Aansprakelijkheid voor een gebrek aan een onroerende zaak

In de wet is bepaald dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Voorts is in de wet bepaald dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Beantwoordt de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst, dan is er sprake van non-conformiteit en dus een tekortkoming van de verkoper. In dat geval kan de koper, voorzover die mogelijkheid in de leveringsakte niet is uitgesloten, gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst vorderen alsmede schadevergoeding danwel vernietiging c.q. wijziging van de overeenkomst wegens dwaling en schadevergoeding.

Welk onderzoek mag worden verwacht van de koper en welke mededelingen omtrent de deugdelijkheid van de verkochte zaak mogen worden verwacht van de verkoper? De Hoge Raad acht bij de beantwoording van de vraag of de verkoper een mededelingsplicht heeft relevant welk onderzoek in de gegeven omstandigheden van de koper mocht worden gevergd. Volgens de Hoge Raad mag de koper in de regel afgaan op de juistheid van mededelingen van de verkoper. Daarnaast geldt dat indien de verkoper inlichtingen had behoren te geven, deze zich er niet op kan beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan.

De zaak die ik nu zal bespreken betreft de situatie waarin een belegger van een projectontwikkelaar een (nog te bouwen) kantoorgebouw heeft gekocht. De projectontwikkelaar heeft in de koopovereenkomst verklaard dat het hem niet bekend is dat het gebruik als kantoor op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan en heeft voorts verklaard ervoor in te staan de belegger met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvatting door hem ter kennis van de belegger behoort te worden gebracht. In de koopovereenkomst is voorts bepaald dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvatting tot het onderzoeksgebied van de belegger behoren, voor zijn risico komen, voorzover deze verkoper niet bekend zijn.

De overdracht van het kantoorgebouw vond vervolgens plaats na oplevering.

Op enig moment bleek echter sprake van belemmerende bestemmingsplanbepalingen, op grond waarvan slechts een bepaald percentage als (bedrijfsgebonden)kantoor is toegestaan.

De belegger sprak de projectontwikkelaar aan en stelde onder meer dat het gebouw niet beantwoordt aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en aldus sprake is van non-conformiteit en de projectontwikkelaar jegens de belegger toerekenbaar is tekortgeschoten danwel sprake is van dwaling aan de zijde van de belegger c.q. een onrechtmatig handelen van de projectontwikkelaar.

De belegger voerde ter onderbouwing van zijn standpunt aan dat de projectontwikkelaar wist dat de belegger de bedoeling had het gebouw volledig als kantoorruimte in gebruik te (doen) nemen en ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de beperkingen ten aanzien van het gebruik als kantoorruimte en in strijd met de overeenkomst een gebouw heeft geleverd dat niet volledig als kantoorgebouw kan worden gebruikt. Voorts werd namens de belegger aangevoerd dat niet tot afname van het gebouw zou zijn overgegaan als de belegger had geweten van de belemmeringen.

De projectontwikkelaar voerde verweer en ontkende de beperkingen van het gebruik van het gebouw te hebben verzwegen. De projectontwikkelaar stelde dat de belegger in het kader van een due dilligence onderzoek het bestemmingsplan had ontvangen en de beperkingen uit dat bestemmingsplan hadden kunnen worden afgeleid. De projectontwikkelaar stelde dat de belegger haar onderzoeksplicht had verzaakt en dit niet aan de projectontwikkelaar kan worden toegerekend.

De rechtbank overwoog in haar recente vonnis dat om uit te maken wat de belegger mag verwachten, rekening moet worden gehouden met hetgeen de projectontwikkelaar weet of behoort te weten omtrent het gebruik waarvoor de te verkopen zaak bestemd is en omtrent de bedoelingen van de belegger. Op basis van de formuleringen in de koopovereenkomst concludeerde de rechtbank dat het voor de projectontwikkelaar duidelijk moet zijn geweest dat de belegger voornemens was het aan te kopen gebouw volledig te verhuren als kantoorruimte. Voorts verwijt de rechtbank de projectontwikkelaar niet naar waarheid danwel ongeclausuleerd te kennen hebben gegeven er niet mee bekend te zijn dat het gebruik als kantoor op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. De rechtbank concludeerde, mede gelet op de aard van het gebouw en mededelingen van de projectontwikkelaar omtrent het gebouw, dat hetgeen geleverd is niet de eigenschappen bezit die de belegger op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en het niet leveren zoals overeengekomen is toe te rekenen aan de projectontwikkelaar.

De rechtbank concludeerde voorts dat de belegger heeft gedwaald op grond van mededelingen van de projectontwikkelaar en het verzwijgen van de beperkingen tevens een onrechtmatige daad van de projectontwikkelaar oplevert.

Ten aanzien van de stelling van de projectontwikkelaar dat de belegger voor het ondertekenen van de koopovereenkomst het toegestuurde bestemmingsplan niet had bestudeerd, overweegt de rechtbank dat zulks naar haar oordeel medeschuld van de belegger oplevert. De rechtbank overweegt dienaangaande dat het in algemene zin zo moge zijn dat een koper (met name bij non-conformiteit en dwaling) op de mededelingen van de verkoper mag vertrouwen en dat in zoverre de mededelingsplicht van een verkoper in het algemeen prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper, maar hier aan de orde is of de verplichting tot schadevergoeding van de koper voor vermindering in aanmerking komt wegens eigen schuld. De rechtbank vervolgt dat in dat verband omgekeerd een verkoper erop mag vertrouwen dat door hem aan de koper ter hand gestelde relevante documentatie door de koper wordt bestudeerd, met name nu het om grote belangen gaat en het in kringen van bouwers en projectontwikkelaars volgens de rechtbank algemeen bekend is dat soms gedetailleerde bestemmingsplanvoorschriften voor de waarde van een gebouw van belang kunnen zijn.

De rechtbank concludeerde dat dientengevolge sprake is van 25% eigen schuld van de belegger aan het door haar gestelde nadeel van waardevermindering en de resterende 75% derhalve door de projectontwikkelaar aan de belegger moet worden vergoed. In deze zaak werd de stand van de kompasnaald dus door de rechter bepaald door invulling te geven aan de vraag in welke mate de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de teleurstelling hebben bijgedragen.


Failliet of niet? Hoe werkt een schuldeisersakkoord via de WHOA?

De WHOA In 2020 zijn circa 3900 faillissementen uitgesproken. In 2019 waren dit er 4776. Ter vergelijking: in 2009, het eerste volledige jaar van de kredietcrisis, zijn er ruim 11.000 faillissementen uitgesproken.[1] Ondanks dat het aantal faillissementen in 2020 historisch…
07 januari 2021

Whitepaper Ontslag statutair bestuurder

Een statutair bestuurder is arbeidsrechtelijk gezien geen gewone werknemer, als hij al werknemer is. De statutair bestuurder heeft een bijzondere rechtspositie die zich op het snijvlak van het arbeidsrecht en het vennootschapsrecht bevindt. Zo geldt voor een statutair bestuurder bijvoorbeeld…
22 september 2020

Whitepaper wijzigingen stichtingenrecht

De overheid vindt het belangrijk dat een professionaliseringsslag plaatsvindt bij verenigingen en stichtingen en heeft daarom de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen aangenomen. Door middel daarvan worden de wettelijke bepalingen voor stichtingen ingrijpend gewijzigd en aangevuld. Deels worden daarmee als…
08 december 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert