Vandaag de dag laat de vastgoedmarkt zich niet meer in detail, horeca, kantoren en woonruimte categoriseren. Steeds vaker worden innovatieve combinaties gemaakt tussen deze categorieën. Dit wordt ook wel ‘blurring’ genoemd. Het meest bekendste blurring concept is dat van een supermarkt en horeca in één. Andere blurringconcepten zijn bijvoorbeeld: kapperszaken die tegelijkertijd een lifestylestore exploiteren, een boekhandel met bar en een kledingzaak met café. Blurring is populair, maar laten deze mengvormen zich wel inpassen in de huidige (plaatselijke) wet- en regelgeving?
De ruimtelijke ordening kent nog altijd slechts de rigide definities van onder meer detailhandel en horeca. Dit terwijl combinaties van bijvoorbeeld het toevoegen van horeca aan detailhandel steeds vaker voorkomen. Passen dergelijke combinaties wel binnen de kaders van de Drank- en Horecawet of blijkt dat deze wet achterloopt bij de ontwikkelingen op de markt? Dit soort knelpunten raken de publiekrechtelijke aspecten van blurring. Binnen het publiekrecht houdt men zich al langer bezig met dit fenomeen. Zo zijn er reeds meerdere pilots gestart die gericht zijn op vereenvoudiging van relevante regelgeving. De pilots hebben echt alleen maar betrekking op de publiekrechtelijke regels en bieden (gemeenten en) ondernemers mogelijkheden met blurring te experimenteren in de praktijk. Een bekende landelijke pilot betreft de pilot ‘Reguleren mengvormen winkel/horeca’ van VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) (www.vng.nl).
Wijzigingen van bestaande wet- en regelgeving op civielrechtelijk, meer in het bijzonder, huurrechtelijk vlak, lijken vooralsnog niet nodig. Vanuit huurrechtelijk perspectief bekeken zijn voor blurring concepten met name de leerstukken rondom het huurregime en de (contractuele) bestemming relevant. Hoewel de naam ‘blurring’ een vrij nieuw begrip betreft, betreft de feitelijke situatie eigenlijk niet veel anders dan de situatie waarin de vraag centraal staat of een huurder (eenzijdig) afwijkt van de overeengekomen contractuele bestemming en of een eventuele afwijking geoorloofd is. Hierna licht ik deze twee huurrechtelijke aspecten, te weten 1) het huurregime en 2) de contractuele bestemming bij blurring toe.
Toepasselijk huurregime
De wet maakt een onderverdeling in huurregimes. Voor bedrijfsruimte betreft dat enerzijds het huurregime van de zogenaamde winkelruimte (artikel 7:290 BW) en anderzijds het kantoorruimte-regime (ex. artikel 7:230a BW). Beide regimes kennen eigen specifieke bepalingen, waarvan de bepalingen van (semi-) dwingendrechtelijke aard kunnen zijn. Kort gezegd vallen onder 290-ruimte gebouwde onroerende zaken die bestemd zijn voor kampeerbedrijven, hotelbedrijven en voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf. Een voorwaarde is evenwel bij dat bij elk van deze verhuurde zaken een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Dit houdt in dat het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf geen besloten karakter mag hebben.
Het regime van artikel 7:230a BW (230a-ruimte) is toepasselijk op overeenkomsten terzake bedrijfsruimte als sprake is van verhuur van een gebouwde onroerende zaak die niet valt onder het regime van artikel 7:290 BW (290-ruimte).
290-huurders genieten een vergaande wettelijke (huur)bescherming. De wettelijke bescherming van 230a-huurders is beperkt tot ontruimingsbescherming, wat er in de kern op neer komt dat een huurder van 230a-ruimte na beëindiging van de huurovereenkomst niet onmiddellijk het gehuurde hoeft te ontruimen.
Mogelijk kan sprake zijn van een gemengde huurovereenkomst die deels betrekking heeft op 290-ruimte en deels op 230a-ruimte. Denk hierbij aan de verhuur van bijvoorbeeld opslagruimte en middenstandsbedrijfsruimte in één huurovereenkomst. Deze mengvormen kunnen zich ook bij blurring voor doen. In het geval van een gemengde huurovereenkomst geldt als hoofdregel dat men eerst bekijkt of de gemengde huurovereenkomsten in twee afzonderlijke huurovereenkomsten gesplitst kunnen worden. Bij de beantwoording van deze vraag dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Dit volgt uit
het arrest van de Hoge Raad uit 2012. Verder volgt uit dit arrest op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe komt. Zo ook niet aan de omstandigheid dat (geen) sprake is van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders zouden kunnen worden gebruikt.
Als een splitsing niet mogelijk is dan geldt in beginsel dat het 290-regime buiten toepassing blijft als de zaak, mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan voor de uitoefening van een 290-bedrijf.
Teneinde dit soort kwalificatieproblemen te voorkomen doen partijen er goed aan deze mogelijke problematiek op voorhand - dus bij contractuele vastlegging, te tackelen -. Sluit als het mogelijk is reeds twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Dat voorkomt onzekerheid achteraf. Goed om te weten is dat partijen contractueel kunnen kiezen voor toepasselijkheid van het 290-regime (dat de huurder beschermt) ondanks dat sprake is van verhuur van 230a-ruimte, maar dat zulks vice versa niet mogelijk is.
De contractuele bestemming
Overeenkomstig de wet is een huurder slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen. Als partijen daaromtrent niets zijn overeengekomen, mag de zaak slechts gebruikt worden waartoe deze zaak naar zijn aard bestemd is. Contractuele bestemmingsclausules bepalen waartoe de huurder het gehuurde mag én moet gebruiken. In artikel 1.1. van het ROZ model winkelruimte 2012 is bijvoorbeeld opgenomen dat verhuurder de ruimte als bedrijfsruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek aan huurder verhuurt.
Verder wordt in artikel 1.3. bepaald voor welk doeleinde huurder het gehuurde zal gaan gebruiken. In dit model wordt, zoals te doen gebruikelijk, dus overeengekomen welke partij het gehuurde tot wat ‘bestemt’. Zulks is relevant voor de vraag óf verhuurder óf huurder de verantwoordelijkheid draagt voor de verkrijging van vergunningen en ontheffingen etc. die benodigd zijn voor de uitoefening van de beoogde exploitatie.
Het ROZ model winkelruimte 2012 verdeelt deze verantwoordelijkheden. De verhuurder is ervoor verantwoordelijk dat het gehuurde als bedrijfsruimte kan worden gebruikt (artikel 1.1). Huurder is op haar beurt verantwoordelijk voor de exploitatie conform bestemming als opgenomen in artikel 1.3. Mocht huurder in dat geval niet kunnen beschikken over de vereiste papieren voor haar exploitatie, dan levert zulks geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op.
Een ruime formulering van de bestemming, bijvoorbeeld hantering van de term ‘bedrijfsruimte’, betekent veel meer vrijheid voor huurder in de wijze waarop zij het gehuurde gebruikt. Maar een bijkomend gevolg kan evenwel zijn dat de verantwoordelijkheid voor de benodigde ontheffingen en vergunningen voor de exploitatie ook bij huurder komt te liggen. Hoe enger de bestemming is geformuleerd, hoe beperkter de huurder is in de exploitatie van het gehuurde. Immers, in dat geval dient de huurder het gehuurde te gebruiken zoals dat specifiek is overeengekomen. Het maakt nogal een verschil of het gehuurde wordt verhuurd als een
bedrijfsruimte of als het volgende voorbeeld uit de praktijk, ‘
winkelruimte conform artikel 7:290 BW ten behoeve van de verkoop van dames- en meisjes-, boven- en onderkleding, tassen, schoenen en mode accessoires’. Bij een ruime bestemming kan huurder haar exploitatie dus eerder (wezenlijk) wijzigen, dan het geval zou zijn bij een engere bestemming.
Blurring - tijdens lopende huurcontracten - zal dus in veel gevallen in strijd zijn met de overeengekomen bestemming. Met een bestemming strijdig gebruik betreft automatisch een tekortschieten zijdens huurder in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en kan in voorkomende gevallen zelfs reden zijn voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst. Als verhuurder instemt met een wijziging van de contractuele bestemming is er uiteraard geen probleem. Wat nu in het geval verhuurder hier niet mee instemt? Kan een huurder een dergelijke wijziging afdwingen? Dit hangt af van het antwoord op de vraag of de eenzijdige bestemmingswijziging ongeoorloofd is. Het komt aan op de beoordeling van de belangen van de verhuurder bij strikte handhaving van de overeengekomen bestemming enerzijds en de belangen van huurder bij een afwijking van de bestemming anderzijds. Ook is een grote rol weggelegd voor de mate waarin er sprake is van aan afwijking ten opzichte van de overeengekomen bestemming. De rechtspraak is divers. Zo mocht een verhuurder van het
Hof Amsterdam vasthouden aan de bestemming ‘ijssalon’, terwijl huurder ook graag pannenkoeken wenste te verkopen vanuit het gehuurde. In een
arrest kort hiervoor gewezen achtte hetzelfde Hof een eenzijdige bestemmingswijziging van een ‘notenbar’ naar een ‘kledingverkoop- en reparatiebedrijf’ geoorloofd. Kortom: hoewel een eenzijdige bestemmingswijziging een tekortkoming oplevert, is niet altijd sprake van en zodanige ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Zoals reeds opgemerkt voorziet het huurrecht in de mogelijkheden ‘blurring’ op haar juridische merites te beoordelen. Van belang bij blurring is dat partijen zich bij de vastlegging van hun onderhandelingsresultaten bewust zijn van de juridische haken en ogen. Naast vastlegging van de gemaakte afspraken is minstens zo belangrijk dat partijen voldoende aandacht schenken aan het zo goed mogelijk verwoorden van hun bedoelingen in de considerans.
