Al maanden wordt er reikhalzend uitgekeken naar het Didam II-arrest: gaat de Hoge Raad dan toch grenzen stellen aan de toepassing en de reikwijdte van het Didam I-arrest? Het behoeft geen toelichting dat met name overheidslichamen snakken naar meer duidelijkheid over de wijze waarop hij toepassing moeten geven aan het gelijkheidsbeginsel bij het vervreemden van overheidsvastgoed. De strakke lijn uit het Didam I-arrest zorgde immers voor veel verwarring in de praktijk. Wanneer staat er nou bij voorbaat vast of mag het redelijkerwijs worden verwacht dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor het verkrijgen van een onroerende zaak? En wat als een onroerende zaak is vervreemd in strijd met het gelijkheidsbeginsel: is de gesloten overeenkomst dan nietig, moet die vernietigd worden, of heeft de achter-het-net-gegrepen-derde slechts recht op een schadevergoeding? Die vragen hebben over de afgelopen (bijna) drie jaar voor meer dan 150 gepubliceerde Didam-uitspraken gezorgd, en meer dan eens tot prejudiciële vragen aan de Hoge Raad geleid.
De Didam-zaak
De Didam II-zaak is de bodemprocedure van het kort geding in de Didam-zaak. De Didam I-zaak draait om de verkoop van het voormalige gemeentehuis binnen de voormalige gemeente Didam. De gemeente had besloten om dit gemeentehuis te verkopen aan Groenstaete. Die verkoop is ook tot stand gekomen, maar de levering heeft als gevolg van het Didam-arrest en het arrest van het Gerechtshof in deze bodemzaak (nog) niet plaatsgevonden. Didam Have c.s. eisen namelijk, aanvankelijk in het kort geding en nu in de bodemzaak, dat haar alsnog de kans wordt geboden om het perceel te verwerven.
In het kort geding oordeelde de Hoge Raad dat overheidsorganen bij de vervreemding van zijn gronden iedereen die belangstelling voor die gronden heeft een gelijke kans moet geven om die gronden te verkrijgen.[1] Overheidsorganen moeten daarom volgens dit Didam I-arrest vooraf regels vaststellen aan de hand waarvan hij beslissen aan wie hij de zaak verkoopt. Die regels moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het voornemen tot verkoop en de regels die bepalen wie de zaak mag kopen, moeten worden gepubliceerd, zodat de procedure duidelijk is en daadwerkelijk gelijke kansen bestaan om de zaak te kopen.
In de bodemzaak heeft het gerechtshof op basis van het Didam I-arrest alsnog de vorderingen van Didam Have c.s. toegewezen.[2] Tegen die uitspraak keren zich de cassatieberoepen van de gemeente en Groenstaete.
De conclusie van de AG
Op 24 mei jl. concludeerde advocaat-generaal (AG) Snijders van de Hoge Raad op grond van de cassatieberoepen als volgt[3]:
de regels uit het Didam I-arrest berusten op het gelijkheidsbeginsel, en er is géén strijd met het gelijkheidsbeginsel als een redelijke en objectieve rechtvaardiging bestaat voor een verschil in behandeling. Als de overheid een goede reden heeft om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan, kan dat een redelijke en objectieve rechtvaardiging opleveren voor een verschil in behandeling ten opzichte van andere gegadigden;
in strijd handelen met het gelijkheidsbeginsel moet worden beoordeeld aan de hand van art. 3:40 lid 1 BW. Dat betekent dat een rechtshandeling – hier het sluiten van de overeenkomst in strijd met het gelijkheidsbeginsel – alleen nietig kan zijn als die handeling door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde. Omdat de regels uit het Didam I-arrest alleen procedurele regels zijn, gaat het hier niet om regels die van zodanig fundamenteel maatschappelijk belang of gewicht zijn te achten dat strijd met de goede zeden en de openbare orde en dus nietigheid valt aan te nemen. Alleen als de overheid bij het sluiten van een overeenkomst bewust in strijd met de regels van het Didam I-arrest heeft gehandeld, en zich daarbij schuldig maakt aan willekeur of favoritisme is er ruimte voor nietigheid.
Daarnaast adviseerde de AG de Hoge Raad om óók duidelijkheid te geven over de reikwijdte van het Didam I-arrest: op welke handelingen en bij welke onroerende zaken zijn de Didam-regels nou eigenlijk van toepassing?
De wereld van project- en gebiedsontwikkeling kon na deze conclusie van de AG even rustig ademhalen. Als de Hoge Raad deze conclusie zou volgen, zou dat immers betekenen dat het voor overheidslichamen makkelijker worden om vastgoed te vervreemden aan een gewenste contractpartij. Zolang die overheidslichamen een goede reden hebben om voor die contractpartij te kiezen, en die reden ook goed kunnen onderbouwen, zal er namelijk geen sprake zijn van vervreemding in strijd met de regels van het Didam-arrest.
Het oordeel van de Hoge Raad
Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad dan eindelijk haar arrest gewezen.[4] De Hoge Raad volgt de conclusie van de AG niet geheel.
In tegenstelling tot de AG is de Hoge Raad niet van oordeel dat een overheidslichaam slechts “een goede reden” nodig heeft om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan. De Hoge Raad blijft vasthouden aan het oordeel uit Didam I, namelijk dat in beginsel een openbare selectieprocedure moet worden georganiseerd bij vervreemding van gronden, en slechts indien er bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, het overheidslichaam zijn voornemen tot koop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen.[5] De Hoge Raad benadrukt nogmaals dat het overheidslichaam in die publicatie moet motiveren hij tot de conclusie is gekomen dat er slechts één serieuze gegadigde is. Met dit oordeel is toch echt komen vast te staan dat de objectieve, toetsbare en redelijke criteria het toetsingskader zullen blijven voor de vervreemding van gronden door overheidslichamen. Dat is waarschijnlijk niet het oordeel waar overheidslichamen en projectontwikkelaars op hoopten.
Waar deze overheidslichamen en projectontwikkelaars wél op hoopten, en wat de Hoge Raad nu ook conform de conclusie van de AG heeft bevestigd, is dat overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten in beginsel niet nietig of vernietigbaar zijn. Handelen door een overheidslichaam in strijd met de Didam-regels – en dus in strijd met het gelijkheidsbeginsel – levert geen strijd op met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in artikel 3:40, lid 2 BW. De Didam-regels hebben volgende Hoge Raad ook niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdig gesloten overeenkomsten met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen.[6]
Let op: dit geldt alleen indien de overeenkomst reeds is gesloten. Een overheidslichaam kan dus wel worden verboden om een overeenkomst te sluiten indien dit strijdig zou zijn met de Didam-regels. De Hoge Raad merkt nog op dat indien de overeenkomst wel al (in strijd met de Didam-regels) is gesloten, het overheidslichaam onrechtmatig handelt jegens potentiële gegadigden die ten onrechte geen gelijke kans hebben gekregen om de onroerende zaak te verkrijgen. Het overheidslichaam kan dan schadeplichtig zijn jegens die gegadigden.[7]
Ondanks het verzoek van de AG heeft de Hoge Raad er helaas voor gekozen om geen verdere duidelijkheid te geven over de reikwijdte van de Didam-arresten. Dat betekent ongetwijfeld dat daarover in de toekomst nog vele procedures gevoerd zullen worden. Wel oordeelt de Hoge Raad terzijde nog dat de Didam-regels terugwerkende kracht hebben.[8]
De Hoge Raad heeft met Didam II meer duidelijkheid gegeven over de gevolgen van het schenden van de Didam-regels. Die gevolgen zijn met Didam II enigszins beperkt. De Didam-regels zelf zijn door de Hoge Raad echter niet beperkt. Een overheidslichaam zal nog steeds alleen op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria kunnen aannemen dat één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van een onroerende zaak. Mijns inziens beperkt dat – in tegenstelling tot hetgeen de Hoge Raad daar zelf over stelt – wel degelijk de ruimte voor overheidslichamen om, al dan niet in samenwerking met een ontwikkelaar, ontwikkelingsplannen vast te stellen.
Voetnoten
[1] Hoge Raad, 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.
[2] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 4 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796.
[3] Conclusie AG Snijders, 24 mei 2024, ECLI:NL:PHR:2024:567.
[4] Hoge Raad, 15 november 2021, ECLI:NL:HR:2024:1661.
[5] Hoge Raad, 15 november 2021, ECLI:NL:HR:2024:1661, r.o. 3.5.2.
[6] Hoge Raad, 15 november 2021, ECLI:NL:HR:2024:1661, r.o. 3.2.3.
[7] Hoge Raad, 15 november 2021, ECLI:NL:HR:2024:1661, r.o. 3.4.2.
[8] Hoge Raad, 15 november 2021, ECLI:NL:HR:2024:1661, r.o. 3.1.2.
Lees meer over:
