“Japanse duizendknoop”, voer het in op Google en er verschijnen talloze artikelen. Een uitzending van het tv-programma Pointer geeft een dramatisch beeld van de problematiek. Voor meerdere gemeenten, ontwikkelaars en particuliere kopers van huizen is de plant inmiddels een ware plaag geworden. Bestrijding is moeilijk en kostbaar. Zo wordt het juridisch: wie betaalt de rekening?[1]
De Japanse duizendknoop
De Japanse duizendknoop (ook wel genoemd: Fallopia japonica) wordt gerekend tot een van de meest invasieve exoten. De woekerplant komt oorspronkelijk uit Japan, maar verspreidt zich inmiddels in rap tempo over de rest van de wereld. Zo ook over Europa, waar de Japanse duizendknoop een ware plaag vormt. De plant kent in Europa geen natuurlijke vijanden.[2] De kosten voor bestrijding van de Japanse duizendknoop kunnen hoog oplopen. Volgens de RHS heeft het opruimen van de Japanse duizendknoop voor bouw van de Olympische Spelen in Londen naar schatting 70 miljoen pond gekost.[3] Feit is, dat de Japanse duizendknoop zich steeds verder verspreidt. De schade kan behoorlijk in de papieren lopen. De plant laat zich niet eenvoudig verwijderen. Diverse methoden ten spijt, is de meest effectieve oplossing het volledig uitgraven van besmettingshaarden en het afvoeren van de grond als verontreinigd materiaal.[4][5][6] Laat men dat na, dan uit de schade zich onder meer in de kosten van verwijdering en de gevolgen daarvan, zoals de kosten voor het herstel van gebouwen, leidingen en wegen en et cetera.
Wet- en regelgeving
Wet- en regelgeving ter bestrijding van de Japanse duizendknoop lijkt op Europees niveau nog steeds te ontbreken. De Japanse duizendknoop is niet opgenomen op de zogenaamde Unielijst van de Europese Unie. Dat betekent dat er voor de overheid geen verplichting bestaat om de plant actief te bestrijden. In Engeland bestaat wel regelgeving die de verspreiding van de Japanse duizendknoop moet tegengaan. Op grond van de Anti-social Behaviour Crime and Policing Act 2014 zijn gemeenten bevoegd om waarschuwingen te geven aan individuen en bedrijven met betrekking tot de verspreiding van de Japanse duizendknoop. Verder is het verboden de Japanse duizendknoop te planten c.q. verspreiden over Engeland, op straffe van hoge boetes.[7] Verder gelden regels voor de verwijdering, het transport en het afvoeren van grond of plantaardig materiaal dat is verontreinigd met de Japanse duizendknoop.[8] Handelen in strijd daarmee is zelfs strafbaar. In Nederland ontbreekt gelijksoortige wetgeving. Met ingang van 1 januari 2022 geldt in Nederland wel een nationaal verbod voor het verhandelen of in bezit hebben van Aziatische duizendknopen, waartoe de Japanse duizendknoop behoort. Omdat hiermee sprake is van een breed verbod, gelden er verschillende vrijstellingen op het verbod.[9]
Gemeenten nemen het heft in eigen hand
Gemeenten nemen inmiddels het heft in eigen hand. Zo is gebleken dat sommige gemeenten bij de verlening van een omgevingsvergunning de voorwaarde stellen dat bij het verwerken van de grond deze vrij dient te zijn van invasieve exoten zoals de Japanse duizendknoop. De gemeente verplicht de aanvrager hier onderzoek naar te doen. Dit sluit aan bij mijn aanbeveling om wet- en regelgeving te ontwerpen ter voorkoming van (verdere) verspreiding van de Japanse duizendknoop. Overigens geldt dat indien een bouwperceel bedreigd wordt door de Japanse duizendknoop die in het openbaar gebied aanwezig is, in beginsel van de gemeente als beheerder van de openbare weg verlangd kan worden dat beheers- en bestrijdingsmaatregelen worden genomen. Diverse gemeenten hebben daarvoor inmiddels budgetten beschikbaar gesteld.
Wettelijke en contractuele aansprakelijkheid
Het nationale verbod biedt geen oplossing voor het feit dat de Japanse duizendknoop zich inmiddels over heel Nederland heeft gevestigd en kan leiden tot veel schade. In meerdere gevallen kan de Japanse duizendknoop tot juridische aansprakelijkheidskwesties leiden. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een grondeigenaar zijn grond verkoopt aan een ontwikkelaar en de ontwikkelaar wil op dit stuk grond woningen realiseren. Wie is aansprakelijk als blijkt dat de Japanse duizendknoop in de grond zit? Wat als de grond al is bewerkt door de ontwikkelaar waardoor de Japanse duizendknoop zich (verder) heeft verspreid? Denk ook aan de situatie waarin een particulier een perceel grond koopt en achteraf blijkt dat de Japanse duizendknoop op het perceel aanwezigheid is. Kan de koper de verkoper aanspreken? Of de situatie waarin een aannemer in opdracht van het Waterschap de oevers aanvult met (achteraf bezien) vervuilde grond. Wie draait op voor welke schade? Men kan het zelfs nog verder trekken. Stel dat de Japanse duizendknoop zich in gehuurde grond bevindt. Kan de huurprijs worden verminderd omdat sprake is van een gebrek? Het zijn voorbeelden waarbij aan de hand van de tussen de betrokken partijen geldende overeenkomsten moet worden beoordeeld wie aansprakelijk is voor de schade. Ook zonder overeenkomst kan de Japanse duizendknoop leiden tot aansprakelijkheid. Op grond van artikel 6:174 BW is de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk. Onder opstal wordt tevens grond verstaan. Op grond van dit artikel kan onder omstandigheden de eigenaar van een perceel aansprakelijk worden gesteld wanneer de naastgelegen percelen vanaf dat perceel besmet raken met Japanse duizendknoop. Naast aansprakelijkheid voor onroerende zaken kan onder omstandigheden een partij ook aansprakelijk worden gesteld wegens handelen of nalaten in strijd met diens zorgplicht. Zo zal de beheerder van een terrein mogelijk op die grond aansprakelijk gesteld kunnen worden indien deze ondanks herhaalde aanmaningen en sommaties nalaat passende beheersmaatregelen te nemen om verspreiding te voorkomen. Deze aansprakelijkheid is gebaseerd op artikel 6:162 BW. Het voert te ver om op alle denkbare aansprakelijkheidskwesties in te gaan. Hieronder ga ik in op de vraag of de Japanse duizendknoop bij koop van onroerende zaken non-conformiteit oplevert, op grond waarvan de koper de verkoper kan aanspreken. Daarbij wordt ook ingegaan op vastgoedcontracten tussen professionele partijen.
De (particuliere) koopovereenkomst
Bij de aankoop van een woning geldt dat de woning moet beantwoorden aan de overeenkomst (artikel 7:17 lid 1 BW). De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de woning en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW). Veelal wordt artikel 7:17 BW in koopovereenkomsten nader ingevuld door gebruik te maken van bijvoorbeeld de NVM-koopakte waarin zich een aantal standaard bepalingen[10] bevindt. Artikel 6.3 betreft een garantiebepaling. De verkoper garandeert de koper dat de gekochte woning geschikt zal zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Het antwoord op de vraag of een woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis wordt bepaald door uitleg van artikel 6.3 aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Bepalend is wat naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan onder ‘normaal gebruik’.[11] In de lagere rechtspraak is bepaald dat moet worden beoordeeld of in de woning gewoond kan worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Hoe zit dit bij de Japanse duizendknoop? Is een woning niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis zodra de plant in de grond aanwezig is? Zou gesteld kunnen worden dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop betekent dat de grond is verontreinigd? Het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Waar groeit de plant? Was deze reeds aanwezig ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en is de koper op de aanwezigheid en de gevolgen daarvan gewezen? Wat is de beoogde bestemming van de grond, betreft het een besmetting achteraf op een groot woonperceel of is de woning met siertuin aangeboden en wordt dat gebruik belemmerd door de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop? Maar ook: heeft de Japanse duizendknoop zich reeds gevestigd in de fundering van de woning, ondergrondse leidingen of bestrating en/of vertonen deze gebouwdelen reeds scheuren doordat de Japanse duizendknoop zich erin heeft geworsteld. Wanneer op grond van deze en ander omstandigheden vastgesteld kan worden dat de woning niet over de eigenschappen beschikt die de koper mag verwachten, ben ik geneigd te stellen dat sprake is van non-conformiteit. De woning is niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis en er kan worden aangesloten bij het zojuist aangehaalde rechtspraak. Is de Japanse duizendknoop slechts beperkt aanwezig en nog relatief eenvoudig te verwijderen zonder onredelijke kosten en zonder dat sprake is van beschadiging van de woning of het erf? Dan lijkt het erop dat de woning in beginsel geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis, ook als de Japanse duizendknoop beperkt aanwezig is. Echter - en daar staat de Japanse duizendknoop natuurlijk om bekend - kan dit snel veranderen nu de plant zich in enorm tempo verspreidt. Met name in die gevallen is het van belang te bepalen of de koper bekend is met de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop en de mogelijke gevolgen daarvan bij het sluiten van de koopovereenkomst.
De vastgoedcontracten tussen professionele partijen
Neem als voorbeeld een overeenkomst waarbij een gemeente grond uitgeeft aan een ontwikkelaar om daar woningbouw te realiseren. Uitgangspunt daarbij is contractsvrijheid. Het staat partijen vrij om afspraken te maken die zij wenselijk achten. Partijen kunnen dus ook beschikken over de vraag wie aansprakelijk is voor de aanwezigheid van Japanse duizendknoop. Vaak is dat echter niet geregeld en zal de overeenkomst op dit punt moeten worden uitgelegd. Stel dat is opgenomen dat de gemeente de grond ‘bouwrijp’ moet leveren en ‘bouwrijp’ is in de overeenkomst niet nader gedefinieerd, levert de gemeente dan bouwrijp als in de grond de Japanse duizendknoop aanwezig is? Volgens het Van Dale woordenboek is de betekenis van bouwrijp ‘geschikt om erop te bouwen’. Is grond waarin zich de Japanse duizendknoop bevindt, geschikt om op te bouwen? Dat is maar de zeer vraag. Gebleken is immers dat de Japanse duizendknoop zich als invasieve exoot extreem snel verspreidt en daarbij flinke schade kan veroorzaken aan gebouwen, leidingen en wegen. De grond dient derhalve nog gereinigd te worden van de Japanse duizendknoop.[12] Afhankelijk van de ernst (is de Japanse duizendknoop in grote getale aanwezig?), zal gesteld kunnen worden dat de grond niet ‘bouwrijp’ kan worden geleverd. De gemeente zal dan opdraaien voor de kosten van verwijdering van de Japanse duizendknoop uit de grond. Geldt het voorgaande eens te meer als in het contract is gegarandeerd dat de grond niet verontreinigd is? In beginsel niet. Allereerst omdat het de vraag is of de aanwezigheid van Japanse duizendkoop in de grond betekent dat de grond verontreinigd is. Ten tweede omdat het maar de vraag is of de algemene bepaling waarin de gemeente garandeert dat de grond niet verontreinigd is, ook ziet op de situatie waarin sprake is van de Japanse duizendknoop in de grond. Dit zullen partijen mogelijk niet hebben beoogd bij het sluiten van de overeenkomst. Beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.[13]
‘JDK-clausules’
Is niets geregeld, dan komt het aan op uitleg van de overeenkomst. Vanwege de hoge kosten die gemoeid zijn met sanering is het echter zonder meer raadzaam duidelijke afspraken te maken over invasieve exoten. In gronduitgifte overeenkomsten en koopovereenkomsten van (bedrijfs-) onroerend goed, is dit goed te regelen. Van belang is, dat partijen zich bewust zijn van de risico’s en daarover afspraken maken. Daarmee worden uiteenlopende aanspraken achteraf voorkomen. Zo doet een verkoper doet er verstandig aan, met name indien sprake is van een zogenaamde ‘as is’ overeenkomst, het risico voor de aanwezigheid van Japanse duizendknoop expliciet uit te sluiten van de gebrekenregeling. In een ‘as is’-koopovereenkomst zou aan de exoneratieregeling onder het kopje ‘bodemverontreiniging’ kunnen worden toegevoegd: ‘Het hiervoor met betrekking tot de ’as is’ levering van het verkochte geldt eveneens voor de eventuele aanwezigheid van invasieve exoten, zoals de Japanse duizendknoop in, op of nabij het verkochte.’ Wil de koper echter dat de verkoper garandeert dat de grond vrij is van Japanse duizendknoop, dan dient het tegenovergestelde te worden overeengekomen. In dat geval zou de volgende bepaling kunnen worden gehanteerd: ‘Verkoper garandeert dat het verkochte bij levering vrij is van schadelijke gewassen, waaronder invasieve exoten (zoals de Japanse duizendknoop), in, op of nabij het verkochte.’ Uiteraard zijn diverse tussenvarianten mogelijk, waarbij het risico over partijen verdeeld wordt. Zo kan worden gedacht aan een eigen risico voor de koper of een maximum bedrag waarvoor de verkoper aansprakelijk is. Daarnaast kan een kortere verjaringstermijn worden overeengekomen en zou kunnen worden geregeld welke schade überhaupt voor vergoeding in aanmerking komt, bijvoorbeeld uitsluitend de directe saneringskosten, waarbij aansprakelijk voor verdere gevolgschade wordt uitgesloten. Hierbij kan worden aangesloten bij bestaande contractsbepalingen over bodemverontreiniging. Tot slot kunnen garantiebepalingen overeengekomen worden, waarbij de verkoper garandeert dat gedurende een bepaalde periode na sanering de plant niet herleeft. Al met al geeft de Japanse duizendknoop voldoende aanleiding tot een nieuw artikel in commerciële vastgoedcontracten.
Conclusie
Een koper die zich geconfronteerd ziet met de aanwezigheid van Japanse duizendknoop kan afhankelijk van de omstandigheden van het geval stellen dat sprake is van een gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk is. Verkopers en kopers doen er verstandig aan het risico voor de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de overeenkomst te regelen. Daarvoor kan worden aangesloten bij de zojuist genoemde bepalingen. Daarnaast kan ook zonder contract sprake zijn van hetzij risico-aansprakelijkheid hetzij aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad. Hoewel de Japanse duizendknoop al sinds het begin van de vorige eeuw in ons land aanwezig is, wordt het nu pas een probleem dat ook in juridische zin steeds vaker aandacht behoeft. Met een contract is de plant zelf niet weg, maar met een uitgewerkte ‘JDK-clausule’ ligt wel vast wie waarvoor aangesproken kan worden. Waar koper en verkoper zich steeds bewust zijn van de risico’s van bodemverontreiniging en daar bewust aandacht aan besteden in elk koopcontract, zal de Japanse duizendknoop naar verwachting tot eenzelfde bewustzijn leiden in de nabije toekomst. Door: mr. R.P.M. de Laat en mr. P.G.G. Oosterhof Dit artikel verscheen eerder op Vastgoedjournaal.nl
VOETNOTEN
[1] In dit artikel wordt ingegaan op de gevolgen van aanwezigheid van de Japanse duizendknoop. Het in deze bijdrage bepaalde is gedeeltelijk van overeenkomstige toepassing op overige invasieve exoten, zoals uitheemse Sachalinse (Fallopia sachalinensis) en bastaardduizendknoop (Fallopia x bohemica). [2] https://www.invasieve-exoten.info/nl/invasieve-exoten/Soorten/Overige-invasieve-exoten/Japanse-duizendknoop-2.htm [3] https://www.rhs.org.uk/advice/profile?pid=530. [4] Diverse gemeentes hanteren een ‘aannemers-instructie voor het uitgraven van de Japanse duizendknoop (JDK)’. [5] Verder heeft CROW RAW bestekteksten voor grondwerk Aziatische duizendknoop gepubliceerd: https://www.raw.nl/?file=1298&m=1605688714&action=file.download. [6] Zie ook het ‘Landelijk protocol Aziatische duizendknopen’ zoals gepubliceerd op www.bestrijdingduizendknoop.nl. [7] Wildlife and Countryside Act 1981 section 114 (2). [8] Environmental Protection Act 1990. [9] Zie het Besluit van 14 juli 2021, houdende wijziging van het Besluit natuurbescherming en het Besluit activiteiten leefomgeving in verband met een handelsverbod voor Aziatische duizendknopen en wijziging van het Besluit kwaliteit leefomgeving in verband met de additionele aanwijzing van door de provincies te bestrijden invasieve uitheemse soorten (Stb. 2021, 381) en de Regeling van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit van 9 juli 2021 (Stcrt. 2021, 37138). [10] “Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/gebruik 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…) 6.4.1 Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.” [11] HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414. [12] Ter vergelijking: in de standaard RAW besteksparagraaf over de Japanse duizendknoop worden de kosten van het verwijderen als meer- en minderwerk verrekend, tenzij in de overeenkomst anders is bepaald. [13] HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 (Lundiform/Mexx)
