Als u als verhuurder in Utrecht een woning kamergewijs verhuurt, heeft u daarvoor in veel gevallen een vergunning nodig. Verhuurders zijn zich daar niet altijd van bewust. Het komt dan ook nog wel eens voor dat bij deze verhuurders een brief op de mat ploft van de gemeente Utrecht, waarin op korte termijn maatregelen tegen deze kamergewijze verhuur worden aangekondigd. In dit artikel vindt u een overzicht van de relevante regelgeving, de achtergrond daarvan én een korte handleiding hoe je als verhuurder kunt omgaan met zo’n brief.
Achtergrond
Er is in Utrecht regelgeving over het omzetten van zelfstandige woningen. Er zijn twee (hoofd)redenen waarom de gemeente Utrecht het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen (kamers) wil beperken, namelijk (1) tot behoud van betaalbare en bereikbare woningen voor starters; en (2) vanwege de invloed van omzetting van zelfstandige woningen op de leefbaarheid van buurten en wijken.
Bij de leefbaarheid van buurten en wijken moet worden gedacht aan de aantrekkelijkheid van een gebied of gemeenschap om te wonen of te werken. Als in bepaalde buurten teveel zelfstandige woningen worden omgezet in onzelfstandige woningen (kamers), kan de leefbaarheid van die buurt onder druk komen te staan. Bijvoorbeeld door een toenemende parkeerdruk of een afname van de sociale cohesie.
Regelgeving
In artikel 4.1.2 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 is een verbod opgenomen om zonder omzettingsvergunning zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamers) om te zetten. Dit verbod geldt voor gebouwen die woonruimte bevatten met een WOZ-waarde lager dan € 305.000,00.
Ook diverse bestemmingsplannen en beheersverordeningen in Utrecht bevatten het verbod een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimten (kamers). Dit verbod geldt ook voor gebouwen die woonruimte bevatten met een WOZ-waarde hoger dan € 305.000,00. Als zonder vergunning toch wordt omgezet, dan handelt een verhuurder in strijd met het geldende bestemmingsplan of de geldende beheersverordening.
Controle (op basis van de Basis Registratie Personen)
Als op één adres meer dan twee personen staan ingeschreven, en er is geen omzettingsvergunning verleend, kan de gemeente langsgaan en tijdens een inspectie van de woning controleren hoeveel personen in de woning verblijven.
Als meer dan twee personen in de woning verblijven die geen duurzame relatie met elkaar hebben en/of geen gemeenschappelijke huishouding met elkaar voeren, dan is sprake van een illegale omzetting in onzelfstandige wooneenheden.
Boete en/of last onder dwangsom
Als sprake is van de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige wooneenheden zonder de benodigde vergunning, zal de gemeente in beginsel overgaan tot handhaving. Deze handhaving bestaat in veel gevallen uit het opleggen van een last onder dwangsom, of het opleggen van een boete én een last onder dwangsom.
Veelal wordt van het besluit tot het opleggen van zo’n maatregel een vooraankondiging verstuurd waaraan het concept besluit is gehecht. Een verhuurder krijgt zo nog de gelegenheid om een zienswijze tegen het conceptbesluit in te dienen.
Opties na bericht van de gemeente Utrecht
Na ontvangst van een vooraankondiging en een conceptbesluit heeft een verhuurder de volgende opties.
Optie 1: niets doen
Als een verhuurder geen actie onderneemt en de bestaande situatie laat voortduren worden steeds hogere dwangsommen verbeurd.
Optie 2: het indienen van een zienswijze en een bezwaarschrift omdat geen sprake is van omzetting
Als een verhuurder van mening is dat geen sprake is van omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimten (kamers) kan een verhuurder zijn zienswijze daarover bekend maken bij de gemeente.
Als de gemeente deze zienswijze niet volgt en alsnog besluit een boete of een last onder dwangsom op te leggen, kan een verhuurder daartegen in bezwaar gaan. Als het bezwaar wordt afgewezen kan een verhuurder eventueel nog in beroep tegen de beslissing op het bezwaar. Het bezwaar- en beroep schorst de werking van het besluit in beginsel niet. Dit betekent dat een opgelegde boete en last onder dwangsom moeten worden betaald, ook al loopt nog een bezwaar- of beroepsprocedure.
Optie 3: staken kamerverhuur
Een verhuurder kan ook instemmen met het (concept) besluit tot oplegging van een boete of een last onder dwangsom. Een verhuurder legt zich in dat geval neer bij het feit dat de kamerverhuur onrechtmatig is en beëindigt de kamerverhuur.
Wanneer sprake is van een boete moet deze door een verhuurder worden voldaan, ook al wordt de kamerverhuur gestaakt. Om een last onder dwangsom te voorkomen moet een verhuurder (1) de huurovereenkomst met de huurders tijdig door de rechter laten ontbinden; of (2) tijdig met de huurders afspraken maken over de vrijwillige ontruiming van de kamer(s).
De tijdigheid ziet op de termijn waartegen de last onder dwangsom wordt verbeurd. Soms is deze termijn maar kort. Een verhuurder zal dan snel moeten handelen. Om tijd te kopen kan een verhuurder bij de gemeente een zienswijze indienen, waarin wordt gevraagd om meer tijd. De gemeente kan dan besluiten of zij de termijn verlengt. In veel gevallen staat de gemeente daar welwillend tegenover.
Optie 4: voortzetten kamerverhuur (legalisatie)
Als een verhuurder de kamerverhuur wil voortzetten, dan kan dit alleen door de kamerverhuur te legaliseren. Legalisatie vindt plaats door de benodigde vergunning(en) aan te vragen.
Een omzettingsvergunning is nodig als (1) de woning wordt verhuurd aan meer dan twee personen en (2) de woning een WOZ-waarde heeft die lager ligt dan
€ 305.000,00.
Een omgevingsvergunning is nodig als in het geldende bestemmingsplan of de geldende beheersverordening een verbod is opgenomen om zelfstandige woningen om te zetten in onzelfstandige woningen (kamers).
De benodigde omgevingsvergunning is een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. Deze omgevingsvergunning kan eventueel gelijktijdig met de omzettingsvergunning worden aangevraagd.
Ook als u, als verhuurder wilt overgaan tot legalisatie is het raadzaam om bij de gemeente een zienswijze in te dienen. Verzoek bij indiening van de zienswijze om een verlenging van de begunstigingstermijn. Dit is de termijn waartegen de last onder dwangsom is opgelegd. Naar aanleiding van deze zienswijze kan de gemeente de termijn waarop de last onder dwangsom wordt opgelegd verlengen, bijvoorbeeld door deze te verbinden aan haar beslissing op een ontvankelijke vergunningaanvraag. Doet u dit niet, dan zal de vergunning pas worden verleend nadat de dwangsom is verbeurd.
Conclusie
Als u, als verhuurder, een vooraankondiging en een conceptbesluit ontvangt, wacht dan niet af. Besluit direct hoe u wilt omgaan met de ontstane situatie en naar welke optie uw voorkeur uitgaat. Onderneem daarna direct actie en start met het indienen van een zienswijze in lijn met de door u gekozen optie.
