1. Inleiding
“
Grote steden willen opkopers van woningen in alle wijken weren” kopte de NOS.
[1] Naar aanleiding van een wetswijziging die op 1 januari 2022 van kracht gaat, wordt het mogelijk voor gemeenten om wijken aan te wijzen waar geen goedkope en middeldure woningen meer mogen worden aangekocht om vervolgens verhuurd te worden. Grote gemeenten als Amsterdam en Utrecht hebben al aangegeven deze zogenoemde ‘opkoopbescherming’ het liefst voor de hele gemeente in te voeren.
Al jaren is de woningmarkt onderwerp van gesprek. Er is een groeiend tekort aan zowel huur- als koopwoningen. De overheid probeert dit probleem op meerdere manieren tegen te gaan. Eén van deze manieren is door de invoering van een opkoopbescherming voor goedkopere en middeldure woningen, en het verruimen van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur. Begin juli is dan ook het wetsvoorstel
Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur (hierna: “
de Wet”) aangenomen door de Eerste Kamer, nadat minister Ollongren had toegezegd het gedeelte van de Wet ten opzichte van tijdelijke huurcontracten te repareren. Dit betekent dat de Wet naar per 1 januari 2022 in werking zal gaan treden.
In een tweeluik zullen wij ingaan op de inhoud van de Wet, de consequenties die de Wet zal hebben in de praktijk, en tot slot volgt een korte reflectie op de Wet. In dit eerste deel van het tweeluik zal de opkoopbescherming centraal staan. In het tweede en laatste deel zal de tijdelijke verhuur aan de orde komen.
2. Opkoopbescherming
Om er voor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen behouden blijven in het koopsegment, geeft de Wet gemeenten tijdelijk de mogelijkheid een opkoopbescherming in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen. Deze opkoopbescherming houdt in dat een gemeenteraad een verbod kan invoeren om woningen in een bepaalde buurt zonder vergunning te verhuren.
[2] Vooraf dient de gemeente te bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Dit verschilt volgens de memorie van toelichting op de wet per gemeente. Om een dergelijk verbod in te voeren moet de gemeenteraad voorts vaststellen en onderbouwen of - en in welke buurten- er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Ook moet onderbouwd worden dat het verbod noodzakelijk en effectief is.
[3]
In bepaalde gevallen zijn gemeenten verplicht een verhuurvergunning af te geven. Dit gaat om de volgende gevallen
[4]:
- verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten;
- verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; of
- tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is.
Ook indien een situatie niet binnen de bovengenoemde categorieën valt, is het mogelijk om een verhuurvergunning te verkrijgen. Gemeenten kunnen in hun eigen huisvestingsverordening voorwaarden opnemen voor de verhuur van woningen in de beschermde gebieden.
[5] Ook staat het de gemeenten vrij om voorwaarden op te nemen in de verordening die zien op goed verhuurderschap.
[6] Daarmee kan een verhuurvergunning worden geweigerd of uiteindelijk worden ingetrokken, indien blijkt dat de voorwaarden inzake goed verhuurderschap niet worden of zijn nageleefd.
[7]
De wettelijke grondslag voor de opkoopbescherming vervalt in beginsel drie jaar nadat deze in werking is getreden – dat wil zeggen: 1 januari 2025. Gedurende de looptijd van de opkoopbescherming zal een evaluatie worden uitgevoerd naar de noodzaak en de relevantie van de maatregel. Indien deze evaluatie positief uitvalt, is het mogelijk dat de opkoopbescherming verlengd zal worden.
3. Consequenties
Mocht u op dit moment een woning verhuren in een buurt die na 1 januari 2022 door de gemeente wordt aangewezen als locatie waar de opkoopbescherming gaat gelden, vormt deze Wet naar alle waarschijnlijkheid geen direct probleem voor u. De opkoopbescherming geldt namelijk uitsluitend voor koopwoningen die ná invoering van het verhuurverbod in de betreffende buurt worden aangekocht. Ook woningen die in verhuurde staat zijn voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering vallen onder het verbod. Woningen die op het moment van eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn en woningen die zijn gekocht voordat de opkoopbescherming is ingevoerd vallen niet onder de maatregel.
Een directe consequentie van de opkoopbescherming is dat in gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd, er veel minder nieuwe omzettingen van koop naar huur plaatsvinden. Dit betekent dat het voor huurders lastiger wordt om een huurwoning te vinden en de huurprijzen daarmee zullen stijgen. Hoewel deze consequentie bij de totstandkoming van de Wet wel is benoemd, heeft de regering geen maatregelen getroffen om de druk op de huurmarkt te compenseren. Of de Wet de oplossing voor het woningenprobleem zal zijn, wordt door velen betwist gezien het steeds groter wordende tekort aan huurwoningen in Nederland.
[8] Begrijpelijkerwijze komt de invoering van de Wet dan ook op veel kritiek te staan van grote (markt)partijen zoals de Nederlandsche Bank
[9] en de OESO.
[10] Voor mensen die afhankelijk zijn van huurwoningen – een groot deel van de Nederlandse bevolking – vormt de opkoopbescherming geen oplossing voor de schaarste op de woningmarkt, maar juist een bedreiging.
Daarnaast worden ook de goede (particuliere) verhuurders buitenspel gezet, terwijl zij juist bijdragen aan het creëren van extra woonruimte voor de woningzoekenden die niet willen of kunnen kopen.
4. Conclusie
Nadat het voornemen tot invoering van de opkoopbescherming door de Eerste Kamer is aangenomen, is veel discussie ontstaan. Het is niet uitgesloten dat beleggers rechtszaken zullen starten. Zoals blijkt uit het nieuwbericht van de NOS houden ook gemeente daar rekening mee.
[11] Het laatste woord is over de opkoopbescherming niet gezegd. Wij zullen u van de ontwikkelingen op de hoogte houden.
In het tweede deel van de tweeluik zullen wij ingaan op de Wet ten aanzien van tijdelijke verhuur.
Mocht u naar aanleiding van dit artikel vragen hebben over de aankoop van een woning ten behoeve van de verhuur, dan wel over een vergunningsaanvraag of tijdelijke huurovereenkomsten, kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Wij denken graag met u mee over de mogelijkheden.
VOETNOTEN
[1] https://nos.nl/artikel/2396129-grote-steden-willen-opkopers-van-woningen-in-alle-wijken-weren
[2] Voorgenomen artikel 41, lid 1 Huisvestingswet 2014
[3] Voorgenomen artikel 40 Huisvestingswet 2014
[4] Voorgenomen artikel 41, lid 3 Huisvestingswet 2014
[5] Voorgenomen artikel 41, lid 4 Huisvestingswet 2014
[6] Voorgenomen artikel 42 Huisvestingswet 2014
[7] Voorgenomen artikel 44 en artikel 45 Huisvestingswet 2014
[8] Onder meer:
https://www.trouw.nl/economie/het-lukt-maar-niet-om-het-tekort-aan-huurwoningen-op-te-lossen~b3c705c0/
[9] Interview met DNB-directeur Olaf Sleijpen in BNR Bouwmeesters d.d. 30 maart 2021:
https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10436579/dnb-legt-bom-onder-wet-voor-opkoopbescherming?utm_source=nieuwsbrief&utm_campaign=bnr-ochtend&utm_medium=email&utm_content=20210330
[10] https://vastgoedactueel.nl/oeso-opkoopbescherming-helpt-niet-tegen-scheefgroei-woningmarkt/ en
Netherlands Economic Snapshot - OECD
[11] https://nos.nl/artikel/2396129-grote-steden-willen-opkopers-van-woningen-in-alle-wijken-weren
