof heeft overwogen dat de woning is verkocht als een “afbouwwoning”, “midden in een verbouwing”, waar de eigenaren “hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken”. Op grond van deze mededelingen mocht de koper ervan uitgaan dat de woning werd verbouwd en dat de verbouwingswerkzaamheden nog niet waren voltooid. De koper behoefde op grond van die mededelingen niet te verwachten dat de verbouwingswerkzaamheden van zodanig slechte kwaliteit waren, dat zij voor het grootste gedeelte ongedaan dienden te worden gemaakt tegen aanzienlijke kosten. De koper heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de koopovereenkomst niet of niet op de overeengekomen voorwaarden zou hebben gesloten, als zij de juiste stand van zaken had geweten, aldus het Hof. Het hof vervolgt met de overweging dat de bank niet heeft gezwegen, maar dat de bank een kwalificatie heeft gegeven van de situatie die te ver afstaat van de werkelijkheid. De bank heeft daarmee haar mededelingsplicht geschonden door de koper niet in te lichten over de zeer kritische oordelen over de verbouwingswerkzaamheden in de rapporten. Op haar rustte als verkoper op grond van de verkeersopvattingen de plicht deze ongebruikelijk slechte staat van afwerking van het binnengedeelte van de woning aan de koper mee te delen, vooral omdat bezichtiging van het binnengedeelte van de woning door haar niet mogelijk werd gemaakt. Onderzoeksplicht van de koper Wat betreft de onderzoeksplicht van de koper oordeelt het Hof, dat de koper deze plicht niet heeft. Daarbij moet worden vooropgesteld – aldus het hof – dat wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen zullen verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. In dit geval heeft de koper vóór de veiling aan de notaris gevraagd om de woning te kunnen bezichtigen, waarna de notaris hem heeft meegedeeld dat bezichtiging niet mogelijk was omdat hij niet over de sleutels van de woning beschikte. De onderzoeksplicht van de koper reikt in dit geval volgens het Hof niet zover dat hij had moeten aandringen bij de notaris of rechtstreeks bij de bank om op zoek te gaan naar de sleutels. Daarbij is relevant dat in de algemene veilingvoorwaarden de organisatie, voorbereiding en volledige tenuitvoerlegging van de veiling bij de notaris berusten. Op grond van die bepaling kan de bank zich er niet op beroepen dat de koper bij haar had moeten aandringen op een bezichtiging, aldus het Hof. Professionele koper Tot slot verwerpt het Hof de stelling van de bank dat de dwaling voor rekening van de koper komt, omdat deze een vastgoedhandelaar is en omdat het een executieveiling betreft. Als de verkoper op een executieveiling geen mededelingen doet over in zijn bezit zijnde, zeer kritische rapporten over het afwerkingsniveau van het binnengedeelte van de woning, de ernstige gebreken daarentegen verdoezelt met de term “afbouwwoning” en geen gelegenheid biedt de woning aan de binnenzijde te bezichtigen, kan ook de professionele koper op een executieveiling niet worden verweten dat bij hem een onjuiste voorstelling van zaken ontstaat, aldus het Hof. Het Hof vernietigt het bestreden vonnis en vernietigt alsnog de koopovereenkomst tussen partijen wegens dwaling.